Sfratti, sgomberi e morosità: il DDL cambia gli equilibri del rilascio degli immobili

Più che una semplice modifica delle procedure di sfratto, il Disegno di legge “Disposizioni in materia di rilascio degli immobili” potrebbe riscrivere il rapporto tra tutela della proprietà, tempi della giustizia ed esigenze sociali connesse alla casa.

Il testo, approvato dal Consiglio dei ministri insieme al Piano casa e ora destinato al passaggio parlamentare, interviene su numerose disposizioni del codice di procedura civile e sulla disciplina delle locazioni, modificando tra gli altri gli artt. 474, 605, 608 e 657 c.p.c., oltre agli artt. 55 e 56 della Legge n. 392/1978.

Sfratti, sgomberi e morosità: cosa cambia con la riforma del rilascio degli immobili

La riforma cerca di ridurre gli spazi di stallo che, negli anni, hanno rallentato il recupero degli immobili nei casi di morosità, occupazione senza titolo o cessazione del rapporto locativo. Il Governo lega esplicitamente questa scelta anche alla riduzione dell’offerta abitativa sul mercato delle locazioni, sostenendo che molti proprietari abbiano progressivamente rinunciato ad affittare proprio per l’incertezza dei tempi necessari a rientrare nel possesso dell’immobile.

“Per troppo tempo chi metteva in affitto una casa è rimasto senza tutele di fronte a occupazioni abusive, morosità e tempi troppo lunghi per rientrare in possesso del proprio immobile. Questo ha spinto molti proprietari a rinunciare ad affittare, aggravando la carenza di alloggi e contribuendo all’aumento dei canoni”, ha dichiarato in merito il presidente del Consiglio Giorgia Meloni.

Nuova ingiunzione di rilascio: come cambia la procedura per finita locazione

Uno dei punti centrali della riforma riguarda la riscrittura degli artt. 657 e seguenti c.p.c., attraverso l’introduzione di una nuova “ingiunzione di rilascio per finita locazione” destinata a prendere il posto dell’attuale convalida di licenza per finita locazione.

La logica del nuovo procedimento è diversa rispetto all’impianto tradizionale. Il locatore potrà rivolgersi al giudice anche prima della scadenza del contratto, chiedendo un provvedimento che ordini il rilascio dell’immobile a decorrere dalla cessazione del rapporto.

Il meccanismo richiama, almeno nella struttura, il procedimento monitorio: il giudice dovrà pronunciarsi entro 15 giorni dal deposito del ricorso e, se ritiene fondata la domanda, emetterà un decreto motivato con ordine di rilascio. Quando invece il contratto risulti già scaduto al momento della domanda, il rilascio potrà essere fissato entro un termine compreso tra 30 e 60 giorni.

La scelta di utilizzare uno schema processuale così rapido rappresenta probabilmente il segnale più evidente dell’impostazione della riforma. Il rilascio dell’immobile viene progressivamente spostato verso un modello in cui il provvedimento esecutivo arriva in tempi molto anticipati, mentre l’eventuale contestazione viene rimessa all’iniziativa dell’intimato attraverso l’opposizione.

Il nuovo sistema non riguarderà soltanto le locazioni abitative, ma anche comodato di immobili, affitti di azienda, affitti a coltivatore diretto, mezzadria e colonia.

Sfratti, penalità fino all’1% del canone per il ritardo nel rilascio

Alla velocizzazione del procedimento si accompagna anche una misura riguardante la permanenza nell’immobile oltre i termini stabiliti.

Nel nuovo impianto compare infatti una somma pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nel rilascio. La previsione richiama il modello della coercizione indiretta disciplinata dall’art. 614-bis c.p.c. e punta a rendere economicamente onerosa la prosecuzione dell’occupazione dopo il provvedimento del giudice.

L’introduzione di una misura forfetaria prova anche a ridurre il contenzioso successivo sul danno da ritardata restituzione dell’immobile, che oggi spesso richiede ulteriori accertamenti giudiziali.

Occupazioni abusive, gli atti notarili diventano titolo esecutivo

Tra le novità più rilevanti compare poi il nuovo art. 474-bis c.p.c., che amplia il sistema dei titoli esecutivi nei casi di occupazione senza titolo.

La disposizione attribuisce efficacia esecutiva agli atti notarili trascritti costitutivi o traslativi del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione, consentendo al titolare di procedere direttamente per il rilascio dell’immobile senza dover prima ottenere una sentenza.

