Quale titolo edilizio è necessario per trasformare un locale commerciale in abitazione, in assenza di opere edilizie? La SCIA è sufficiente alla luce del nuovo art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)? E l’amministrazione può ancora esigere il permesso di costruire anche in assenza di opere rilevanti?
Cambio d’uso da commerciale a residenziale senza opere: interviene il TAR
Per rispondere a queste domande occorre considerare una vera e propria data spartiacque: il 30 maggio 2024, giorno di entrata in vigore del D.L. n. 69/2024 (c.d. “Salva Casa”), poi convertito nella Legge n. 105/2024.
Da quel momento è entrata in vigore la nuova formulazione dell’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, profondamente rivisitato per semplificare la disciplina del cambio di destinazione d’uso — sia tra categorie funzionali differenti (mutamenti verticali), sia all’interno della stessa categoria (mutamenti orizzontali), sia con opere, sia in assenza di opere o con interventi riconducibili all’edilizia libera.
Nel vivace panorama giurisprudenziale successivo all’entrata in vigore del Salva Casa, il TAR Campania – con la sentenza n. 1198 del 25 giugno 2025 – ha offerto un contributo rilevante in tema di mutamento della destinazione d’uso senza opere, confermando la piena legittimità della SCIA nei casi previsti dal nuovo art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001.
Il caso riguardava un immobile precedentemente utilizzato per attività commerciale, poi riconvertito a uso residenziale senza opere edilizie. L’Amministrazione aveva ordinato il ripristino della destinazione originaria, ritenendo necessario il permesso di costruire, anche in assenza di trasformazioni edilizie materiali.
