Agibilità post condono e SCA: quando è necessario il certificato ex art. 35? Il TAR Lazio n. 21183/2025

Un immobile oggetto di condono edilizio, che negli anni successivi è stato interessato da ulteriori interventi – tra cui un cambio di destinazione d’uso – può ottenere oggi l’agibilità mediante Segnalazione certificata di agibilità (SCA)?

Oppure l’origine “condonata” dell’immobile impone comunque il previo rilascio del certificato di abitabilità/agibilità previsto dalla disciplina del primo condono edilizio?

A queste domande ha dato risposta la Sezione II Bis del TAR Lazio che, con la sentenza n. 21183 del 26 novembre 2025, offre l’occasione per tornare su una questione che, a oltre quarant’anni dall’entrata in vigore della Legge n. 47/1985, non può dirsi definitivamente chiarita nella prassi applicativa.

La decisione affronta il problema sotto il profilo procedimentale, chiarendo quando l’amministrazione può archiviare una SCA e quali limiti incontra nella richiesta di documentazione riferita al condono.

Il caso deciso dal TAR Lazio: archiviazione della SCA, richiesta di documentazione e motivi di ricorso

La vicenda trae origine dall’archiviazione di una SCA – che, sotto il profilo procedimentale, costituisce una segnalazione certificata ai sensi dell’art. 19 della Legge n. 241/1990 – presentata ai sensi dell’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), finalizzata all’agibilità di un immobile oggetto di permesso di costruire in sanatoria rilasciato nell’ambito del primo condono edilizio e che, nel tempo, aveva cambiato destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettiva.

L’amministrazione ha ritenuto la pratica improcedibile ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge n. 241/1990, archiviando la SCA e rilevando:

• la mancata allegazione di una dichiarazione sostitutiva;
• l’assenza delle planimetrie relative ai titoli edilizi rilasciati in sanatoria.

Secondo il Comune, la presenza del precedente condono rendeva necessario verificare l’eventuale rilascio del certificato di abitabilità/agibilità previsto dall’art. 35 della Legge n. 47/1985 e acquisire la documentazione utile a ricostruire la situazione dell’immobile oggetto di sanatoria.

Il provvedimento è stato quindi impugnato dinanzi al TAR sotto due profili.

In primo luogo, la ricorrente ha sostenuto la violazione dell’art. 19, commi 3 e 4, della Legge n. 241/1990. Trattandosi di una segnalazione certificata, l’amministrazione avrebbe potuto esercitare i propri poteri solo nei limiti e nei termini previsti per i provvedimenti inibitori o conformativi, e non mediante un’archiviazione adottata al di fuori dello schema tipico della SCIA.

In secondo luogo, è stata contestata l’applicazione dell’art. 2, comma 1, della legge n. 241/1990, ritenendo non configurabile, nel caso di specie, una reiezione semplificata per manifesta improcedibilità, anche in considerazione del difetto di motivazione sugli aspetti sostanziali della vicenda.

La ricorrente ha inoltre evidenziato che, dopo il rilascio del titolo in sanatoria, erano stati eseguiti ulteriori interventi edilizi – tra cui una SCIA in alternativa al permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso – tali da determinare una configurazione diversa rispetto a quella originariamente condonata.

Agibilità post-condono: il quadro normativo tra art. 35 L. 47/1985 e art. 24 d.P.R. 380/2001

Per comprendere la decisione del TAR è necessario circoscrivere il quadro normativo di riferimento e, in particolare, il rapporto tra la disciplina del primo condono edilizio e quella oggi vigente in materia di agibilità.

L’art. 35, comma 19, della Legge n. 47/1985 prevede che, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, venga rilasciato anche il certificato di abitabilità o agibilità, anche in deroga ai requisiti regolamentari, purché le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, prevenzione incendi e infortuni.

La disciplina del condono collegava, dunque, l’agibilità alla definizione della sanatoria, attraverso un titolo espresso rilasciato dall’amministrazione.

