Un condono edilizio ottenuto dal Comune basta a fermare l’ordine di demolizione contenuto nella sentenza penale di condanna? Se il Comune ha già rilasciato il condono, il giudice penale può ancora ritenerlo illegittimo? E chi ha pagato l’oblazione rischia comunque di vedersi demolire la casa?
Diciamolo subito, chi si occupa di abusi edilizi e di sanatoria sa bene che la risposta dell’ordinamento corre su due binari distinti, quello amministrativo e quello penale, che procedono in autonomia e si toccano soltanto in alcuni punti precisi. Per questo, davanti alla stessa opera, le valutazioni dell’amministrazione e quelle del giudice penale possono non coincidere.
Su questo terreno interviene la Cassazione penale con la sentenza n. 33159 del 9 settembre 2026, che chiarisce uno degli aspetti più sottovalutati quando si confida in una sanatoria arrivata dopo la condanna, ovvero che un condono edilizio illegittimo non estingue il reato e non travolge l’ordine di demolizione disposto dal giudice penale. Chi ha costruito senza titolo e ha poi ottenuto il condono può quindi ritrovarsi a dover abbattere l’immobile, perché il giudice verifica da sé se quel provvedimento poteva essere rilasciato, e a poco serve che l’atto porti la firma dell’amministrazione.
Il condono non è uno scudo da esibire al giudice dell’esecuzione. Estingue il reato soltanto se è stato rilasciato legittimamente, nel rispetto dei requisiti fissati da ciascuna delle tre leggi sulla sanatoria straordinaria, la Legge n. 47/1985, la Legge n. 724/1994 e il Decreto-Legge n. 269/2003 (c.d. terzo condono), convertito dalla Legge n. 326/2003, e la sua legittimità resta soggetta al controllo del giudice penale.
La pronuncia affronta, inoltre, altri due aspetti meritevoli di interesse: il primo legato al limite dei 750 metri cubi, che non può essere superato neppure quando il Comune ha già concesso la sanatoria; il secondo all’oblazione, il cui pagamento non basta, da solo, a estinguere il reato.
Condono rilasciato dopo la condanna e ordine di demolizione: la vicenda
La vicenda trae origine da una condanna pronunciata dal Pretore nel 1996 per la costruzione di un fabbricato integralmente abusivo, realizzato senza titolo edilizio, senza progetto esecutivo, senza denuncia dei lavori al Genio civile e senza l’intervento di un tecnico abilitato. Con quella sentenza era stata ordinata anche la demolizione del manufatto.
Già nel 1995 era stata presentata domanda di condono. Come ricorda l’ordinanza impugnata, il giudice di primo grado, esaminandola, aveva rilevato che l’immobile comportava un aumento di cubatura di circa 1.350 metri cubi. L’istanza, invece, si fondava su una misurazione diversa. Nel 2001 il Comune ha rilasciato la concessione in sanatoria per poco meno di 700 metri cubi, senza indicare nulla su quella diversa misurazione, benché il procedimento penale fosse scaturito proprio dalle sue valutazioni tecniche.
Anni dopo il condannato ha chiesto al Tribunale, in funzione di giudice dell’esecuzione, di sospendere l’ordine di demolizione. Il Tribunale ha respinto l’istanza, ritenendo il condono illegittimo perché riferito a un fabbricato oltre il limite di cubatura previsto dalla legge, e l’ordinanza è stata impugnata in Cassazione.
Con il primo motivo il ricorrente sostiene che il giudice penale si sia sostituito all’autorità amministrativa, ritenendo superato il limite dei 750 metri cubi a fronte di un titolo rilasciato per una volumetria inferiore. Aggiunge che la disciplina del condono esclude i limiti di cubatura in caso di annullamento della concessione, valutazione che a suo dire spettava soltanto all’amministrazione. Con il secondo richiama la stessa disciplina nella parte in cui lega al pagamento dell’oblazione l’estinzione del reato.
Condono edilizio del 1994, oblazione e ordine di demolizione: le norme di riferimento
Per comprendere la decisione della Cassazione occorre partire dall’art. 39 della Legge n. 724/1994, che ha riaperto i termini del condono (c.d. secondo condono) rinviando alla disciplina dei capi IV e V della Legge n. 47/1985. Il condono si applica alle opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 che non abbiano comportato un ampliamento superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria oppure, indipendentemente da questa, superiore a 750 metri cubi, nonché alle nuove costruzioni realizzate nello stesso termine e non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, ipotesi che riguarda più da vicino un fabbricato interamente abusivo. Lo stesso comma precisa che i limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia, clausola invocata dal ricorrente.
