Cedolare secca locazioni commerciali: niente rinnovo dell’opzione in proroga

È possibile “riattivare” la cedolare secca su un contratto di locazione commerciale che nel 2019 aveva già beneficiato del regime agevolato? L’opzione esercitata in sede di proroga cristallizza un diritto permanente? Oppure la natura transitoria della norma impone di fermarsi al solo periodo di vigenza dell’agevolazione?

Il tema è tipico delle norme agevolative a termine: quando la finestra si chiude, ciò che è stato legittimamente esercitato può proseguire o deve arrestarsi?

Le domande nascono dall'opportunità che negli ultimi anni molti proprietari di immobili commerciali categoria C/1 hanno sfruttato, grazie alla finestra aperta nel 2019 per accedere alla cedolare secca al 21%, con un evidente vantaggio fiscale: sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, niente imposta di registro e niente imposta di bollo.

Il problema si è posto oggi, a distanza di sei anni. Arrivata la nuova scadenza contrattuale nel 2025, chi aveva già optato nel 2019 si è chiesto se sia possibile rinnovare l’opzione anche per questa ulteriore proroga, oppure se il regime si sia definitivamente esaurito con la chiusura della disciplina transitoria.

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate dell’11 febbraio 2026, n. 34, interviene proprio su questo punto, con un chiarimento che interessa non solo i proprietari, ma anche tecnici, consulenti e professionisti che gestiscono patrimoni immobiliari a destinazione commerciale.

Cedolare secca immobili commerciali: niente opzione nel 2025 per i contratti stipulati prima del 2019

Il quesito è stato posto al Fisco dal proprietario di un immobile ad uso commerciale censito in categoria C/1 che aveva stipulato un contratto di locazione il 1° agosto 2013, regolarmente registrato.

Alla scadenza naturale del primo sessennio, nel 2019, le parti avevano deciso di prorogare il contratto per ulteriori sei anni. Ed è proprio in quell’occasione che il locatore aveva esercitato l’opzione per il regime della cedolare secca, comunicandola tramite modello RLI.

La scelta si inseriva nel contesto della disciplina transitoria introdotta dall’articolo 1, comma 59, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, che per l’anno 2019 aveva esteso il regime sostitutivo anche ai contratti di locazione di immobili commerciali C/1 fino a 600 mq.

Il nodo si è posto nel 2025 quando, alla nuova scadenza contrattuale, in vista di un’ulteriore proroga, il locatore si è chiesto se fosse possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca, continuando ad applicare il regime sostitutivo anche nel nuovo periodo contrattuale.

In altri termini, se il fatto di aver optato legittimamente nel 2019 consenta di “trascinare” l’opzione anche oltre il periodo di vigenza della norma transitoria, oppure se il venir meno della disciplina agevolativa impedisca qualsiasi ulteriore esercizio dell’opzione.

È su questo punto che si concentra il parere dell’Amministrazione finanziaria.

Il quadro normativo di riferimento

Per comprendere la risposta dell’Amministrazione finanziaria occorre fare un passo indietro e ricostruire con precisione il perimetro della disciplina.

La cedolare secca nasce con l’articolo 3 del d.Lgs. n. 23/2011 come regime opzionale sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali sui redditi da locazione abitativa, con contestuale esclusione dell’imposta di registro e di bollo.

La vera novità, per quanto qui interessa, è arrivata con l’articolo 1, comma 59, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, che ha esteso in via transitoria il regime anche ai contratti:

• stipulati nell’anno 2019;
• aventi ad oggetto unità immobiliari classificate in categoria catastale C/1;
• di superficie non superiore a 600 mq (escluse le pertinenze);
• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione.

Il dato che oggi diventa decisivo è proprio la formulazione letterale della norma: l’estensione riguardava i contratti stipulati nell’anno 2019.

Non si trattava di una modifica strutturale e permanente del regime della cedolare secca, ma di una finestra temporale circoscritta. Non vi è stata, infatti, alcuna modifica dell’articolo 3 del d.Lgs. n. 23/2011 in senso strutturale, ma solo una estensione temporanea prevista da una norma speciale.

La prassi amministrativa – in particolare con la circolare 8/E del 2019 – ha chiarito che il regime poteva trovare applicazione anche in sede di proroga intervenuta nel 2019, assimilando tale proroga a un nuovo contratto, esclusivamente per evitare disparità di trattamento tra chi stipulava un nuovo contratto nel 2019 e chi si trovava in scadenza naturale nello stesso anno.

Quell’assimilazione, però, aveva un presupposto preciso: la proroga doveva intervenire in costanza del regime transitorio, cioè nel 2019.

Il regime opzionale:

• doveva essere esercitato in sede di registrazione o entro i termini previsti per le annualità successive;
• esplicava effetti per la durata del contratto o della proroga in relazione alla quale era stato esercitato;
• restava comunque ancorato alla vigenza della disciplina agevolativa.

Ed è proprio sul tema della vigenza temporale della norma che si concentra la risposta del Fisco.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Spiega l’Amministrazione che il comma 59 della legge di bilancio 2019 ha natura transitoria e delimitata nel tempo. Non si tratta di un’estensione strutturale del regime della cedolare secca agli immobili commerciali, ma di una misura circoscritta ai contratti stipulati nell’anno 2019.

Sul punto, il Fisco ha richiamato la propria prassi per ribadire che l’applicazione del regime in sede di proroga è stata ammessa solo nei casi in cui il contratto fosse stato stipulato nel 2019, oppure prorogato nello stesso anno in costanza della disciplina transitoria, grazie all’assimilazione operata per evitare disparità di trattamento.

L’assimilazione non ha una portata generale e permanente, motivo per cui:

• solo i contratti stipulati ex novo nel 2019 possono esercitare validamente l’opzione in occasione della prima proroga nel 2025;
• per i contratti stipulati prima del 2019, l’opzione esercitata in sede di proroga nel 2019 non può essere nuovamente esercitata in occasione di un’ulteriore proroga nel 2025;
• il regime opzionale non è più vigente, essendosi esauriti gli effetti temporali del regime transitorio.

Nel caso concreto – contratto stipulato nel 2013 e prorogato nel 2019 con opzione per la cedolare – l’Istante non può esercitare l’opzione in occasione della proroga del 2025.

Conclusioni

La risposta del Fisco è stata quindi negativa: l’opzione per un regime fiscale transitorio non genera un diritto “a regime” che possa sopravvivere oltre il perimetro temporale della norma che lo ha introdotto.

La proroga del 2019 aveva potuto beneficiare dell’assimilazione perché intervenuta nell’anno di vigenza della disciplina, mentre quella del 2025 si colloca in un contesto normativo diverso, in cui quella disciplina non esiste più.

Per i proprietari di immobili commerciali ciò significa che, dalla proroga 2025 in poi, si torna integralmente al regime ordinario IRPEF, con applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Ed è proprio la lettera della norma – “contratti stipulati nell’anno 2019” – a costituire il limite invalicabile dell’interpretazione.