Diverso è l’impianto dell’art. 24 del d.P.R. 380/2001, che ha sostituito il certificato con la Segnalazione certificata di agibilità, attribuendo efficacia immediata all’attestazione del tecnico abilitato, ferma la possibilità di controllo successivo da parte dell’ente.

La sentenza non si limita a richiamare queste disposizioni in astratto, ma le utilizza per verificare se, nel caso concreto, l’amministrazione abbia correttamente motivato la scelta di subordinare la procedura al passaggio presso l’ufficio condoni, nonostante la presenza di interventi edilizi successivi alla sanatoria.

I principi espressi dal TAR Lazio sulla SCA per immobili già condonati

Sulla base del delineato quadro normativo, il TAR ha ritenuto fondato il ricorso, soffermandosi su due aspetti centrali del provvedimento di archiviazione.

Il primo riguarda la motivazione con cui il Comune ha ritenuto necessario il previo certificato di abitabilità o agibilità previsto dall’art. 35 della Legge n. 47/1985.

Dagli atti risultava che, dopo il rilascio del titolo in sanatoria, l’immobile non era rimasto immutato. Erano stati eseguiti ulteriori interventi edilizi, tra cui il cambio di destinazione d’uso. Inoltre, la stessa documentazione richiamata dall’amministrazione contemplava la possibilità di presentare direttamente la SCA nel caso in cui le opere successive avessero determinato una configurazione diversa rispetto a quella originariamente condonata.

Nel provvedimento impugnato, tuttavia, questa circostanza non era stata affrontata in modo puntuale. Le ragioni addotte in giudizio non potevano colmare tale lacuna: la motivazione di un atto amministrativo deve emergere dal suo contenuto e non può essere ricostruita successivamente in sede processuale.

Il secondo profilo riguarda la richiesta delle planimetrie relative ai titoli edilizi rilasciati in sanatoria.

Si trattava di documentazione già nella disponibilità dell’ente. Pretenderne nuovamente il deposito significava aggravare inutilmente il procedimento, in contrasto con l’art. 18 della Legge n. 241/1990, che vieta di richiedere atti già detenuti dall’amministrazione procedente.

Analisi tecnica: il peso degli interventi successivi al condono nel caso concreto

La decisione ruota attorno a un dato semplice: l’immobile, dopo il condono, non era rimasto immobile.

Nel tempo erano intervenuti ulteriori titoli edilizi, tra cui quello relativo al cambio di destinazione d’uso. Questo elemento non era secondario, perché incideva direttamente sul modo in cui andava letta la richiesta di agibilità.

L’amministrazione ha trattato la pratica come se l’unico riferimento normativo fosse quello del primo condono. Il TAR ha, invece, osservato che la situazione era più articolata. Se l’assetto dell’immobile è stato modificato attraverso titoli successivi, non basta richiamare in modo generico l’art. 35 della legge n. 47/1985 per ritenere improcedibile la SCA.

Il punto non è stabilire quale disciplina prevalga in astratto ma verificare se, nel caso concreto, la scelta dell’amministrazione sia stata adeguatamente motivata alla luce delle trasformazioni intervenute.

L’annullamento del provvedimento non chiude la vicenda amministrativa, ma impone un nuovo esame che tenga conto di questi elementi.

Conclusioni operative: SCA e immobili condonati dopo interventi successivi

Con l’annullamento del provvedimento di archiviazione, il TAR ha imposto un nuovo esame della SCA alla luce della reale configurazione dell’immobile.

La decisione non introduce automatismi, ma richiama un criterio di metodo: quando un immobile condonato è stato successivamente interessato da ulteriori interventi legittimamente assentiti, l’amministrazione non può limitarsi a richiamare in modo generico la disciplina del primo condono per arrestare la procedura.

Occorre confrontarsi con l’assetto edilizio attuale e motivare in modo coerente le determinazioni assunte.

Allo stesso modo, non possono essere richiesti documenti già nella disponibilità dell’ente, trasformando un onere procedimentale in un ostacolo formale. La vicenda resta aperta sul piano amministrativo, ma il perimetro entro cui dovrà essere riesaminata è stato tracciato con chiarezza.