Chiusura del balcone e ampliamento della cucina: l’intervento è sanabile?

Chiedo un chiarimento in merito ad alcune difformità riscontrate nel mio appartamento. L’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è stato realizzato nel 1953 come edilizia popolare. L’appartamento fu acquistato da mio nonno e, a seguito di successive successioni, è oggi di mia proprietà.

Analizzando la planimetria catastale attualmente disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate, ho rilevato due differenze rispetto allo stato di fatto, entrambe riferite alla zona cucina:

1. Porta tra cucina e sala da pranzo
   Nella parete divisoria era originariamente presente una porta di comunicazione, successivamente murata. Questo intervento risulta essere stato eseguito in modo uniforme da tutti i proprietari degli appartamenti della stessa porzione dell’edificio.
2. Chiusura e inglobamento parziale del balcone
   La porta-finestra che collegava la cucina al balcone è stata rimossa e una porzione del balcone è stata inglobata all’interno della cucina.
   In origine tale spazio era chiuso con una struttura in ferro e vetro; nel 2005, durante un intervento di ristrutturazione, tale chiusura è stata sostituita con infissi a taglio termico e doppi vetri (porta e finestra), analoghi a quelli presenti nel resto dell’abitazione.
   Questa soluzione risulta oggi comune a tutti i balconi delle quattro palazzine che compongono il condominio.

Tale ampliamento della cucina non risulta rappresentato nella planimetria originaria dell’unità immobiliare.

Alla luce di quanto descritto, chiedo quali siano le possibili soluzioni per regolarizzare la situazione, sia sotto il profilo edilizio sia catastale.

Chiusura del balcone e ampliamento della cucina: quando si configura un abuso edilizio

Da come è descritto l'intervento, sembra si tratti di un esempio di ampliamento di ambiente a discapito di un originario balconcino, per convertirlo ad uso cucina, trasformandolo in spazio chiuso delimitato da infissi: si tratta di una tipologia di abuso abbastanza tipica e spesso percepita come “innocua”, ma che produce una trasformazione urbanistica che le norme e la giurisprudenza, in modo praticamente unanime, classificano come ad elevato impatto sul territorio.

L'intervento, che consiste nell'ampliamento della superficie o volume imponibile mediante creazione di uno spazio delimitato da pareti, in luogo di uno che nasce invece per essere aperto, salvo casi davvero particolari, nei fatti incrementa la cubatura edificata e, di conseguenza, il carico urbanistico.

Anche se di per sé può essere un'opera ritenuta innocua, si tratta pur sempre di un aumento di volume che, se eseguito sistematicamente da tutti ed in contesti diversi, senza regole, rischia di snaturare il ruolo pianificatorio degli strumenti urbanistici. Posto, dunque, che parliamo di un abuso di una certa rilevanza, analizziamone assieme gli elementi tecnici per valutare se possa essere ricondotto a qualche possibile strumento di accertamento di conformità.

Accertamento di conformità: quando è applicabile l’art. 36 del d.P.R. 380/2001

L'intervento, salvo specifiche disposizioni presenti nel regolamento edilizio del comune o nello strumento urbanistico (PRG), produce un aumento di volume e/o di superficie: per poterlo condurre in accertamento di conformità occorre che l'intervento possa essere autorizzabile per vie ordinarie, cioè deve essere fattibile se io chiedessi di realizzarlo oggi.

Per autorizzare un ampliamento di superficie o volume, è necessario che sul suolo su cui sorge l'edificio vi sia cubatura edificabile. Nel caso di specie, l'immobile, come comunicato, risale al 1953, cioè un’epoca in cui non esisteva ancora la normativa sulla edificabilità dei suoli in base al rapporto tra superficie e volume; ma tale norma è in vigore ad oggi, da verificare poi le modalità specifiche con cui il comune ha inteso tradurre in dettaglio tali principi.

La prima verifica da fare: cosa prevede lo strumento urbanistico vigente

Dunque, la prima verifica da fare è quella di comprendere come lo strumento urbanistico tratta l'edificio o la zona in cui si trova, per verificare come esso vada configurato in relazione al lotto di pertinenza o alla zona urbanistica. In linea di larga massima, le zone che sono nate spontaneamente o che sono sottodimensionate rispetto al contesto urbanistico potrebbero avere una capacità edificatoria impressa dallo strumento urbanistico per stimolare la rigenerazione urbana; viceversa, se si tratta di un quartiere consolidato e nato in base a specifici piani urbanistici, difficilmente sarà considerato una zona da ampliare. Trattandosi, nel caso di specie, di edifici nati in base ai piani per l'edilizia economica (o qualcosa di simile, visto che al 1953 ancora non esistevano: forse si tratta di edifici di cooperative o di consorzi nati sulla base di strumenti attuativi specifici), si presume che ci si trovi più facilmente nel secondo caso.

