Agevolazioni prima casa e terreni edificabili: nuovi chiarimenti dal Fisco

Si parla di nuovo di agevolazioni "prima casa" nella risposta n. 234/2021 dell'Agenzia delle Entrate. Nel caso specifico, viene chiesto agli uffici se i vari appezzamenti di terreno accessori e pertinenziali al fabbricato possono essere ceduti applicando l'agevolazione "prima casa".

La cessione di terreni edificabili

Serve un'analisi approfondita dei documenti per chiarire la questione. L'Agenzia legge la proposta del 2017 in cui si parla di "lotto edificabile con possibilità edificatoria". Qualche anno prima, il Comune e la società lottizzante avevano firmato una convenzione per la realizzazione del Piano urbanistico attuativo delle aree interessate. Nella convenzione, la ditta si impegnava (anche per i successori) "a dare esecuzione al Piano Urbanistico Attuativo in atti nel pieno rispetto delle utilizzazioni edilizie e delle destinazioni delle aree in esso indicate, nonché delle norme di legge vigenti e si impegna ad attuarlo in modo unitario e coordinato in ogni sua parte. Il lottizzante non potrà trasferire le obbligazioni assunte con la presente convenzione, per quanto riguarda l'esecuzione delle opere di urbanizzazione (strade, campo giochi e parcheggi) senza il preventivo consenso del Comune".

No alle agevolazioni "prima casa"

E' vero, dice l'Agenzia, che le agevolazioni "prima casa" spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile. Sono comprese tra le pertinenze, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. Nel caso analizzato, secondo gli uffici dell'Agenzia, la destinazione dei terreni e l'utilizzo degli stessi per scopi di lottizzazione e di edificazione, non presentano i requisiti per essere qualificati come "pertinenze" del fabbricato.

Le pertinenze

La definizione di pertinenza è compresa all'interno dell'articolo n.817 del codice civile. Si definiscono pertinenze "le cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento della cosa principale. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima". Ecco perché, dicono dall'Agenzia, la cessione dei terreni in questione, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, "non rientra nell'ambito di applicazione dell'agevolazione suddetta ed esula dalla ratio della stessa, che è quella di favorire l'acquisizione della prima abitazione".

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