Negli ultimi anni la verifica di conformità edilizia, urbanistica e catastale propedeutica alle compravendite immobiliari ha subito un'accelerazione senza precedenti. Complice il superbonus, che ha scoperchiato il «vaso di Pandora» e messo in luce lo stato in cui versa il patrimonio immobiliare italiano, si è compreso che questa verifica, pur non essendo obbligatoria per la stipula degli atti, è un'attività fondamentale per evitare di acquistare problemi anziché una casa.
Il problema nasce dagli adempimenti che la legge impone per la stipula del rogito, che si riducono in sostanza alla menzione degli estremi del titolo edilizio e alla dichiarazione di conformità catastale. Sono passaggi formali, affidati alla dichiarazione del venditore, che danno per scontata una cosa tutt'altro che ovvia, cioè che ciò che si dichiara corrisponda al vero. Ed è qui che si apre la domanda davvero rilevante per il professionista, ovvero cosa accade quando quella dichiarazione c'è ma è falsa.
A questo interrogativo risponde la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 7972 del 31 marzo 2026, che sposta il baricentro dal piano formale a quello informativo della menzione urbanistica e stabilisce che una dichiarazione mendace del venditore sul titolo edilizio equivale alla sua mancanza, con la nullità dell'atto di compravendita.
La nullità degli atti privi della menzione dei titoli abilitativi è testuale, ma il titolo richiamato deve esistere realmente ed essere riferibile proprio a quell'immobile, e l'informazione che lo riguarda deve essere veritiera, perché la menzione non è un adempimento formale ma il veicolo con cui l'acquirente conosce la regolarità del bene (c.d. funzione informativa della dichiarazione). Una dichiarazione che attesti un titolo inesistente o non riferibile non vale dunque più di un silenzio, e la pronuncia chiarisce anche quando la nullità della vendita può riflettersi sul mutuo collegato.
La vicenda: una soffitta che era un lavatoio
La controversia nasce dall'acquisto di un'unità descritta come soffitta, per la quale la venditrice aveva chiesto la trasformazione in abitazione, dichiarando in atto che il Comune non aveva opposto diniego e impegnandosi a ottenere l'agibilità.
Negli anni successivi il Comune preannuncia il rigetto della domanda di sanatoria e l'agibilità non viene mai rilasciata; emerge inoltre che il bene non è una soffitta ma un lavatoio, che la domanda di condono lo qualificava come tale e attestava l'ultimazione dei lavori entro il 31 marzo 2003, termine del terzo condono, mentre i lavori erano stati ultimati oltre quella data, ragione per cui la sanatoria è stata poi negata. Sull'area, per giunta, grava un vincolo paesaggistico.
L'acquirente agisce allora contro la venditrice, la banca mutuante e il notaio rogante, chiedendo che siano dichiarati nulli — o in subordine risolti — sia la compravendita sia il mutuo, con la restituzione delle somme e il risarcimento del danno. Il giudice di primo grado accoglie la nullità; in appello, però, la decisione viene integralmente riformata e le pretese dell'acquirente respinte. Di qui il ricorso per cassazione.
Il quadro normativo tra art. 46 TUE e condono edilizio
L'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e gli artt. 17 e 40 della Legge n. 47/1985 impongono che dagli atti tra vivi a effetti reali risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del titolo che ha legittimato la costruzione, a pena di nullità.
Quando il fabbricato è interessato da una domanda di condono pendente, l'art. 40, secondo comma, della Legge n. 47/1985 ammette in alternativa la copia della domanda con gli estremi della presentazione e il versamento delle prime due rate dell'oblazione. È il regime di commerciabilità che ha consentito di portare a rogito l'immobile pur in pendenza della pratica avviata ai sensi della Legge n. 326/2003 (terzo condono edilizio).
Vengono poi in rilievo l'art. 1418, terzo comma, del codice civile, che inquadra questa nullità, e, sul versante del finanziamento, il limite di finanziabilità del credito fondiario previsto dall'art. 38 del Testo Unico Bancario (d.lgs. n. 385/1993), insieme alla figura civilistica del collegamento negoziale.
La dichiarazione mendace sul titolo edilizio annulla la compravendita?
Alla luce di questo quadro, gli ermellini accolgono la censura di falsa applicazione dell'art. 40 della Legge n. 47/1985 nel solco delle Sezioni Unite (sentenza n. 8230/2019). La nullità è testuale, ma proprio la possibilità di confermare l'atto solo quando il titolo non manchi dimostra che il titolo deve esistere davvero, con il corollario che l'informazione resa dall'alienante deve corrispondere al vero; ammettere la validità di una vendita fondata su una dichiarazione mendace svuoterebbe la conferma e tradirebbe la finalità di contenere la circolazione degli immobili abusivi. La dichiarazione mendace, perciò, si assimila alla sua mancanza.
Calato sui fatti, il ragionamento porta a un esito netto. La stessa venditrice, indicando nell'atto una data di ultimazione diversa e successiva, riferita all'intero fabbricato, finiva per riconoscere falsa la dichiarazione sul rispetto del termine del 31 marzo 2003, dato che la singola unità non poteva dirsi ultimata prima dell'edificio che la contiene, una tardività rimasta del resto pacifica nello stesso giudizio. La menzione, poggiando su una domanda di condono mendace e riferita a un bene qualificato in modo non veritiero, equivale così alla sua assenza e travolge la validità della vendita.
