Con l’Affordable Housing Act la Commissione europea mette sul tavolo regole comuni per gli interventi con cui Stati, Regioni e amministrazioni locali intendono fronteggiare situazioni di forte pressione abitativa, soprattutto quando entrano in gioco affitti brevi, seconde case, immobili lasciati inutilizzati o altri usi che possono ridurre la disponibilità di alloggi destinati alla residenza.
La proposta di Regolamento COM(2026) 599 final, presentata il 9 settembre 2026, non crea nuovi divieti e non amplia i poteri delle autorità nazionali, ma stabilisce quali condizioni devono essere rispettate perché misure già previste dagli ordinamenti interni possano essere giustificate alla luce del diritto europeo. Servono dati verificabili, una situazione di housing stress effettivamente dimostrata, un collegamento tra quella pressione e il fenomeno che si vuole limitare, oltre alla verifica della necessità e della proporzionalità dell’intervento.
Le politiche abitative restano prevalentemente affidate agli Stati membri e alle autorità regionali e locali; quando però una misura limita la prestazione di servizi, l’acquisto o l’utilizzo degli immobili, entrano in gioco anche le libertà del mercato interno. È su questo rapporto che la proposta interviene, introducendo criteri comuni per valutare la compatibilità delle restrizioni con il diritto europeo.
Affordable Housing Act: cosa prevede per affitti brevi e seconde case
La proposta parte dalla constatazione che la difficoltà di accesso alla casa non ha la stessa intensità in tutta Europa e si concentra soprattutto nelle città, nelle aree metropolitane, nelle isole e nelle località a forte presenza turistica, dove la domanda può superare stabilmente l’offerta disponibile.
Secondo la Commissione, la carenza di offerta abitativa resta una delle cause strutturali del problema, ma in alcuni mercati locali la pressione può essere aggravata dall’utilizzo degli immobili per finalità diverse dalla residenza stabile, comprese le locazioni brevi, gli usi occasionali e quelli legati all’investimento.
L’ambito di applicazione riguarda due categorie di misure: quelle che limitano l’accesso o la prestazione dei servizi di locazione di breve durata e quelle che limitano l’acquisto o l’utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati alla residenza principale, indipendentemente dal fatto che siano occupati dal proprietario o da altri soggetti.
In questa seconda categoria possono rientrare anche le seconde case, anche se il testo utilizza una nozione più ampia, riferita in generale agli immobili non acquistati o utilizzati come residenza principale. Tra gli esempi vengono richiamate le misure contro la lunga inutilizzazione degli alloggi, gli obblighi di dichiarare l’utilizzo previsto prima dell’acquisto e le autorizzazioni o restrizioni relative ai cambi d’uso da residenziale a commerciale o professionale.
Restano invece fuori le discipline generali sulla proprietà e sui trasferimenti immobiliari, i canoni delle locazioni residenziali, la fiscalità, gli standard edilizi e le ordinarie regole urbanistiche quando non abbiano lo scopo o l’effetto di introdurre restrizioni riconducibili alle finalità del Regolamento.
Housing stress: criteri e soglie per individuare le aree interessate
L’art. 6 introduce una metodologia comune per individuare le areas under housing stress, nelle quali lo squilibrio tra domanda e offerta produce una pressione rilevabile sul mercato abitativo.
Il parametro principale è il price-to-income ratio, che mette in relazione il prezzo rappresentativo di un’abitazione di dimensione media con il reddito disponibile pro capite. Per qualificare un’area come sottoposta a housing stress, il rapporto deve essere almeno pari a 8 e deve risultare cresciuto nel corso dei dieci anni più recenti per i quali sono disponibili i dati.
A queste condizioni si aggiunge una valutazione sull’evoluzione del mercato: in assenza dell’intervento deve risultare improbabile che lo stress abitativo si riduca nei tre anni successivi, tenendo conto dell’andamento della popolazione e delle dinamiche della domanda e dell’offerta. Quando il price-to-income ratio raggiunge almeno 10, non occorre dimostrare anche la crescita registrata nel decennio precedente.
La verifica deve essere sostenuta da dati oggettivi, trasparenti e verificabili, mentre l’area interessata può essere un Comune, un quartiere, una zona metropolitana, un’area urbana funzionale o anche soltanto una loro parte. La delimitazione deve essere circoscritta quanto più possibile sulla base delle informazioni disponibili e non può estendersi oltre quanto giustificato dalla situazione rilevata.
Affitti brevi: quando possono essere introdotte restrizioni
La classificazione del territorio come area sotto stress non è sufficiente per introdurre una restrizione: l’autorità deve dimostrare che la specifica attività abbia prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi per almeno i tre anni precedenti.
Per gli affitti brevi la verifica deve quindi essere riferita alla situazione locale e sostenuta, quando disponibili, anche dai dati raccolti attraverso il Regolamento (UE) 2024/1028; lo stesso requisito vale per le misure relative all’acquisto o all’utilizzo degli immobili per finalità diverse dalla residenza principale.
Per gli short-term rentals è prevista inoltre una tutela specifica per l’abitazione principale dell’host, che resta esclusa dalle restrizioni disciplinate dal Regolamento quando queste siano motivate dalla necessità di proteggere disponibilità e accessibilità degli alloggi. La ragione indicata nei considerando è che l’affitto della propria residenza principale non comporta normalmente la sottrazione stabile di un’abitazione dal mercato di lungo periodo.
