SCIA in sanatoria: il Consiglio di Stato sulla formazione del silenzio assenso

La SCIA in sanatoria si consolida davvero decorso il termine di trenta giorni previsto dall’art. 19 della legge n. 241/1990? L’amministrazione perde il potere di intervenire se non adotta un provvedimento espresso entro quel termine? E cosa accade quando l’intervento oggetto di regolarizzazione incide su elementi come volume edilizio e distanze dal confine?

Sono interrogativi che, nella pratica professionale, emergono con frequenza ogni volta che si tenta di ricondurre un’opera già realizzata nell’alveo dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001.

Il tema, peraltro, si colloca in un quadro normativo che negli ultimi anni è mutato in modo significativo. Il c.d. Salva Casa ha infatti riscritto l’assetto della sanatoria “da SCIA”, spostandone il baricentro dal comma 4 dell’art. 37, oggi abrogato, al nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia.

Questo rende ancora più utile soffermarsi sui principi elaborati dalla giurisprudenza nel regime previgente, perché chiariscono la struttura del procedimento e i presupposti sostanziali della regolarizzazione dell’intervento, temi che restano centrali anche nel nuovo assetto normativo.

In questo contesto si inserisce la sentenza del 23 febbraio 2026, n. 1457, con cui il Consiglio di Stato è stato chiamato a pronunciarsi su una SCIA in sanatoria relativa a una tettoia realizzata sul confine.

Il caso concreto diventa così l’occasione per interrogarsi non solo sul decorso dei termini procedimentali, ma anche sulla qualificazione edilizia dell’opera e sulla rilevanza urbanistica delle distanze previste dal regolamento edilizio.

SCIA in sanatoria e silenzio assenso dopo 30 giorni: l'intervento del Consiglio di Stato 

La controversia trae origine dalla realizzazione di una tettoia in legno a servizio di un immobile ad uso abitativo.

La struttura, di circa quindici metri quadrati, era ancorata al fabbricato preesistente su due lati e sostenuta da tre pilastrini, con copertura in travi lignee e tegole, con un’altezza compresa tra 2,80 metri alla gronda e 3,23 metri al colmo. I sostegni risultavano collocati direttamente sul confine di proprietà.

A seguito di accertamento dell’abuso, il Comune aveva adottato un’ordinanza di demolizione che non veniva impugnata. Successivamente, la proprietaria aveva presentato una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, chiedendo la regolarizzazione dell’intervento già eseguito.

Dopo una lunga istruttoria e diverse integrazioni documentali, l’amministrazione aveva ritenuto che l’opera non potesse essere regolarizzata, evidenziando come la struttura si presentasse diversa rispetto a quella preesistente per quota di imposta, materiali e modalità di appoggio al fabbricato. Inoltre, la presenza di una pannellatura frontale e la collocazione dei piedritti sul confine incidevano, secondo l’ente, sulla qualificazione edilizia dell’intervento e sul rispetto delle distanze previste dal regolamento edilizio comunale.

Da qui la declaratoria di inefficacia della SCIA in sanatoria, impugnata dalla proprietaria. Il TAR aveva respinto il ricorso, ritenendo legittima la valutazione dell’amministrazione, motivo per cui la questione era approdata dinanzi al Consiglio di Stato, chiamato a chiarire se la SCIA in sanatoria potesse ritenersi perfezionata per decorso del termine previsto dall’art. 19 della legge n. 241/1990 e se l’intervento potesse ancora qualificarsi come mera tettoia aperta.

Il quadro normativo

L’art. 37 nel regime previgente

Nel suo assetto previgente al Decreto Salva Casa, l’art. 37 del Testo Unico Edilizia disciplinava gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, prevedendo la possibilità di regolarizzazione qualora l’opera risultasse conforme alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della segnalazione. La norma imponeva inoltre la determinazione della sanzione pecuniaria da parte dell’amministrazione.

Un dato strutturale emerge con chiarezza: la disposizione non configurava alcuna ipotesi di silenzio significativo. Non prevedeva la formazione del titolo per decorso del termine, ma presupponeva un intervento espresso dell’ente competente, anche ai fini della quantificazione della sanzione.

Il rapporto con l’art. 19 della legge 241/1990

Diversa è la logica dell’art. 19 della legge 241/1990, che disciplina la SCIA come modulo di semplificazione per attività ancora da intraprendere. In quel contesto, il potere inibitorio dell’amministrazione deve essere esercitato entro un termine definito; decorso tale termine, l’attività può proseguire, salva l’adozione di provvedimenti in autotutela nei presupposti di legge.

Il punto critico – ed è il nodo affrontato nella sentenza – consiste nello stabilire se questo schema possa essere automaticamente trasposto anche alla SCIA in sanatoria, che riguarda opere già realizzate e richiede una verifica sostanziale della loro compatibilità con la disciplina edilizia.

La differenza non è meramente formale: nella sanatoria l’amministrazione non si limita a controllare un’attività futura, ma è chiamata a valutare un intervento già eseguito e a determinarne le conseguenze sanzionatorie.

