Cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale: serve il permesso di costruire

L’evoluzione dell’art. 23-ter e la distinzione tra mutamento orizzontale e verticale

L’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, introdotto dal d.l. 133/2014 (Sblocca Italia), ha per la prima volta codificato la nozione di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, qualificandolo come ogni variazione che comporti il passaggio tra categorie funzionalmente autonome – residenziale, produttiva e direzionale, commerciale, rurale, turistico-ricettiva – anche in assenza di opere edilizie.

In origine, dunque, qualsiasi cambiamento “orizzontale”, cioè tra categorie differenti, era considerato di per sé rilevante e richiedeva, nella maggior parte dei casi, il permesso di costruire, mentre i mutamenti “verticali”, ossia quelli interni alla stessa categoria funzionale, potevano essere eseguiti con titoli semplificati.

Con l’intervento del D.L. 69/2024 (Salva Casa), la norma è stata modificata per coordinarsi con il nuovo art. 36-bis, introducendo una distinzione più puntuale tra mutamenti d’uso con opere e senza opere.

Oggi, il permesso di costruire è richiesto solo se la variazione di destinazione d’uso tra categorie diverse comporta opere tali da configurare una ristrutturazione edilizia “pesante” ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), mentre nei casi in cui il cambio d’uso avvenga senza interventi strutturali e senza incremento della superficie utile o del carico urbanistico, esso può essere realizzato mediante SCIA, configurandosi come ristrutturazione leggera.

Rimane invece privo di rilevanza urbanistica il mutamento “verticale”, all’interno della stessa categoria funzionale, che continua a essere disciplinato con i titoli ordinari di manutenzione straordinaria o ristrutturazione leggera, a seconda della natura delle opere eseguite.