Cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale: serve il permesso di costruire

Il tema del cambio di destinazione d’uso resta uno dei più delicati nella disciplina edilizia italiana. La distinzione tra interventi meramente funzionali e trasformazioni urbanisticamente rilevanti non è mai stata lineare, tanto che gran parte del contenzioso ruota proprio attorno al confine tra le opere eseguibili con CILA o SCIA e quelle per le quali occorre il permesso di costruire.

Il nodo principale è capire quando una variazione d’uso produca effetti sul carico urbanistico, ossia sull’insieme dei parametri che regolano la compatibilità insediativa di un edificio (standard, parcheggi, servizi, densità).

Cambio di destinazione d'uso: quando serve il permesso di costruire?

Con la sentenza del 7 ottobre 2025, n. 17156 il TAR Lazio torna su questo tema, ribadendo che la trasformazione di un magazzino in abitazione non è mai neutra dal punto di vista urbanistico, e dunque non può essere inquadrata come manutenzione straordinaria.

Si tratta, a pieno titolo, di una ristrutturazione edilizia “pesante”, che fino all’entrata in vigore del decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024) richiedeva sempre il permesso di costruire, mentre oggi può essere ricondotta a SCIA solo in casi specifici di ristrutturazione leggera, privi di incremento di superficie utile o di carico urbanistico.

La controversia trae origine dall’ordinanza con cui un Comune laziale aveva disposto la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per un immobile originariamente classificato come magazzino, ma utilizzato come abitazione a seguito di alcuni lavori: nuova copertura in legno, apertura di finestre, spostamento della porta d’ingresso e realizzazione di un vano cottura.

Secondo la proprietaria, tali opere rientravano nella manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), del Testo Unico Edilizia, e dunque non avrebbero richiesto il permesso di costruire. Il Comune, invece, aveva ritenuto che l’intervento avesse determinato un cambio di destinazione d’uso da deposito a residenziale, con aumento del carico urbanistico, e aveva ordinato il ripristino dei luoghi.