L’intervento del Salva Casa e il nuovo art. 36-bis

Il quadro normativo è stato poi profondamente inciso dal D.L. n. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024 (Salva Casa), che ha riscritto l’assetto delle sanatorie relative agli interventi soggetti a SCIA.

Con l’abrogazione del comma 4 dell’art. 37 e l’introduzione del nuovo art. 36-bis, il legislatore ha ricollocato la regolarizzazione degli interventi “minori” in un articolo autonomo, distinguendola più nettamente sia dall’accertamento di conformità ex art. 36 sia dal regime sanzionatorio ordinario.

Pur riferendosi al regime previgente, la sentenza in commento si inserisce in questo passaggio sistemico. Chiarendo che la SCIA in sanatoria non si perfeziona automaticamente per decorso del termine, il Consiglio di Stato ribadisce un principio di metodo che conserva rilievo anche nel nuovo assetto delineato dall’art. 36-bis: la regolarizzazione postuma di un intervento edilizio presuppone una verifica espressa dell’amministrazione e non può essere ridotta a un automatismo procedimentale.

La decisione del Consiglio di Stato

In primo luogo, il Consiglio di Stato ha respinto la tesi dell’appellante secondo cui, una volta completate le integrazioni richieste dall’amministrazione, fosse iniziato a decorrere il termine per l’esercizio del potere inibitorio e che, spirato inutilmente tale termine, la SCIA in sanatoria dovesse ritenersi consolidata.

Sul punto, il Collegio ha richiamato un orientamento già consolidato secondo cui l’art. 37 del d.P.R. 380/2001 non configura un’ipotesi di silenzio significativo. La sanatoria relativa a interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA non si esaurisce nella logica del controllo successivo tipico dell’art. 19 l. 241/1990, ma richiede un accertamento espresso dell’amministrazione, anche ai fini della determinazione della sanzione.

Ne consegue che non può ritenersi formato alcun titolo per mero decorso del termine. La SCIA in sanatoria, nel regime applicabile al caso di specie, non si consolida automaticamente.

La qualificazione della tettoia e la rilevanza delle distanze

In riferimento alla qualificazione dell’intervento, il Collegio ha evidenziato come il regolamento edilizio comunale definisse la tettoia come elemento di copertura di uno spazio aperto, sostenuto da struttura intelaiata e aperto su almeno due lati. Lo stesso regolamento disciplinava le distanze minime dai confini, consentendo la costruzione in aderenza solo previo accordo tra confinanti.

Nel caso concreto, la struttura risultava modificata rispetto al manufatto preesistente per quota di imposta, materiali e modalità di appoggio; inoltre, la pannellatura frontale determinava la chiusura dello spazio su un ulteriore lato. La presenza di fori non era ritenuta idonea a escludere la funzione di chiusura dell’ambiente.

Il Consiglio ha quindi valorizzato la configurazione complessiva dell’opera, ritenendo che non si trattasse più di una mera tettoia aperta, ma di un organismo edilizio con propria rilevanza urbanistica.

Quanto alle distanze, il Collegio ha chiarito che, quando la disciplina è recepita nel regolamento edilizio, essa assume rilievo anche sul piano urbanistico. La collocazione dei sostegni sul confine, in assenza di assenso del proprietario confinante, incide quindi sulla legittimità dell’intervento.

Conclusioni

L’appello è stato respinto, con conferma della legittimità della declaratoria di inefficacia della SCIA in sanatoria e della valutazione operata dal Comune.

La decisione richiama un dato che nella prassi viene talvolta sottovalutato: la SCIA in sanatoria non si perfeziona per decorso del termine previsto dall’art. 19 della legge 241/1990. La regolarizzazione di un’opera già realizzata non si fonda sull’inerzia dell’amministrazione, ma su una verifica espressa della compatibilità urbanistico-edilizia dell’intervento e sulla conseguente determinazione della sanzione.

Allo stesso tempo, la sentenza ribadisce che la qualificazione dell’opera deve essere sostanziale e non meramente formale. Una tettoia che, per configurazione strutturale e modalità di chiusura, si sviluppa come spazio delimitato e integrato al fabbricato può assumere una rilevanza edilizia diversa rispetto alla nozione regolamentare di elemento aperto e privo di incidenza volumetrica.

Infine, quando il regolamento edilizio disciplina espressamente le distanze, la loro violazione non resta confinata ai rapporti tra privati, ma incide sulla legittimità urbanistica dell’intervento. In questo quadro, l’assenza dell’assenso del confinante può diventare elemento decisivo ai fini della possibilità di regolarizzazione.

La sentenza si inserisce in un contesto normativo oggi mutato dall’introduzione dell’art. 36-bis, ma il principio di fondo conserva attualità: la sanatoria postuma non è un automatismo procedimentale, bensì il risultato di un accertamento tecnico-giuridico che deve reggere sul piano sostanziale prima ancora che su quello formale.