La presenza di una pergotenda immediatamente al di sotto delle finestre di un appartamento non determina automaticamente il diritto del proprietario dell’unità sovrastante a ottenerne la demolizione, perché la tutela possessoria non dipende dalla sola prossimità dell’opera, né dalla semplice rappresentazione di possibili disagi, ma richiede che sia dimostrata un’effettiva e apprezzabile alterazione del possesso dell’immobile.
È questo il passaggio centrale dell’ordinanza del Tribunale di Como del 14 luglio 2026, R.G. n. 1277/2025, che ha respinto il ricorso presentato dal proprietario di un appartamento contro la condomina titolare dell’unità sottostante, nel cui giardino era stata installata una struttura qualificata come pergola bioclimatica o pergotenda.
Il provvedimento non afferma che una pergotenda collocata sotto le finestre sia sempre compatibile con i diritti del proprietario sovrastante, né esclude che un’opera di questo tipo possa interferire con le vedute, con il decoro architettonico o con le regole che disciplinano i rapporti condominiali. Il rigetto dipende da una ragione più circoscritta: nel procedimento possessorio non era stata fornita una prova sufficiente della turbativa lamentata.
Pergotenda in condominio: i presupposti per la demolizione
La struttura era stata installata nel giardino di pertinenza dell’appartamento situato al piano inferiore ed era sostenuta da quattro pilastri, oltre a essere addossata alla facciata condominiale, immediatamente al di sotto delle finestre dell’unità sovrastante.
Il proprietario di quest’ultima aveva sostenuto che il manufatto interferisse con il normale godimento dell’abitazione, poiché avrebbe limitato la veduta diretta, obliqua e in appiombo, ridotto il valore dell’immobile, agevolato l’eventuale accesso di terzi e prodotto riflessi luminosi e rumori in occasione di precipitazioni e grandinate.
Alle contestazioni relative all’utilizzo dell’appartamento si aggiungevano quelle riguardanti il rapporto con il condominio e la disciplina amministrativa dell’intervento. Secondo il ricorrente, infatti, la pergotenda era stata realizzata senza una preventiva autorizzazione assembleare, alterava il decoro architettonico della facciata e non rispettava le prescrizioni urbanistiche e paesaggistiche applicabili all’area, interessata da un vincolo monumentale.
Su queste basi era stata proposta l’azione di manutenzione del possesso, con la richiesta di ordinare la demolizione della struttura e il ripristino dello stato dei luoghi, ferma restando la riserva di agire per il risarcimento dei danni.
La proprietaria dell’unità sottostante aveva sostenuto, invece, che la struttura dovesse essere qualificata come una semplice pergotenda destinata all’arredo esterno, richiamando a sostegno della propria posizione la documentazione comunale, il giudizio favorevole della Soprintendenza e il contenuto del regolamento condominiale.
Quest’ultimo, secondo la resistente, non richiedeva una preventiva deliberazione autorizzativa dell’assemblea, ma soltanto un coordinamento con l’amministratore e con il progettista dell’edificio, attività che sarebbero state svolte prima dell’installazione. La difesa aveva inoltre negato che l’opera producesse limitazioni apprezzabili delle vedute, riflessi intollerabili o un incremento significativo della rumorosità, rilevando che le prime contestazioni erano state formulate soltanto nel marzo 2025, diversi mesi dopo la realizzazione della struttura.
Azione di manutenzione ex art. 1170 c.c.: quando la turbativa del possesso è rilevante
Il Tribunale ha individuato nella prova di una turbativa effettiva e apprezzabile il presupposto necessario per l’accoglimento della domanda.
L’azione di manutenzione non è infatti destinata a reagire a qualsiasi modificazione dello stato dei luoghi, né può essere accolta sulla base della sola percezione soggettiva di un disagio, poiché occorre che il comportamento contestato incida sulle modalità attraverso le quali il possessore utilizza e gode dell’immobile, rendendo tale esercizio sensibilmente più gravoso.
Nel procedimento esaminato, tuttavia, questo effetto non risultava adeguatamente dimostrato. Le contestazioni erano sostenute soprattutto da una relazione tecnica di parte, mentre né gli atti né la documentazione fotografica consentivano, secondo il giudice, di individuare una compromissione del possesso dell’appartamento sovrastante idonea a giustificare la tutela richiesta.
Il punto decisivo dell’ordinanza non risiede, pertanto, nella qualificazione astratta della struttura come pergotenda, ma nella mancata dimostrazione degli effetti prodotti dall’opera sul godimento dell’unità immobiliare.
Demolizione della pergotenda: la vicinanza alle finestre non basta
La prossimità della pergotenda alle finestre dell’appartamento sovrastante costituiva uno degli elementi principali sui quali si fondava la domanda di demolizione, ma il Tribunale non ha ritenuto che tale collocazione fosse sufficiente, da sola, a dimostrare una limitazione della visuale o una modifica apprezzabile delle modalità di esercizio del possesso.
Il provvedimento non esclude, in termini generali, che una struttura posta sotto una finestra possa interferire con l’affaccio, ma evidenzia che un simile effetto deve emergere dagli elementi acquisiti al giudizio e non può essere semplicemente desunto dalla presenza del manufatto.
La distinzione assume un rilievo particolare, perché una pergola bioclimatica può presentare caratteristiche molto differenti a seconda delle dimensioni, dell’altezza, dei materiali utilizzati, della configurazione della copertura e della posizione rispetto alle aperture sovrastanti.