Se si dovesse confermare che non vi è possibilità di autorizzare nuovi ampliamenti, l'intervento rimane non sanabile, in quanto non è applicabile l'art. 36 d.P.R. 380/01, il quale impone che, per essere sanato, l'abuso deve essere conforme alle norme edilizie ed urbanistiche sia al tempo della realizzazione sia ad oggi. Non essendo autorizzabile ad oggi, l'accertamento è precluso.

Ampliamento, ristrutturazione o nuova costruzione: come qualificare l’intervento

Salvo specifica diversa definizione contenuta negli strumenti urbanistici, un ampliamento, anche se di modesta entità, generalmente rientra nella definizione di nuova costruzione; anche se, laddove dovesse risultare di modesta entità, potrebbe rientrare nella fattispecie della ristrutturazione edilizia (per residualità della definizione), e forse nel caso di specie si potrebbe pensare che possa valere questa seconda ipotesi (che va presa per tale).

Sanatoria semplificata e art. 36-bis: quando può trovare applicazione

In tal caso, si potrebbe esplorare la possibilità di applicare l'art. 36-bis, che consente di sanare non solo opere eseguite in difformità dal titolo originario, ma anche opere eseguite in assenza della SCIA. Difficilmente un intervento di questo tipo può ricadere nell'alveo della SCIA semplice – andrebbe visto nel dettaglio e sempre con riguardo alle specifiche norme locali – ma proviamo ad ipotizzare che lo sia.

Con il 36-bis è possibile accedere alla sanatoria con lo “sconto” sulla conformità, in quanto è sufficiente che l'intervento sia conforme alle norme edilizie vigenti all'epoca della realizzazione ed a quelle urbanistiche vigenti ad oggi.

Qui torniamo al problema iniziale: se le norme urbanistiche (cioè il piano regolatore o i piani particolareggiati) non consentono ampliamenti, non si può nemmeno sanare; viceversa, sì.

Per quanto attiene alle norme edilizie (regolamento edilizio, norme tecniche sulle costruzioni), si potrebbe ipotizzare che in questo caso potrebbe esserci conformità, visto che la chiusura di un balcone non cambia i carichi dei solai (sempre salvo verifica con la norma locale, ovvero regolamento sismico della regione) e non muta distacchi, altezze ed inclinazioni eventualmente prescritte nei regolamenti edilizi (ma il regolamento locale potrebbe contenere norme specifiche sulle chiusure dei balconi: è un documento che ha facoltà di contenere regole specifiche per queste fattispecie).

Il possibile ruolo dell’art. 34-ter e l’importanza dell’epoca di realizzazione

Dunque, sostanzialmente si è visto che in casi come questo la differenza tra art. 36 e 36-bis non cambia di molto l'approccio e la fattibilità, che è sempre legata alle verifiche del rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie. Il 36-bis sarebbe stato più facilmente applicabile, assieme al 34-ter, se si potesse dimostrare che un abuso di questo tipo risulta eseguito durante la costruzione del fabbricato dallo stesso costruttore, nel qual caso si sarebbe potuta valutare la sanabilità quale opera di parziale difformità eseguita in variante (art. 34-ter), verificando dei requisiti meno rigidi rispetto all'accertamento ordinario. La cosa importante da evidenziare è che, in ogni caso, sia che si valuti il 36-bis sia il 34-ter, è essenziale verificare con attenzione e con supporto di documenti l'effettiva epoca di realizzazione. Se comunque già si sa che l'ampliamento fu fatto successivamente alla costruzione, vanno esclusi a prescindere sia il 34-ter sia le fattispecie di sanatoria di parziale difformità o variazione essenziale.

Quando l’intervento non è sanabile: conseguenze e soluzioni conformative

Concludendo questa forse troppo lunga risposta, va detto che è necessario incaricare un tecnico del posto che effettui le dovute verifiche vincolistiche e urbanistiche, al fine di inquadrare correttamente l'intervento, valutarne la fattibilità ad oggi e, dunque, esplorare possibilità di accertamento di conformità secondo quanto detto. Per esperienza, è difficile che un intervento di questo tipo sia sanabile. Laddove si confermasse tale scenario, per riportare l’immobile in uno stato di legittimità edilizia si potrà valutare di riportare l’immobile alle consistenze originarie, cioè facendo tornare la cucina alle sue originarie forme, anche mediante presentazione di una istanza ai sensi dell’art. 36-bis, che espressamente prevede opere “conformative”.

La porta murata tra cucina e soggiorno: quando non rileva ai fini edilizi

L’apertura interna chiusa tra cucina e soggiorno non rappresenta un problema; ma, se in origine si trattava di un ampio varco di collegamento tra soggiorno e cucina che qualificava lo spazio come “soggiorno con angolo cottura”, va verificato se la cucina qualificata invece come ambiente a sé stante abbia i requisiti igienico-sanitari (generalmente è imposto un valore minimo di superficie o cubatura).