Annullamento d’ufficio e silenzio assenso sul permesso di costruire: in vigore le Semplificazioni 2025

Da oggi, 18 dicembre 2025, entra in vigore la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2025, n. 281), che interviene su due snodi particolarmente sensibili del procedimento amministrativo ed edilizio: il potere di autotutela dell’amministrazione e il funzionamento del silenzio assenso nel rilascio del permesso di costruire, anche in presenza di vincoli.

Si tratta di due modifiche che, lette congiuntamente, incidono in modo diretto sulla stabilità dei titoli edilizi, sui tempi del procedimento e, soprattutto, sul rapporto – da sempre delicato – tra potere pubblico e affidamento del privato. Un intervento che prova a correggere assetti che, negli anni, avevano alimentato incertezza applicativa e un contenzioso spesso evitabile.

L’annullamento d’ufficio prima delle Semplificazioni 2025

Prima dell’intervento della Legge n. 182/2025, l’art. 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241 consentiva all’amministrazione di annullare d’ufficio un proprio provvedimento illegittimo entro dodici mesi dalla sua adozione, quando si trattava di:

• provvedimenti attributivi di vantaggi economici;
• atti autorizzatori.

Nel settore edilizio, questo termine annuale aveva finito per rappresentare una finestra temporale ampia e strutturalmente instabile, durante la quale il titolo abilitativo restava esposto al rischio di un intervento in autotutela anche a distanza di tempo, quando l’affidamento del privato si era già consolidato e gli effetti del provvedimento erano ormai irreversibili.

Con la Legge n. 182/2025, il legislatore interviene sull’art. 21-nonies riducendo da dodici a sei mesi il termine entro il quale l’amministrazione può esercitare il potere di annullamento d’ufficio nei confronti dei provvedimenti di autorizzazione e di attribuzione di vantaggi economici, inclusi quelli formatisi per silenzio assenso.

La riduzione del termine, però, non esaurisce la portata della riforma. Anche nella nuova formulazione, il comma 1 dell’art. 21-nonies continua a subordinare l’esercizio dell’autotutela alla sussistenza di “ragioni di interesse pubblico”, un passaggio che assume un ruolo centrale nella lettura sistematica della norma.

L’interesse pubblico, infatti, non può essere inteso in senso astratto o automatico. Non coincide con il mero ripristino della legalità violata, né può risolversi nell’esigenza, tutta interna all’amministrazione, di correggere ex post errori istruttori o valutativi. Deve trattarsi di un interesse concreto e attuale, puntualmente motivato e distinto dalla semplice constatazione dell’illegittimità del provvedimento.

La norma impone inoltre di tenere conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati, rafforzando il principio di tutela dell’affidamento. Un principio che, nei procedimenti edilizi, assume un peso ancora maggiore, considerando che gli effetti del titolo si producono spesso in tempi rapidi e con investimenti economici significativi.

In questo senso, la riduzione del termine a sei mesi non attenua l’onere motivazionale dell’amministrazione, ma lo rende più stringente: l’autotutela resta uno strumento eccezionale, non una valvola di sicurezza per rimediare a carenze istruttorie imputabili all’ente procedente.