Chi acquista un immobile da ristrutturare e lo destina ad abitazione principale potrebbe trovarsi, per ragioni lavorative o familiari, nella necessità di trasferirsi altrove poco tempo dopo la conclusione dei lavori.
In situazioni come questa, la successiva locazione dell'immobile comporta la perdita della detrazione maggiorata del 50% prevista per gli interventi di recupero edilizio?
A fornire un chiarimento in merito è l'Agenzia delle Entrate con la risposta dell'8 giugno 2026, n. 119, che affronta il tema della corretta applicazione dell'aliquota maggiorata prevista per gli immobili destinati ad abitazione principale, alla luce delle modifiche introdotte dalle più recenti Leggi di Bilancio.
Il caso sottoposto al Fisco
L'istanza è stata presentata da un contribuente che, insieme alla moglie, aveva acquistato nel gennaio 2026 un'abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa e avviando contestualmente interventi di recupero edilizio agevolabili ai sensi dell'art. 16-bis del TUIR.
Al momento della presentazione dell'interpello i lavori erano ancora in corso e l'immobile non era stato ancora effettivamente utilizzato come abitazione principale. Nel frattempo, però, il contribuente era venuto a conoscenza di un imminente trasferimento presso un'altra sede lavorativa, destinato a protrarsi per circa due anni.
Da qui il dubbio interpretativo se, una volta conclusi i lavori, l'eventuale concessione in locazione dell'immobile avrebbe potuto compromettere il diritto alla detrazione maggiorata del 50%.
Il nuovo quadro normativo dopo le Leggi di Bilancio 2025 e 2026
La questione affrontata dall'Agenzia delle Entrate si inserisce nel contesto delle modifiche introdotte dalla Legge n. 207/2024 e successivamente confermate dalla Legge n. 199/2025, che hanno ridefinito il sistema delle detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.
L'art. 16 del D.L. n. 63/2013, nella formulazione oggi vigente, prevede infatti una differenziazione dell'aliquota applicabile in funzione sia della tipologia del contribuente sia della destinazione dell'immobile oggetto degli interventi.
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione prevista dall'art. 16-bis del TUIR è riconosciuta nella misura ordinaria del 36%, entro il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
La stessa disposizione riconosce però una detrazione più elevata, pari al 50%, quando le spese sono sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi eseguiti su un'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
La norma individua quindi due presupposti fondamentali per accedere all'aliquota maggiorata:
- il contribuente deve essere proprietario dell'immobile oppure titolare di un diritto reale di godimento;
- l'unità immobiliare deve essere destinata ad abitazione principale.
Proprio quest'ultimo requisito ha generato numerosi dubbi applicativi, soprattutto nei casi in cui l'immobile venga acquistato per essere ristrutturato prima di diventare la residenza effettiva del contribuente e della sua famiglia.
Per chiarire tale aspetto, il Fisco è già intervenuto con la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, precisando che la detrazione maggiorata può spettare anche quando l'immobile non sia ancora abitazione principale all'inizio dei lavori, purché tale destinazione venga acquisita alla conclusione degli interventi.
È proprio da questo chiarimento che prende le mosse la risposta n. 119/2026, chiamata a chiarire cosa accade quando, dopo la conclusione dei lavori, l'immobile perde la destinazione ad abitazione principale.
L'immobile deve essere abitazione principale all'inizio dei lavori?
Elemento centrale nella risposta è proprio il momento in cui deve essere verificata la destinazione dell'immobile ad abitazione principale.
L'immobile non deve necessariamente essere già abitazione principale all'avvio degli interventi. Diversamente, gran parte degli immobili acquistati per essere ristrutturati e successivamente abitati resterebbe esclusa dall'agevolazione maggiorata.
Secondo l'Amministrazione finanziaria, infatti, il beneficio può spettare anche quando l'abitazione non possiede ancora tale destinazione all'inizio dei lavori, purché venga effettivamente adibita ad abitazione principale al termine dell'intervento.
Abitazione principale: quale requisito deve essere verificato
Ulteriore profilo affrontato dal Fisco è quello relativo alla nozione di abitazione principale da utilizzare ai fini dell'agevolazione.
La risposta richiama la definizione contenuta nell'art. 10, comma 3-bis, del TUIR, secondo cui assume rilievo l'immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
La verifica non è esclusivamente formale e collegata alla residenza anagrafica, ma è una valutazione sostanziale che richiede l'effettivo utilizzo dell'abitazione come dimora abituale.
Il chiarimento assume particolare importanza proprio nel caso esaminato dall'Agenzia. L'istante aveva infatti evidenziato che, in base alla disciplina applicabile al proprio settore lavorativo, avrebbe potuto mantenere formalmente la residenza presso l'immobile pur vivendo altrove per effetto del trasferimento di servizio. L'Amministrazione finanziaria, tuttavia, non ha attribuito rilievo decisivo a tale circostanza, richiamando esclusivamente la definizione ordinaria di abitazione principale prevista dal TUIR.
Proprio per questo motivo il Fisco ha precisato che l'effettiva destinazione dell'immobile ad abitazione principale dovrà essere dimostrata dal contribuente in caso di eventuali controlli e permane quale requisito indispensabile per poter beneficiare dell'aliquota maggiorata prevista dalla normativa.
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L'Agenzia ha inoltre evidenziato che il requisito dell'abitazione principale deve essere verificato nel momento individuato dalla normativa, ma non deve necessariamente permanere per tutti gli anni di fruizione della detrazione.
Il principio era già stato anticipato dalla circolare n. 8/E del 2025, nella quale l'Amministrazione aveva chiarito che, una volta rispettate le condizioni richieste per accedere all'aliquota maggiorata, l'eventuale perdita della destinazione ad abitazione principale nei successivi periodi d'imposta non comporta la perdita del beneficio.
La risposta n. 119/2026 applica tale impostazione al caso in esame e conferma che, qualora l'immobile venga effettivamente destinato ad abitazione principale al termine dei lavori e risultino soddisfatti tutti gli altri requisiti richiesti dalla normativa, il contribuente conserva il diritto all'aliquota maggiorata del 50% anche qualora, successivamente, l'immobile venga concesso in locazione o perda comunque tale destinazione.
In altre parole, una volta che l'immobile è stato effettivamente destinato ad abitazione principale al termine dei lavori e risultano rispettate tutte le condizioni richieste dalla normativa, la successiva locazione dell'abitazione non determina la perdita dell'aliquota maggiorata del 50%.
Fatture intestate al coniuge e detrazione: l'ulteriore chiarimento dell'Agenzia
In riferimento alla corretta imputazione delle spese sostenute, per le quali alcune fatture risultavano intestate alla moglie del contribuente, l'Agenzia ha richiamato la circolare n. 17/E del 2023, confermando che la detrazione può spettare anche al soggetto che non risulta intestatario della fattura o del bonifico, purché abbia sostenuto effettivamente la spesa e tale circostanza risulti adeguatamente documentata.
A tal fine è necessario integrare la documentazione con l'indicazione del soggetto che ha sostenuto il costo e della relativa quota di spesa. Tale ripartizione deve essere definita fin dal primo anno di fruizione dell'agevolazione e non può essere modificata negli anni successivi.