Le misure dovranno inoltre concentrarsi sulle attività che, per scala, frequenza o carattere commerciale, possono avere un effetto maggiore sulla disponibilità di abitazioni, considerando ad esempio il numero di immobili offerti dallo stesso host e la frequenza delle locazioni.
Nell’area interessata dovranno anche essere applicate le regole europee sulla registrazione degli affitti brevi previste dal Regolamento (UE) 2024/1028, comprese le disposizioni sulla verifica delle registrazioni e sulla rimozione o disabilitazione degli annunci non conformi.
Seconde case e immobili vuoti: condizioni e limiti alle restrizioni
Per gli immobili non destinati alla residenza principale, la proposta introduce alcune garanzie specifiche. Quando le restrizioni riguardano l’acquisto degli immobili, le relative condizioni potranno valere soltanto per quelli acquisiti dopo l’entrata in applicazione della misura; per le situazioni legittimamente già esistenti dovranno invece essere previsti regimi transitori adeguati.
La proposta disciplina anche la lunga inutilizzazione degli alloggi, che non può essere valutata sulla base della sola mancata occupazione. Devono infatti essere considerate le situazioni nelle quali questa sia giustificata, comprese le assenze per lavoro, studio o formazione, motivi di salute, successioni ancora in corso, impedimenti giuridici o inabitabilità dell’immobile.
Le eventuali misure dovranno inoltre essere calibrate sulla natura e sulla portata del fenomeno, tenendo conto, tra gli altri elementi, della durata dell’inutilizzo, del numero di abitazioni detenute dallo stesso proprietario nell’area e dell’eventuale acquisto da parte di persone giuridiche.
Restrizioni sugli immobili: proporzionalità, alternative e durata massima
L’art. 10 richiede che la misura sia territorialmente circoscritta, non vada oltre quanto necessario e sia preceduta dalla verifica dell’esistenza di alternative meno restrittive capaci di migliorare disponibilità e accessibilità degli alloggi con la stessa efficacia entro un periodo ragionevole.
A questa verifica si accompagnano il rispetto del principio di non discriminazione, della certezza del diritto e del legittimo affidamento. Le misure avranno inoltre una durata massima di cinque anni e potranno essere prorogate soltanto dopo una nuova verifica della permanenza delle condizioni previste dal Regolamento; se queste vengono meno, dovranno essere ritirate senza ritardo.
Anche la trasparenza entra tra le condizioni del sistema, perché dovranno essere rese pubbliche le valutazioni svolte dall’autorità, la delimitazione territoriale e la durata della misura, mentre i soggetti interessati potranno contestare davanti al giudice anche gli accertamenti effettuati per dimostrare housing stress, necessità e proporzionalità.
Una precisazione riguarda le discipline già esistenti: secondo il testo proposto, il Regolamento non si applicherà alle misure adottate prima della sua entrata in vigore, anche se l’autorità competente potrà decidere di riesaminarle alla luce del nuovo sistema.
Housing accessibile: recupero, riconversione e aumento dell’offerta
La proposta riconosce che limitare affitti brevi o utilizzi non principali può attenuare alcune pressioni nel breve periodo, ma non risolve la carenza strutturale di abitazioni. Per questo al Regolamento è affiancata una Raccomandazione dedicata all’aumento dell’offerta, che punta su recupero e riconversione del patrimonio esistente, housing accessibile, sociale e studentesco, procedure urbanistiche e autorizzative più rapide e maggiore capacità di investimento.
Tra gli strumenti indicati ci sono gli Housing Acceleration Plans, i cui contenuti possono essere integrati anche nella programmazione già esistente. Il sistema europeo tiene così insieme eventuali restrizioni sugli usi che aggravano la pressione abitativa e interventi destinati ad aumentare stabilmente l’offerta.
Affordable Housing Act e Piano Casa italiano: differenze e punti di contatto
Il raccordo con il Piano Casa italiano si trova soprattutto sul versante dell’offerta, pur trattandosi di provvedimenti autonomi: il D.L. n. 66/2026, convertito con modificazioni dalla Legge n. 116/2026, precede infatti la proposta della Commissione del 9 settembre.
Il Piano Casa italiano punta sull’edilizia residenziale pubblica e sociale, sul recupero del patrimonio esistente e sui programmi infrastrutturali di edilizia integrata, destinati a chi non può accedere all’ERP ma incontra comunque difficoltà a sostenere i costi del mercato libero. La disciplina richiede che questi programmi tengano conto dell’effettivo bisogno abitativo delle diverse realtà territoriali e privilegia, per limitare il consumo di suolo, rigenerazione urbana, riuso delle aree già urbanizzate o degradate e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Per la componente residenziale almeno il 70% dell’investimento deve essere destinato all’edilizia convenzionata, mentre prezzi e canoni devono risultare inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato della stessa zona; la destinazione convenzionata e i valori calmierati devono essere mantenuti per almeno trent’anni.
Il collegamento con l’iniziativa europea riguarda soprattutto il versante dell’offerta, perché entrambi gli strumenti puntano su recupero, rigenerazione, riconversione e housing a prezzi accessibili. L’Affordable Housing Act aggiunge però una metodologia comune per individuare le aree sotto stress e per verificare, prima di intervenire su affitti brevi, seconde case o immobili inutilizzati, che esista un rapporto dimostrabile tra quel fenomeno e le difficoltà del mercato locale. Se il Regolamento manterrà questa impostazione, bisognerà comprendere non soltanto se intervenire, ma su quali dati, in quali aree e con quale intensità farlo.