Nel sistema vigente, invece, l’art. 474 c.p.c. limita l’efficacia esecutiva degli atti notarili alle obbligazioni pecuniarie.

La novità modifica in modo significativo il rapporto tra cognizione ed esecuzione. Oggi, salvo i casi di tutela possessoria, il proprietario che intenda recuperare un immobile occupato abusivamente deve normalmente ottenere un provvedimento giudiziale prima di procedere all’esecuzione. Con il nuovo impianto, invece, il titolo di proprietà trascritto potrebbe diventare sufficiente per avviare direttamente il rilascio.

Morosità e sfratti: dimezzati i tempi per sanare il debito

Un altro intervento rilevante riguarda la disciplina della sanatoria della morosità prevista dagli artt. 55 e 56 della Legge n. 392/1978, con una riduzione generalizzata dei termini oggi riconosciuti al conduttore.

La morosità necessaria per l’intimazione di sfratto scenderebbe da tre a due mesi. Si riducono inoltre da 90 a 45 giorni i termini assegnabili dal giudice per il pagamento e da 120 a 60 giorni il periodo finale per la sanatoria nei casi di difficoltà economica documentata.

Vengono ridimensionate anche le proroghe oggi previste dall’art. 56 e viene eliminata la possibilità di una ulteriore sanatoria tardiva.

L’intervento tocca uno degli istituti che, storicamente, hanno rappresentato il principale strumento di tutela del conduttore in temporanea difficoltà economica. Secondo la relazione illustrativa allegata al Ddl, l’esperienza applicativa dimostrerebbe però che il termine di grazia finisce spesso per tradursi in un semplice differimento dell’esecuzione senza un reale recupero del credito.

La riduzione dei termini rischia tuttavia di incidere soprattutto sulle situazioni di fragilità economica non strutturale, comprimendo gli spazi di regolarizzazione del rapporto locativo e anticipando gli effetti espulsivi della morosità.

Le tutele per le fasce deboli

Nel tentativo di attenuare l’impatto sociale della riforma, il ddl interviene anche sull’art. 608 c.p.c., introducendo un differimento dell’esecuzione nei casi di particolare vulnerabilità.

L’ufficiale giudiziario potrà rinviare il rilascio una sola volta e per non oltre 180 giorni quando nell’immobile risiedano soggetti ultra settantacinquenni, persone con disabilità grave ai sensi della Legge n. 104/1992 oppure malati terminali. La tutela opera anche quando tali condizioni riguardino un componente della famiglia anagrafica residente da almeno un anno nell’immobile.

Parallelamente, l’art. 6 del Ddl introduce l’obbligo per l’ufficiale giudiziario o per l’ausiliario incaricato di segnalare ai servizi sociali eventuali situazioni di disagio o vulnerabilità emerse nel corso dell’esecuzione.

Il tentativo è quello di costruire un contrappeso sociale rispetto all’irrigidimento delle procedure esecutive. Resta però da capire se un differimento unico, non reiterabile e limitato a sei mesi possa risultare sufficiente nelle situazioni di maggiore fragilità abitativa.

Il confronto aperto tra proprietari e inquili

Il provvedimento ha già aperto un confronto molto netto tra associazioni della proprietà e rappresentanze degli inquilini.

Confedilizia ha accolto favorevolmente il Ddl. “Rendere certi e rapidi i tempi degli sfratti vuol dire restituire fiducia ai proprietari e, di conseguenza, ampliare la disponibilità di case in affitto e favorire una riduzione dei canoni”, ha dichiarato il presidente Giorgio Spaziani Testa.

Di segno opposto la posizione dell’Unione Inquilini, che contesta soprattutto la compressione dei tempi di sanatoria e il rafforzamento degli strumenti esecutivi, ritenendo che il provvedimento affronti l’emergenza abitativa prevalentemente dal lato del rilascio degli immobili senza incidere sulle cause strutturali della crisi degli alloggi.

Al di là del confronto politico, la riforma sembra comunque segnare uno spostamento del baricentro del sistema: il recupero dell’immobile viene progressivamente anticipato sul piano esecutivo, mentre gli spazi di reazione del conduttore si riducono sia sul terreno processuale sia su quello temporale.

Ed è probabilmente questo il punto destinato a pesare maggiormente durante l’esame parlamentare e, soprattutto, nella futura applicazione delle nuove norme.