Cambio di destinazione d’uso, SCIA e sanatoria: i limiti tracciati dal Consiglio di Stato

Il tema del mutamento di destinazione d’uso continua a rappresentare uno dei punti più delicati della pratica edilizia, soprattutto quando si colloca in zone di confine tra edilizia rurale e residenziale. La difficoltà non riguarda solo la qualificazione dell’intervento, ma investe direttamente la scelta del titolo edilizio, l’incidenza sul carico urbanistico e il corretto utilizzo degli strumenti di regolarizzazione.

In questo quadro, la sovrapposizione tra procedimenti amministrativi e contenzioso giurisdizionale rischia spesso di alimentare equivoci operativi: si tende a considerare la presentazione di una sanatoria come una sorta di “reset” della vicenda, oppure si confida nella flessibilità della SCIA anche in presenza di trasformazioni sostanziali dell’organismo edilizio.

La sentenza del Consiglio di Stato del 9 gennaio 2026, n. 186 consente di fare chiarezza su entrambi i fronti, mettendo a fuoco i limiti strutturali degli strumenti edilizi e il corretto rapporto tra giudizio e procedimento.

Cambio di destinazione d’uso tra SCIA e sanatoria: il quadro applicativo

La controversia prendeva avvio dall’annullamento di una SCIA con cui era stato dichiarato un cambio di destinazione d’uso di un fabbricato da rurale a residenziale.

L’intervento si inseriva, tuttavia, in un contesto già segnato da precedenti accertamenti repressivi: a seguito di sopralluogo, l’amministrazione aveva infatti riscontrato la realizzazione di opere in totale difformità dai titoli edilizi, adottando un’ordinanza di demolizione rimasta nel tempo priva di esecuzione.

Il ricorso proposto in primo grado avverso l’annullamento della SCIA era stato respinto, sul presupposto che uno strumento dichiarativo non potesse sanare una situazione edilizia già accertata come abusiva, tanto più in presenza di un mutamento di destinazione d’uso incidente sul carico urbanistico.

La decisione era stata impugnata con appello, lamentando la carenza di motivazione in ordine all’effettiva incidenza dell’intervento sull’assetto urbanistico e sostenendo anche la possibilità di sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria, sul presupposto che le difformità riguardassero esclusivamente il mutamento di destinazione d’uso e modifiche interne, ritenute non autonomamente demolibili senza pregiudizio per l’edificio.

A ridosso dell’udienza di merito, l’appellante aveva inoltre presentato un’istanza di permesso di costruire in sanatoria per i medesimi interventi oggetto del giudizio, chiedendo il rinvio della trattazione. L’amministrazione resistente aveva eccepito la sopravvenuta carenza di interesse alla decisione, sostenendo che l’esito della sanatoria avrebbe comunque assorbito la definizione dell’appello.