Codice dell’edilizia e delle costruzioni: ecco il testo bollinato

Dopo l’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri e il successivo passaggio al Quirinale, lo schema di disegno di legge recante “Delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni” ha ottenuto l’autorizzazione alla presentazione alle Camere. Si tratta del cosiddetto testo “bollinato” (che trovate in allegato), vale a dire della versione sottoposta alla verifica tecnico-formale e ora pronta per l’avvio dell’iter parlamentare.

Non siamo ancora davanti al nuovo Codice, ma al provvedimento che conferisce al Governo la delega a riscrivere in modo organico la disciplina dell’edilizia e delle costruzioni. È un passaggio decisivo perché segna l’apertura ufficiale della fase parlamentare e, soprattutto, definisce i principi e criteri direttivi che vincoleranno l’Esecutivo nella redazione dei futuri decreti legislativi.

L’obiettivo dichiarato è ambizioso: superare l’attuale assetto frammentato, oggi imperniato sul d.P.R. n. 380/2001 ma profondamente modificato nel tempo da interventi correttivi, norme speciali, disposizioni emergenziali e discipline regionali sempre più differenziate. Il Testo Unico dell’edilizia, nato con l’idea di razionalizzare, è stato oggetto di interventi continui che ne hanno progressivamente alterato la coerenza originaria. Il nuovo Codice dovrebbe quindi ricondurre a sistema una materia che negli ultimi anni ha visto una stratificazione normativa senza precedenti, con ricadute evidenti sull’operatività dei tecnici e sull’azione delle amministrazioni.

La struttura del disegno di legge delega

Il testo bollinato si compone di sette articoli, ciascuno con una funzione specifica nell’architettura della delega:

• Art. 1 – Delega al Governo
  Definisce l’oggetto della delega e il termine entro cui il Governo dovrà adottare il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
• Art. 2 – Principi e criteri direttivi generali
  Individua le linee guida di carattere sistematico che dovranno orientare la riforma, con particolare attenzione al coordinamento normativo, alla semplificazione e alla chiarezza delle regole.
• Art. 3 – Principi e criteri direttivi sul riparto delle competenze tra Stato e Regioni nella materia edilizia e delle costruzioni
  Affronta uno dei nodi centrali della materia edilizia: la distribuzione delle competenze legislative e amministrative tra livello statale e regionale, alla luce dell’art. 117 della Costituzione e dell’evoluzione giurisprudenziale.
• Art. 4 – Principi e criteri direttivi specifici
  Entra nel merito dei singoli ambiti tematici oggetto di riordino, tracciando i confini entro cui dovrà muoversi il futuro Codice.
• Art. 5 – Procedimento di adozione dei decreti delegati
  Disciplina l’iter di adozione dei decreti legislativi attuativi, prevedendo il coinvolgimento degli organi competenti e il confronto istituzionale necessario.
• Art. 6 – Disposizioni finanziarie
  Regola gli aspetti economici e gli eventuali oneri derivanti dall’attuazione della delega.
• Art. 7 – Clausola di salvaguardia
  Contiene le disposizioni finali volte a garantire il coordinamento con le normative vigenti e con gli assetti delle autonomie speciali.

Questa è la cornice normativa entro cui si svilupperà il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Il confronto parlamentare sarà ora decisivo per comprendere se e come questi principi verranno mantenuti, rafforzati o modificati prima dell’approvazione definitiva della delega.

Articolo 4: condoni, difformità edilizie e riordino del sistema sanzionatorio

Se c’è una disposizione del ddl delega che incide direttamente sulla pratica quotidiana dei tecnici e sull’azione dei comuni, è certamente l’art. 4, dedicato ai principi e criteri direttivi specifici. Qui il legislatore delegante affronta in modo esplicito alcuni dei nodi più critici dell’attuale sistema: condoni non definiti, difformità edilizie, sanatorie, regime sanzionatorio, demolizioni e lottizzazioni.

Le istanze di condono ancora pendenti

Il primo elemento di forte interesse riguarda le istanze di condono edilizio presentate ai sensi della:

• legge 28 febbraio 1985, n. 47
• legge 23 dicembre 1994, n. 724
• legge 24 novembre 2003, n. 326

Si tratta di domande presentate ma non ancora concluse alla data di entrata in vigore dei futuri decreti delegati. L’art. 4 prevede l’individuazione di termini e modalità di definizione delle relative procedure amministrative, con l’obiettivo dichiarato di stabilire una data certa per la conclusione delle attività istruttorie e per l’adozione dei provvedimenti finali.

Il punto è rilevante. Dopo quasi quarant’anni dal primo condono, esistono ancora migliaia di pratiche pendenti che condizionano la commerciabilità degli immobili, la possibilità di effettuare nuovi interventi e l’esercizio dei poteri repressivi da parte dei comuni. La delega non introduce un nuovo condono, ma impone una chiusura ordinata delle procedure ancora aperte, nel rispetto dei presupposti e delle modalità già stabiliti dalle leggi che li hanno disciplinati.

Una classificazione nazionale delle difformità edilizie

Ancora più strutturale è l’intervento previsto sulla disciplina degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dal titolo abilitativo.

