Quando si arriva alla proroga di un contratto di locazione abitativa, uno dei dubbi più frequenti riguarda il regime della cedolare secca: il locatore è tenuto a rinnovare formalmente l’opzione oppure questa continua automaticamente?
La questione è stata affrontata da Fisco Oggi, chiarendo a un contribuente se, in caso di proroga di un contratto di affitto già assoggettato a cedolare secca, il locatore debba rinnovare espressamente o meno l’opzione per mantenere il regime agevolato.
Cedolare secca e rinnovo del contratto di locazione: va rinnovata l’opzione?
Il regime della cedolare secca trova il suo fondamento nell’art. 3 del d.Lgs. n. 23/2011 che ha introdotto, per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, un regime opzionale di tassazione sostitutiva che assorbe:
- IRPEF e addizionali;
- imposta di registro;
- imposta di bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni.
Le aliquote principali sono:
- 21% per i contratti a canone libero, anche per locazioni brevi (26% a partire dal secondo immobile);
- 10% (salvo modifiche normative) per i contratti a canone concordato nei Comuni agevolati.
L’opzione comporta anche un vincolo importante: la rinuncia all’aggiornamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.
La norma chiarisce alcuni elementi centrali per la questione in esame:
- la cedolare secca è una scelta rimessa alla volontà del locatore;
- l’opzione viene esercitata in sede di registrazione del contratto;
- il regime produce effetti per la durata del contratto, salvo revoca, che deve essere espressa secondo le modalità previste.
Proprio perché si tratta di un regime opzionale, la sua applicazione nel tempo non può essere letta come un automatismo assoluto, ma va coordinata con gli adempimenti previsti in occasione degli eventi successivi alla registrazione, tra cui la proroga del contratto.
È in questo contesto normativo che si inserisce il chiarimento fornito da Fisco Oggi: la necessità di confermare l’opzione in sede di proroga risponde alla logica della norma, mentre il riconoscimento della validità dell’opzione in presenza di un comportamento fiscalmente coerente evita che un mero inadempimento formale produca effetti sproporzionati sul piano impositivo.
Proroga del contratto e adempimenti
Una volta giunta la scadenza del contratto, cosa accade quindi se il locatore decide di prorogarlo?
Due sono gli adempimenti da tenere a mente:
- la proroga deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI;
- in sede di comunicazione, il locatore è chiamato a confermare l’opzione per la cedolare secca.
Attenzione però: la mancata comunicazione della proroga non comporta automaticamente la revoca della cedolare secca, a condizione che il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di restare nel regime agevolato.
In particolare, l’Agenzia chiarisce che l’opzione si considera comunque valida se il locatore:
- ha continuato a versare l’imposta sostitutiva dovuta;
- ha dichiarato i canoni nel quadro dedicato alla cedolare secca nella dichiarazione dei redditi.
In altri termini, l’assenza della comunicazione formale non fa decadere l’opzione se i fatti dimostrano in modo inequivoco la volontà di mantenerla.
Conclusioni operative
La risposta di Fisco Oggi, però, introduce un principio di sostanza: l’elemento decisivo non è solo l’adempimento formale, ma il comportamento complessivo del contribuente.
In sintesi:
- in sede di proroga l’opzione per la cedolare secca va confermata;
- la mancata comunicazione non equivale automaticamente a revoca del regime;
- ciò che conta è la coerenza del comportamento fiscale del locatore (versamenti e dichiarazione dei redditi).
Resta comunque consigliabile effettuare sempre la comunicazione di proroga, per evitare contestazioni o incertezze future.
