Cambio di destinazione d’uso e condono: il Consiglio di Stato su oneri e costi di costruzione

Quando un’istanza di condono per un cambio di destinazione d’uso può davvero generare nuovi oneri legati all’aumento del carico urbanistico? E, soprattutto, come va qualificato un intervento interno che non altera volumi né superfici ma modifica solo la funzione dei locali?

A chiarire il punto è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza del 23 ottobre 2025, n. 8230, precisando che il mutamento di destinazione d’uso non comporta automaticamente il pagamento di oneri di urbanizzazione o costi di costruzione se non si traduce in un effettivo incremento del carico urbanistico.

Condono edilizio e cambio di destinazione d'uso: quando sono dovuti gli oneri di urbanizzazione?

Nel caso in esame, il proprietario di un appartamento aveva presentato domanda ai sensi del d.l. n. 269/2003 (c.d. “Terzo condono edilizio”) per regolarizzare il cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio professionale.

L’immobile, già da tempo utilizzato per attività professionale, era stato oggetto solo di opere interne non strutturali - lo spostamento di alcuni tramezzi - rientranti nella tipologia di abuso n. 6 dell’Allegato 1 al decreto (“opere non valutabili in termini di superfici o volume”).

Il Comune aveva tuttavia subordinato il rilascio della concessione in sanatoria al pagamento di oltre 50mila euro tra oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, oblazioni e interessi.

Un atto impugnato davanti al TAR Lazio, che aveva respinto il ricorso qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia con effetti urbanisticamente rilevanti.