Ante 42, ante 67, centro abitato e stato legittimo: cosa chiarisce il Consiglio di Stato

Quando un fabbricato è privo di titolo edilizio, è davvero sufficiente richiamare una presunta edificazione risalente nel tempo per collocarlo in una sorta di area di non rilevanza urbanistica? È corretto sostenere che, prima della cosiddetta “Legge Ponte”, l’assenza di una perimetrazione formale del centro abitato escludesse automaticamente l’obbligo di licenza edilizia? E, soprattutto, se un immobile risulta abusivo in radice, è possibile tentare una sanatoria limitata ai soli interventi successivi, trattandoli come se fossero autonomi e sganciati dalla costruzione originaria?

Ante 42, ante 67, centro abitato e stato legittimo: la sentenza del Consiglio di Stato

Mentre si è tornati a discutere della futura riforma del Testo Unico Edilizia e di una presunta “data limite” prima della quale considerare tutto legittimo, il dibattito tecnico continua a concentrarsi su due anni spesso evocati in modo improprio: il 1942 e il 1967.

Due date che, nella prassi, vengono trasformate in miti interpretativi:

• da un lato l’idea che dal 1942 la licenza edilizia fosse obbligatoria solo nei centri abitati;
• dall’altro la convinzione che l’obbligo si sia esteso alle aree esterne solo dal 1967.

Letture semplificate che su queste pagine sono state più volte rimesse in discussione, anche grazie a una giurisprudenza amministrativa intervenuta con continuità su questi temi.

In questa linea si colloca la sentenza del Consiglio di Stato n. 9760 del 10 dicembre 2025, che affronta in modo netto tali questioni e conferma un orientamento rigoroso in materia di stato legittimo e accertamento dell’epoca di edificazione, con ricadute concrete per tecnici e amministrazioni.

L’intervento di Palazzo Spada riporta il confronto su un piano strettamente tecnico, sganciandolo da automatismi che nella pratica generano aspettative infondate. Chiamato a pronunciarsi sulla legittimità di un ordine di demolizione per assenza di titolo, il Consiglio di Stato ricostruisce il quadro normativo e chiarisce quali condizioni possono davvero consentire di riconoscere la regolarità urbanistico-edilizia di un manufatto risalente.

Muovendo dall’assenza di un titolo idoneo, i giudici delimitano le sole ipotesi in cui una costruzione può ritenersi legittima pur senza licenza, concentrandosi su due profili:

• il dato temporale dell’epoca di realizzazione;
• la localizzazione rispetto alla nozione urbanistica di centro abitato nel regime anteriore alla legge n. 765/1967.