Catasto, Superbonus e crediti fiscali: la nuova strategia di controllo del MEF

Digitalizzazione, compliance, rapporti più diretti con i cittadini, ma anche intensificazione dei controlli in ambito catastale e, di conseguenza, fiscale.

Sono numerose e particolarmente fitte le linee tracciate dall’Atto di indirizzo del MEF per la politica fiscale 2026-2028, che anticipa dove si concentreranno controlli, risorse e innovazioni nei prossimi tre anni.

Da un lato, viene rafforzata la linea del contrasto all’evasione attraverso l’incrocio delle banche dati e l’analisi del rischio; dall’altro, il settore immobiliare torna al centro delle politiche di presidio fiscale, con un’attenzione specifica agli immobili oggetto di interventi agevolati e alla coerenza tra stato di fatto e dati catastali.

Il documento mette nero su bianco un cambio di intensità nei controlli, soprattutto su:

• immobili non dichiarati o non correttamente aggiornati in Catasto;
• unità immobiliari interessate da interventi di efficienza energetica o miglioramento strutturale finanziati con fondi pubblici dal 2019;
• crediti fiscali, rimborsi e compensazioni.

Nel mirino del Fisco quindi gli interventi legati a Ecobonus, Sismabonus e Superbonus: se la stagione delle opzioni alternative alle detrazioni dirette si è praticamente chiusa (al netto di qualche eccezione), resta sicuramente aperta la fase operativa di verifica sulla coerenza dei dati dichiarati.

Da qui in avanti il Catasto non sarà solo un archivio da aggiornare a valle dei lavori, ma uno degli snodi centrali del controllo fiscale.

Controlli catastali 2026-2028: immobili non dichiarati e aggiornamento rendite dopo i bonus edilizi

L’Atto prevede un potenziamento dei controlli catastali in due direzioni precise.

La prima riguarda l’emersione degli immobili sconosciuti al Catasto o dichiarati in modo difforme rispetto allo stato reale. La mappatura territoriale verrà completata anche attraverso la fotointerpretazione di immagini aeree e l’utilizzo di algoritmi di intelligenza artificiale, incrociando rilievi aerofotogrammetrici, dati edilizi e archivi catastali per individuare fabbricati non censiti o modifiche non dichiarate.

La seconda direttrice è ancora più delicata. È infatti previsto l’aggiornamento dei valori catastali per gli immobili oggetto di interventi di efficienza energetica o miglioramento strutturale finanziati, anche solo in parte, con fondi pubblici dal 2019.

Questo riferimento temporale intercetta direttamente la stagione dei bonus edilizi. Il presupposto implicito è che interventi strutturali o di riqualificazione energetica possano aver inciso su consistenza dell’unità immobiliare, categoria catastale, classe e rendita catastale.

L’incidenza, tuttavia, non è automatica: rileva nella misura in cui gli interventi abbiano determinato una modifica qualitativa o quantitativa tale da alterare i parametri di classamento. È su questo terreno che si giocherà la verifica, non sulla mera esecuzione dei lavori, ma sulla loro effettiva rilevanza ai fini della rendita.

Il Catasto, in questa logica, non è più un archivio statico ma uno strumento di misurazione della base imponibile che deve riflettere le trasformazioni indotte anche dalle politiche pubbliche di incentivo.

Superbonus e aggiornamento catastale: regolarizzazione spontanea e revisione della rendita

Il documento richiama espressamente le unità immobiliari interessate dagli interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Sono previste comunicazioni volte a favorire la regolarizzazione spontanea degli immobili non aggiornati in Catasto. In caso di inerzia o mancato chiarimento, l’Agenzia procederà con controlli finalizzati a far emergere la reale base imponibile catastale.

Questo passaggio si inserisce in continuità con le comunicazioni già trasmesse negli ultimi mesi dall’Agenzia delle Entrate in relazione alle possibili incoerenze tra interventi agevolati con Superbonus e dati catastali dichiarati. L’obiettivo non è solo sollecitare l’adempimento formale, ma verificare la coerenza sostanziale tra lavori eseguiti, miglioramenti dichiarati e classamento risultante in banca dati.

