Il tema della vendita e dell’acquisto dell’abitazione principale mantenendo le agevolazioni fiscali “prima casa” continua a generare dubbi interpretativi, specie nei casi in cui il contribuente acquista il nuovo immobile prima di vendere l’altro.
Agevolazioni prima casa: come si applica il termine biennale per la rivendita immobile?
Le modifiche normative introdotte dalla legge di Bilancio 2025, che hanno esteso a due anni il termine per la dismissione dell’immobile pre-posseduto, impongono un aggiornamento anche sul piano applicativo: come si coordinano le nuove regole con il credito d’imposta previsto per il riacquisto della “prima casa”? E in che modo devono comportarsi i contribuenti che hanno effettuato l’acquisto nel 2024, ma non hanno ancora provveduto alla vendita?
Con la risposta del 30 luglio 2025, n. 197, il Fisco affronta proprio questo caso, offrendo indicazioni utili per uniformare prassi e comportamenti fiscali.
Nel caso in esame, l’Istante aveva acquistato nel novembre 2024 una nuova abitazione, beneficiando:
- dell’aliquota ridotta ex Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del d.P.R. n. 131/1986;
- del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” di cui all’art. 7 della legge n. 448/1998.
Tuttavia, al momento dell’atto era ancora titolare di un immobile agevolato, ubicato nello stesso Comune. Aveva quindi dichiarato di volerlo alienare entro un anno, secondo la disciplina allora vigente.
Successivamente è intervenuta la legge n. 207/2024 (Bilancio 2025), che ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis, estendendo a due anni il termine per l’alienazione del vecchio immobile.
L’Istante ha quindi chiesto:
- se il nuovo termine biennale si applichi anche ai casi in cui al 31 dicembre 2024 non sia ancora scaduto l’originario termine annuale;
- se, in caso di rivendita entro due anni, sia mantenuto il diritto al credito d’imposta per il riacquisto;
- quale condotta adottare qualora il termine si estenda, ma il credito venga negato.
Il quadro normativo
Secondo quanto previsto dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del TUR prevede l’agevolazione “prima casa” anche in caso di possesso di altro immobile agevolato, purché questo venga alienato entro due anni.
Non solo: l’art. 7 della legge n. 448/1998 attribuisce un credito d’imposta per il riacquisto della prima casa entro un anno dalla vendita del precedente immobile acquistato con le agevolazioni. Questo termine è stato esteso a due anni dalla legge di bilancio 2025 all’art. 1, comma 116).
