Condono edilizio e accertamento di conformità: il preavviso di rigetto è obbligatorio?

Quando si presenta un’istanza di sanatoria (ordinaria o straordinaria), l’amministrazione può respingerla senza aprire un confronto? Esistono casi in cui il coinvolgimento del privato è superfluo? E, soprattutto, sull’obbligo di confronto c’è differenza tra un diniego di regolarizzazione e un ordine di demolizione?

Condono edilizio e accertamento di conformità: la sentenza del CGARS

Quando si parla di edilizia non è sempre possibile definire paradigmi che possano essere universalmente riconosciuti. Tanto che la mia principale risposta, prima di entrare nel merito di una domanda, è sempre la stessa: “dipende”.

Relativamente al confronto necessario nei procedimenti relativi alle istanze di sanatoria e a quelli repressivi, esiste una copiosa giurisprudenza che negli anni ha fornito alcuni importanti chiarimenti in merito all’applicazione degli istituti previsti agli artt. 7 (Comunicazione di avvio del procedimento) e 10-bis (Comunicazione dei motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza) della Legge n. 241/1990.

Il primo (art. 7) fa riferimento ai procedimenti repressivi degli abusi edilizi. E in questo caso, la giustizia amministrativa ha chiarito che l’ordine di demolizione, in quanto atto vincolato, non va necessariamente preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento, a meno di casi dubbi o abusi molto datati in cui il coinvolgimento del privato è necessario per chiarire ed entrare in possesso di informazioni chiave per la definizione dello stesso.

Il secondo (art. 10-bis) si riferisce, soprattutto, ai procedimenti di sanatoria e ai casi in cui di debba procedere con un diniego. Ed è su questo tema che interviene il Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana che, con la sentenza n. 846 del 3 novembre 2025, offre un chiarimento importante e coerente, riportando il tema all’interno di un perimetro normativo spesso ignorato o applicato in modo disomogeneo.

La vicenda

Il caso oggetto dell’intervento dei giudici di secondo grado siciliani, riguarda un’istanza di sanatoria edilizia rigettata dal Comune senza attivare il preavviso di rigetto previsto dall’art. 10-bis della Legge n. 241/1990. Il TAR aveva considerato l’omissione irrilevante, ritenendo che l’esito fosse comunque vincolato e che, quindi, il contraddittorio non avrebbe potuto modificare la conclusione.

Il ricorrente aveva, invece, sostenuto che il mancato coinvolgimento lo aveva privato della possibilità di introdurre documenti utili a chiarire la situazione urbanistica dell’immobile, elementi temporali, eventuali titoli pregressi e valutazioni tecniche che, se esaminate, avrebbero potuto condurre a un esito diverso.

Molto interessante è stata la risposta del CGARS con una pronuncia che è sempre utile analizzare circoscrivendo il quadro normativo di riferimento.