La pronuncia si muove lungo una direttrice già tracciata. Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967, dove la legge ammette in luogo del titolo la dichiarazione attestante quell'epoca, i giudici di legittimità avevano chiarito (sentenze n. 30425/2022 e n. 23394/2023) che la nullità scatta solo quando la dichiarazione non è riferibile all'immobile o non risponde al vero. E con una decisione più recente (sentenza n. 5436/2024) avevano ravvisato la nullità per inesistenza del titolo davanti a una domanda di condono che attestava falsamente l'ultimazione entro il termine di legge, con i bollettini dell'oblazione contraffatti.
Nullità della vendita e sorte del mutuo collegato
Sul finanziamento la Corte di Cassazione distingue due piani. Il primo è il limite di finanziabilità del credito fondiario, che non incide sulla validità del mutuo perché non è elemento essenziale del contratto ma una soglia di vigilanza prudenziale, come già affermato dalle Sezioni Unite (sentenza n. 33719/2022); su questo profilo la doglianza è respinta.
Il secondo piano è il collegamento tra i due contratti, e qui i giudici non dicono che esista, ma che andava verificato. L'esclusione di un vero e proprio mutuo di scopo — figura che ricorre solo quando la destinazione della somma incide sulla causa del contratto — è ritenuta corretta; restava però da accertare se il finanziamento fosse comunque destinato al pagamento del prezzo, tanto da far ripercuotere la caduta della vendita sul mutuo. La qualificazione del rapporto tra i due contratti, in altre parole, non è stata in realtà decisa, perché la pronuncia si è arrestata prima, sul terreno dell'accertamento di fatto rimesso al giudice del rinvio.
Restano infine due profili distinti. Il mancato rilascio dell'agibilità, di per sé, non tocca la validità dell'atto e attiene semmai all'inadempimento del venditore, questione rimasta fuori dal giudizio di legittimità; la responsabilità del notaio rogante, invece, assorbita dall'accoglimento sulla nullità, andrà riesaminata dal giudice del rinvio alla luce dei principi affermati.
Stato legittimo e titolo reale: la lettura tecnica
Dal punto di vista tecnico, la pronuncia conferma che la menzione urbanistica non si esaurisce in una formula d'atto. Nel caso la domanda di condono non era riferibile all'unità — un lavatoio spacciato per soffitta — né veritiera sul termine di ultimazione, per cui il titolo, pur citato, era come se mancasse.
Sul piano sistematico, e per la parte che la sentenza non affronta, conviene ricordare che una domanda di condono presentata non equivale a un condono perfezionato, e che la verifica preventiva dello stato legittimo prima del rogito serve proprio a distinguere il titolo reale da quello soltanto annunciato. Per chi istruisce la compravendita la due diligence urbanistica a monte protegge l'acquirente ben oltre la singola difformità rilevata.
Conclusioni operative per la compravendita
In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso sui due fronti della dichiarazione mendace e del mancato accertamento del collegamento tra vendita e mutuo, cassando la decisione con rinvio ai giudici d'appello in diversa composizione.
Per chi opera nelle compravendite il messaggio è di metodo prima che di esito. La menzione del titolo non è una casella da riempire, ma una dichiarazione che impegna il venditore sulla verità di ciò che attesta e che il notaio e il tecnico devono rendere affidabile con una verifica preventiva seria, soprattutto quando l'immobile poggia su un condono pendente o su un'area vincolata.
La decisione si allinea così alla linea inaugurata dalle Sezioni Unite del 2019 e vi affianca il profilo, sempre più rilevante, del mutuo collegato, ricordando che la regolarità urbanistica di un immobile non vive nelle parole dell'atto, ma nei documenti che quelle parole devono poter dimostrare.
Compravendita nulla e dichiarazione mendace: le domande più frequenti
Quando una compravendita è nulla per dichiarazione mendace sul titolo edilizio?
È nulla quando il venditore indica in atto un titolo che non esiste, non è riferibile all'immobile oppure è falso. Per la Corte di Cassazione (ordinanza n. 7972/2026) la dichiarazione mendace equivale alla mancanza di dichiarazione e travolge la validità dell'atto.
La dichiarazione mendace equivale all'assenza della dichiarazione?
Sì. La menzione del titolo non è un requisito formale ma ha valenza informativa verso l'acquirente, perciò una dichiarazione non veritiera è trattata come se la menzione mancasse del tutto, con la nullità della compravendita.
Se la compravendita è nulla, lo è anche il mutuo collegato?
Non in automatico. La nullità della vendita si riflette sul mutuo solo se il giudice di merito accerta un collegamento funzionale tra i due contratti, mentre il solo superamento del limite di finanziabilità del credito fondiario non rende nullo il finanziamento.
Il mancato rilascio dell'agibilità rende nullo l'atto di compravendita?
No. L'assenza del certificato di agibilità non incide sulla validità dell'atto, ma rileva semmai come inadempimento del venditore, con l'eventuale risoluzione del contratto.