La delega prevede una razionalizzazione, riordino e revisione organica della materia, attraverso:

1. la definizione a livello nazionale di una classificazione unitaria delle tipologie di difformità, inclusa la disciplina delle tolleranze edilizie;
2. la definizione chiara ed esaustiva di ciascuna tipologia, anche mediante la fissazione di soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili.

Si tratta di un passaggio particolarmente delicato. Oggi la distinzione tra difformità totale, parziale, variazione essenziale, tolleranza costruttiva o irrilevanza edilizia è spesso fonte di contenzioso e applicazioni non uniformi sul territorio. L’idea di introdurre standard univoci e criteri oggettivi significa, di fatto, tentare una vera e propria sistematizzazione delle patologie edilizie, con l’obiettivo di ridurre l’incertezza interpretativa che ha caratterizzato l’applicazione del d.P.R. 380/2001.

Sanatorie, limiti e condizioni

L’art. 4 distingue poi tra:

• difformità che possono essere sanate, nei limiti di quanto già previsto dalla normativa vigente;
• difformità che non consentono il rilascio di titoli in sanatoria.

Per le prime, si prevede:

• l’individuazione delle tipologie sanabili in relazione a natura, entità ed epoca di realizzazione dell’abuso;
• la semplificazione dei procedimenti di rilascio dei titoli in sanatoria;
• la fissazione di termini perentori per la presentazione delle istanze, comunque antecedenti all’irrogazione delle sanzioni;
• procedure semplificate per gli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765.

Particolarmente significativo è il collegamento tra rilascio del titolo in sanatoria e interventi di messa in sicurezza o adeguamento alle norme tecniche di costruzione, con espresso richiamo al rispetto delle norme per le costruzioni in zona sismica sia al momento della realizzazione sia al momento del rilascio del titolo. È un punto che rafforza il legame tra regolarizzazione amministrativa e sicurezza strutturale.

Per le difformità non sanabili, la delega impone un riordino del regime sanzionatorio e la definizione di procedure di riduzione in pristino fondate sulla responsabilizzazione del proprietario o dell’avente titolo, con l’obiettivo di rendere più efficace l’azione amministrativa e meno onerosa la gestione delle procedure per l’ente competente.

Sanzioni, agevolazioni e demolizioni

Il riordino investe anche:

• la modulazione delle sanzioni in base all’entità della trasformazione, alla gravità della difformità e al valore dei beni culturali e paesaggistici di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42;
• la disciplina delle agevolazioni fiscali e dei contributi pubblici, escludendone tassativamente la concessione per le difformità non sanabili e subordinandola, nei casi sanabili, al previo conseguimento del titolo in sanatoria;
• l’introduzione di procedimenti, anche di carattere sostitutivo, per garantire l’effettività delle demolizioni in caso di inerzia del comune successiva all’inottemperanza;
• la definizione della procedura di acquisizione del bene al patrimonio comunale in caso di mancata esecuzione dell’ordine di demolizione, in coerenza con la giurisprudenza sovranazionale;
• la disciplina delle procedure di lottizzazione, con garanzia del contraddittorio e modulazione proporzionale del relativo regime sanzionatorio.

Nel complesso, l’art. 4 prova a intervenire in modo sistemico su una materia che oggi vive di stratificazioni normative, orientamenti giurisprudenziali non sempre uniformi e continui interventi correttivi.

Conclusioni

C’è però un elemento che non può essere sottovalutato: quello oggi in discussione è un disegno di legge delega. La riforma non sarà il ddl in sé, ma il decreto legislativo che verrà adottato sulla base dei principi e criteri direttivi fissati dal Parlamento.

È in quella fase che si giocherà la partita decisiva.

Non è ancora il nuovo Codice, ma è la mappa dei temi più sensibili che il futuro decreto legislativo dovrà affrontare. Ed è su questi punti che si misurerà la tenuta della riforma: dalla chiusura delle vecchie pratiche di condono alla definizione univoca delle difformità, fino all’effettività delle demolizioni e alla coerenza complessiva del sistema sanzionatorio.

La qualità del futuro Codice dipenderà non solo dalla chiarezza della delega, ma dal metodo con cui verrà redatto il decreto attuativo. Se si vuole evitare un testo formalmente ordinato ma fragile nella pratica, sarà necessario un percorso tecnico strutturato, con il coinvolgimento di chi applica quotidianamente le norme: professionisti, imprese, tecnici degli enti locali.

Accanto al metodo, c’è il tema del periodo transitorio. Una riforma di questa portata non può entrare in vigore dall’oggi al domani. Serve un transitorio serio, capace di accompagnare il sistema verso il nuovo assetto normativo, consentendo alle amministrazioni di adeguare procedure e piattaforme e ai professionisti di formarsi sulle nuove regole.

Le riforme funzionano quando vengono assorbite dal sistema, non quando vengono imposte in modo repentino. È su questo equilibrio, più che sulle dichiarazioni di principio, che si misurerà la reale efficacia del futuro Codice dell’edilizia e delle costruzioni.