Chi abita un immobile in forza di un contratto di comodato, avendo la residenza anagrafica e sostenendo le spese per i lavori, può beneficiare delle detrazioni per ristrutturazioni come se si trattasse della propria abitazione principale, oppure il fatto di non essere titolare di un diritto reale di godimento comporta l’esclusione dall’agevolazione?
A rispondere al dubbio di un contribuente sulla spettanza delle agevolazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio in capo al comodatario è Fisco Oggi, con una risposta che merita di essere letta con attenzione, soprattutto sul piano operativo.
Bonus Casa: il comodatario può chiedere le agevolazioni?
Ricordiamo che la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio trova il suo fondamento nell’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), che individua:
- gli interventi agevolabili;
- i soggetti beneficiari;
- le condizioni per l’accesso al beneficio.
La norma, fin dall’origine, non limita la detrazione ai soli proprietari dell’immobile, ma la estende anche a soggetti che detengono l’immobile sulla base di un titolo giuridico idoneo, purché sostengano effettivamente le spese.
Interventi ammissibili
È possibile portare in detrazione le spese relative alle seguenti tipologie di intervento:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- interventi sulle parti comuni di edifici residenziali;
- opere finalizzate alla sicurezza statica e antisismica;
- eliminazione delle barriere architettoniche;
- prevenzione degli atti illeciti;
- cablatura, contenimento dell’inquinamento acustico, risparmio energetico, nei limiti previsti dalla disciplina.
Aliquote e massimali 2026
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio rientranti nel Bonus Casa, per il 2026 resta fermo il limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, con detrazione ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
Quanto alle aliquote, la disciplina vigente prevede:
- la detrazione del 50% per gli interventi realizzati su immobili adibiti ad abitazione principale;
- negli altri casi, l’aliquota del 36%.
Ai fini dell’applicazione dell’aliquota maggiorata, rileva l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale, secondo i criteri propri della disciplina fiscale delle detrazioni, e non la sola titolarità di un diritto reale.
Chi può beneficiare della detrazione
In linea generale, possono usufruire della detrazione:
- i proprietari e i nudi proprietari;
- i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
- i detentori dell’immobile, tra cui:
- locatari;
- comodatari;
- i familiari conviventi del possessore o detentore;
- i conviventi di fatto, alle condizioni previste dalla prassi.
Il presupposto della detrazione non è la titolarità di un diritto reale, ma la legittima disponibilità dell’immobile, unitamente al sostenimento della spesa. Di conseguenza, anche il comodatario, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla normativa e dalla prassi, può accedere al Bonus Casa alle medesime condizioni previste per gli altri beneficiari.
Il caso del comodatario: quando la detrazione spetta
L’Agenzia delle Entrate conferma quindi che anche il comodatario può beneficiare della detrazione per ristrutturazioni, a condizione che siano rispettati alcuni requisiti precisi.
In particolare:
- il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato;
- il contratto deve risultare in essere al momento di avvio dei lavori oppure, se antecedente, al momento del sostenimento delle spese;
- il comodatario deve essere in possesso del consenso del proprietario all’esecuzione degli interventi;
- le spese devono essere effettivamente sostenute dal comodatario e correttamente documentate.
La presenza della residenza anagrafica nell’immobile rafforza il quadro, ma non è di per sé sufficiente né decisiva: ciò che conta è il titolo di detenzione e la tracciabilità della spesa.
Conclusioni
In conclusione, il contratto di comodato non costituisce un ostacolo alla fruizione del Bonus Casa. Il comodatario, in presenza di un contratto regolarmente registrato, del consenso del proprietario e del sostenimento diretto delle spese, rientra tra i soggetti legittimati alla detrazione per gli interventi di recupero edilizio.
Occorre tuttavia prestare attenzione all’aliquota applicabile: nel 2026, la disciplina mantiene il limite di spesa di 96.000 euro e riconosce l’aliquota del 50% per gli interventi realizzati su immobili adibiti ad abitazione principale, mentre negli altri casi resta applicabile l’aliquota del 36%. Ai fini dell’accesso all’aliquota maggiorata, il dato rilevante è quindi la destinazione effettiva dell’immobile, non la qualificazione formale del titolo di godimento.