Ciò significa, in concreto, una possibile revisione della rendita, la rideterminazione della base imponibile eil  conseguente adeguamento del prelievo, con effetti che possono estendersi anche alle annualità ancora accertabili.

Cessione del credito: controlli ex ante e verifica sostanziale nel triennio 2026-2028

Altro asse strategico riguarda i crediti fiscali. L’Atto di indirizzo stabilisce che saranno rafforzate le azioni dirette ad accertare la sussistenza dei crediti dichiarati, con l’obiettivo di:

• rigettare richieste di rimborso indebite;
• recuperare somme già erogate;
• prevenire utilizzi irregolari in compensazione.

Particolare attenzione sarà dedicata ai controlli preventivi sulle comunicazioni di cessione dei crediti agevolativi e sulle deleghe di pagamento che riportano compensazioni, con un filtro “ex ante” basato su analisi del rischio.

Il controllo non sarà più soltanto documentale, ma sempre più fondato sull’incrocio tra banche dati fiscali, catastali e immobiliari, così da verificare la coerenza sostanziale tra intervento realizzato, beneficio fruito e credito effettivamente maturato.

Interoperabilità tra Catasto, banche dati tributarie e Anagrafe dei Titolari

Il documento insiste molto sul concetto di qualità dell’informazione catastale. L’obiettivo è migliorare la completezza delle banche dati, introducendo indicatori di qualità delle informazioni soggettive e oggettive, per garantire piena interoperabilità con i sistemi informativi di altri enti.

Questo significa superare la frammentazione tra dati catastali, archivi ipotecari, informazioni edilizie e banche dati tributarie.

In questo quadro si colloca anche la realizzazione dell’Anagrafe dei Titolari, destinata a rafforzare la conoscibilità delle intestazioni e a migliorare la fruibilità delle informazioni immobiliari sia per finalità tributarie sia per attività di supporto agli enti territoriali e alla gestione delle emergenze.

Digitalizzazione dei servizi catastali e dismissione di SISTER

L’Atto prevede un incremento significativo della fruibilità da remoto dei servizi ipotecari e catastali, con lo sviluppo di applicativi sul sito istituzionale che consentano l’accesso in modalità self-service ai servizi oggi erogati tramite l’Area Territorio.

È prevista la progressiva dismissione dei servizi digitali SISTER, con adeguamento delle modalità di autenticazione e dei sistemi di pagamento.

Parallelamente, prosegue l’ampliamento del periodo informatizzato delle banche dati ipotecarie e lo sviluppo dei servizi a distanza per l’accesso alla documentazione non ancora digitalizzata conservata presso le Conservatorie.

Trasparenza del mercato immobiliare: valori OMI, canoni di locazione e accertamento fiscale

Un altro capitolo riguarda il contributo alla trasparenza del mercato immobiliare, puntando su:

• indagini sistematiche sulle compravendite e locazioni, con produzione di statistiche e quotazioni;
• consultazione dei valori economici relativi non solo ai prezzi di vendita ma anche ai canoni dei nuovi contratti di locazione;
• rafforzamento dei servizi tecnico-estimativi resi alle pubbliche amministrazioni e ai soggetti obbligati a richiederli.

Il collegamento con l’attività di accertamento fiscale sulle transazioni immobiliari è evidente, considerando che una migliore conoscenza dei valori di mercato consente un controllo più efficace sulla congruità dei corrispettivi dichiarati.

L’integrazione tra valori OMI, dati sui canoni di locazione e informazioni catastali consolida un sistema di controllo più sofisticato, in grado di intercettare scostamenti significativi tra corrispettivi dichiarati e valori di mercato di riferimento.

Il Catasto torna così ad assumere un ruolo centrale nella politica fiscale non come terreno di riforme annunciate, ma come infrastruttura tecnica attraverso l’incrocio sistematico tra dati immobiliari, flussi finanziari e agevolazioni pubbliche.