Non è quindi la denominazione attribuita all’opera a stabilire se esista una molestia possessoria, ma il modo in cui la struttura incide sul potere di fatto esercitato sull’immobile.
Nel caso in esame, gli elementi prodotti non hanno permesso di accertare che la visuale fosse stata ridotta in misura apprezzabile o che il godimento dell’abitazione fosse divenuto più difficoltoso. Anche le ulteriori conseguenze prospettate dal ricorrente non sono risultate sufficienti a rappresentare una compromissione del possesso meritevole della tutela invocata.
Il Tribunale ha attribuito rilievo anche al tempo trascorso tra l’installazione della pergotenda, avvenuta nel giugno 2024, e la prima contestazione stragiudiziale, formulata nel marzo 2025. Il ricorso, presentato nell’aprile dello stesso anno, era stato proposto entro il termine annuale previsto dall’art. 1170 c.c., ma il decorso di circa dieci mesi è stato considerato un ulteriore indice contrario alla rappresentazione di una situazione urgente e intollerabile.
Vedute, distanze e rapporti condominiali: i limiti del giudizio possessorio
Una parte rilevante delle contestazioni riguardava la disciplina delle vedute, il decoro architettonico, la necessità di un’autorizzazione assembleare e la regolarità amministrativa della struttura.
Il Tribunale ha osservato che tali profili erano riconducibili, in misura significativa, alla disciplina delle distanze, delle vedute e dei rapporti condominiali, oltre che alla legittimità edilizio-paesaggistica dell’intervento, e non coincidevano con l’oggetto tipico della tutela possessoria proposta.
L’ordinanza non ha quindi accertato in via definitiva se la pergotenda rispettasse le distanze previste per l’esercizio delle vedute, né ha stabilito che la struttura fosse necessariamente compatibile con il decoro architettonico o con tutti i diritti spettanti al proprietario dell’appartamento sovrastante.
Il giudice si è limitato a verificare se dall’installazione emergesse una molestia del possesso tale da giustificare l’ordine di demolizione e ha concluso che tale presupposto non era stato provato.
Ciò significa che la stessa opera potrebbe essere valutata nell’ambito di una diversa domanda, fondata sulla violazione delle distanze, delle vedute, del regolamento condominiale o delle norme che disciplinano l’uso delle parti comuni, poiché ciascuna forma di tutela richiede presupposti, allegazioni e mezzi di prova propri.
Il rigetto dell’azione possessoria non comporta, dunque, il riconoscimento della piena legittimità dell’opera sotto ogni altro profilo civilistico o amministrativo.
Regolarità edilizia e compatibilità paesaggistica non risolvono i rapporti tra privati
Secondo la proprietaria dell’unità sottostante, il Comune non aveva contestato l’opera sotto il profilo edilizio, la Soprintendenza aveva espresso un giudizio di compatibilità paesaggistica e il regolamento condominiale richiedeva il coordinamento con l’amministratore e con il progettista, anziché una preventiva deliberazione assembleare.
Per il Tribunale, tali circostanze contribuivano a indebolire il quadro prospettato dal ricorrente, ma il loro significato deve essere mantenuto entro il perimetro della motivazione.
L’ordinanza non contiene, infatti, un accertamento autonomo e definitivo sulla conformità urbanistico-edilizia della pergotenda, perché il giudice si è limitato a rilevare che il Comune non aveva contestato l’opera e che la resistente aveva prodotto documentazione a sostegno della propria ricostruzione.
Allo stesso modo, il giudizio della Soprintendenza riguardava la compatibilità paesaggistica dell’intervento e non poteva risolvere, da solo, le questioni relative ai rapporti tra proprietari o all’eventuale lesione del possesso.
La regolarità amministrativa dell’opera e il rispetto dei diritti dei terzi rimangono, quindi, valutazioni distinte. Nel procedimento esaminato, la documentazione comunale, il giudizio paesaggistico e il contenuto del regolamento condominiale hanno contribuito a ridimensionare alcune delle allegazioni formulate dal ricorrente, mentre il fondamento principale della pronuncia è rimasto l’insufficienza della prova della turbativa.
Pergotenda e demolizione: quale prova serve nel giudizio possessorio
Il ricorso è stato quindi respinto, senza che ciò comporti un riconoscimento generale della legittimità delle pergole bioclimatiche installate nelle proprietà esclusive o l’affermazione della loro irrilevanza rispetto alle vedute, al decoro architettonico e ai diritti degli altri condomini.
La sola collocazione della pergotenda sotto le finestre, anche quando sia accompagnata da contestazioni relative alla visuale, ai rumori, ai riflessi o al rischio di accesso di terzi, non è sufficiente quando dagli atti non emerga un’effettiva e apprezzabile compromissione del possesso.
Assume quindi particolare importanza il collegamento tra le caratteristiche dell’opera e gli effetti che essa produce sul godimento dell’immobile, attraverso elementi capaci di rappresentare in quale modo l’affaccio, l’utilizzo delle finestre o le altre facoltà esercitate dal possessore siano stati alterati.
La demolizione non è stata negata perché una pergotenda collocata sotto le finestre sia sempre ammissibile, ma perché la parte ricorrente non ha dimostrato che quella specifica struttura avesse inciso in misura apprezzabile sulle modalità di esercizio del possesso dell’unità immobiliare sovrastante.
