Condono edilizio e frazionamento artificioso: la Cassazione conferma la demolizione

È possibile presentare due istanze di condono edilizio per un unico fabbricato, in modo da restare al di sotto del limite volumetrico imposto dal Secondo Condono (750 m³)? Può il giudice dell’esecuzione penale sospendere un ordine di demolizione in presenza di titoli edilizi comunali già preannunciati come da annullare in autotutela? E, soprattutto, chi è davvero legittimato a presentare una domanda di sanatoria: basta avere la mera disponibilità di fatto di una porzione immobiliare o serve un titolo giuridico qualificato?

Frazionamento per eludere limiti volumetrici: la Cassazione dice no al condono

Sono queste le domande al centro della sentenza della Corte di Cassazione del 4 agosto 2025, n. 28350, in un caso che trae origine da un fabbricato di proprietà di un unico soggetto e per il quale erano state presentate due domande di condono ai sensi della Legge n. 724/1994 (Secondo Condono), con l’obiettivo di eludere il limite volumetrico di 750 m³ previsto per le nuove costruzioni.

In particolare:

• l’immobile era stato “spacchettato” in due porzioni fittizie, come se si trattasse di unità immobiliari autonome;
• il Comune, accortosi della natura artificiosa del frazionamento, aveva avviato un procedimento di autotutela e comunicato l’intenzione di annullare le concessioni già rilasciate;
• nel frattempo, il giudice penale dell’esecuzione aveva disposto la demolizione delle opere abusive, ritenendo che non vi fossero titoli idonei a sospendere l’abbattimento;
• il ricorso in Cassazione contestava proprio quest’ultimo aspetto, sostenendo la validità delle domande di condono e l’obbligo di attendere l’esito del procedimento amministrativo.