Prosegue «I Quaderni di LavoriPubblici.it», la collana del gruppo Grafill che prende un singolo istituto degli appalti e dell'edilizia e lo restituisce in forma operativa, così da accompagnare il professionista nel passaggio più delicato, quello che porta dalla norma alla decisione.
Dopo il primo numero sul principio di rotazione, il secondo sullo stato legittimo dell'immobile e il terzo sulle procedure di affidamento sotto soglia, il quarto entra nel punto in cui la disciplina edilizia e quella urbanistica si toccano, il cambio di destinazione d'uso disciplinato dall'art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
La scelta nasce da una ragione di continuità, perché il comma 2 àncora la destinazione rilevante alla documentazione dell'art. 9-bis, quindi allo stato legittimo di cui si occupava il numero due. Dove quello spiegava come si ricostruisce il punto di partenza, questo spiega che cosa si può fare muovendo da lì e con quale titolo.
Come sono fatti i Quaderni
I Quaderni nascono in formato verticale, pensato per la lettura su tablet e smartphone, e si scaricano in PDF. Ogni numero segue lo stesso impianto, con rubriche ricorrenti che il lettore ritrova di volta in volta, dall'inquadramento della norma fino alle domande frequenti, così la collana diventa uno strumento familiare e riconoscibile. Un elemento distintivo è il codice colore per materia, il blu per il Codice dei contratti e il rosso per edilizia e urbanistica, che orienta subito il lettore sul terreno che sta affrontando. Questo quarto numero veste di nuovo il rosso e si articola in sedici rubriche.
Cosa prevede l'art. 23-ter dopo il Salva Casa?
Il percorso parte dal testo vigente dell'art. 23-ter, riprodotto per intero comma per comma e aggiornato al Decreto-Legge n. 69/2024 (Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024. Da norma che si limitava a qualificare il mutamento urbanisticamente rilevante l'articolo è diventato una disciplina che individua ipotesi ammesse, perimetro territoriale, regime degli standard e titolo richiesto, spostando il baricentro sulla singola unità immobiliare.
Segue la lettura ragionata della norma, che ne mostra la logica a filtri in serie. Il mutamento dentro la stessa categoria funzionale è sempre consentito per la singola unità, mentre il passaggio fra categorie diverse è ammesso soltanto fra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, e soltanto negli immobili ricompresi nelle zone A, B e C del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 o nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali. La categoria rurale non è richiamata e resta fuori dal regime di favore, insieme alle zone diverse dalle prime tre.
Il Quaderno insiste su un passaggio che nella pratica pesa più di quanto sembri, perché la domanda decisiva non è se ci siano opere ma se la funzione assegnata all'unità cambi categoria, e impostare la pratica partendo dai lavori è all'origine di gran parte del contenzioso. Nelle ipotesi ammesse il mutamento non richiede il reperimento di ulteriori aree per servizi né la dotazione minima di parcheggi, mentre resta dovuto, nei limiti fissati dalla legislazione regionale, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Resta il nodo delle unità poste al primo piano fuori terra o seminterrate, dove la semplificazione si ferma e passa la mano alla legge regionale. Sul punto il testo non è univoco e il Quaderno adotta la lettura prudente, quella che porta a verificare comunque la disciplina regionale. Chiude il quadro il limite posto alle Regioni dalla Corte costituzionale (sentenza n. 61/2026), tenute a non aggravare né ritardare una disciplina di applicazione diretta.
Dal quadro normativo si passa agli strumenti operativi. Uno schema d'insieme colloca l'intervento in una delle sei combinazioni generate da oggetto, direzione del mutamento e presenza di opere, mentre un albero decisionale in cinque domande porta dalla singola unità fino al titolo corretto. Altre rubriche attraversano le cinque categorie funzionali una per una, il perimetro delle zone con l'esclusione della zona agricola confermata dal Consiglio di Stato (sentenza n. 7951/2025) e il confine fra le condizioni che lo strumento urbanistico comunale può fissare e i divieti che non può introdurre, accanto al piano distinto delle convenzioni urbanistiche ancora efficaci.
Il taglio operativo si ritrova nella tavola che collega ogni tipo di intervento al titolo richiesto e nel fac-simile di relazione sul mutamento di destinazione d'uso, da adattare al singolo immobile. A completare il quadro, una rassegna di ventiquattro tra sentenze, ordinanze e atti di prassi ordinati per questione, una checklist da percorrere prima di presentare e una sezione di domande frequenti sui dubbi più ricorrenti. Ogni provvedimento rimanda alla propria scheda nell'archivio normativa di LavoriPubblici.it.
Come scaricare il Quaderno n. 4
Il quarto numero de «I Quaderni di LavoriPubblici.it» è disponibile per il download riservato agli utenti registrati. Scarica il Quaderno n. 4 sul cambio di destinazione d'uso.