Il rinvio alla Legge n. 47/1985 porta con sé anche le norme che regolano gli effetti dell’oblazione sul procedimento penale, ed è a questa disciplina che guarda il secondo motivo.
Quanto all’ordine di demolizione, per le opere realizzate in assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali il giudice penale lo impartisce con la sentenza di condanna, se la demolizione non sia stata ancora altrimenti eseguita, secondo una regola già contenuta nell’art. 7 della Legge n. 47/1985 e oggi riprodotta nell’art. 31, comma 9, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Il giudice penale può sindacare il condono edilizio? I principi della Cassazione
Alla luce di questo quadro, gli ermellini ribadiscono che il giudice penale ha il potere e insieme il dovere di verificare in via incidentale la legittimità del permesso di costruire in sanatoria e del condono edilizio, oltre alla conformità delle opere agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina legislativa urbanistico-edilizia, secondo un orientamento consolidato (sentenze n. 46477/2017 e n. 18764/2003).
La ragione sta nella funzione che il titolo in sanatoria, ordinario o in condono, svolge nel processo penale. Non rimuove un limite né attribuisce un diritto al cittadino, ma opera come fatto estintivo di un reato già commesso, e come ogni fatto estintivo deve essere controllato dal giudice. La sanatoria o il condono rilasciati per un’opera non conforme alla normativa urbanistica non producono l’estinzione del reato (sentenze n. 2256/1997 e n. 16591/2011), e la Corte estende la stessa conclusione al condono rilasciato in assenza dei requisiti stringenti previsti dalla legge.
Sul terreno dell’esecuzione, la Corte richiama l’indirizzo secondo cui l’ordine di demolizione impartito con la sentenza di condanna non viene caducato in modo automatico dal rilascio della sanatoria, per cui il giudice dell’esecuzione deve controllare la legittimità dell’atto sotto un duplice profilo, verificando che ne sussistessero i presupposti e che il potere di rilascio sia stato esercitato nel rispetto dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge (sentenze n. 42164/2013 e n. 55028/2018).
L’ordinanza impugnata, che aveva escluso la condonabilità di un’opera oltre la soglia di legge, risulta per la Corte, in linea con le conclusioni del Procuratore generale, conforme a questo indirizzo. Il primo motivo è quindi manifestamente infondato, perché non si confronta con la giurisprudenza sedimentata di legittimità.
Stessa sorte per il secondo motivo. Il mero pagamento dell’oblazione non estingue il reato, perché l’effetto estintivo presuppone un titolo edilizio legittimo, che qui manca. La Corte ricorda, a titolo di esempio, che è stato giudicato illegittimo, e inidoneo a estinguere il reato previsto dall’art. 44, lettera b), del Testo Unico Edilizia, il permesso in sanatoria condizionato all’esecuzione di interventi volti a ricondurre il manufatto alla conformità urbanistica (sentenze n. 28666/2020 e n. 51013/2015). Il titolo non conforme alla normativa che ne regola l’emanazione, o alle disposizioni di settore, resta improduttivo di validi effetti (sentenza n. 12389/2017).
Volumi dichiarati e volumi reali nel condono: l’analisi tecnica
Dal punto di vista tecnico, un fabbricato di circa 10,70 per 16,60 metri in pianta, alto 7,60 metri, sviluppa vuoto per pieno circa 1.350 metri cubi, quasi il doppio della volumetria assentita con il condono e ben oltre la soglia dei 750. La sentenza non rivela su quali criteri poggiasse la diversa misurazione dell’istanza, e in astratto uno scarto anche ampio può dipendere dalle regole di computo, per esempio dal diverso trattamento di porzioni non residenziali o di volumi tecnici. Il nodo è che nessuno ne ha dato conto, e l’ordinanza ha fondato l’illegittimità del titolo sul superamento della soglia, rimarcando proprio il silenzio del Comune sulla diversa misurazione.
Va precisato che la Cassazione non ha rifatto il calcolo né stabilito quale fosse la misurazione corretta, accertamento che resta al giudice di merito. Anche la clausola sull’annullamento della concessione invocata dal ricorrente non trova nella sentenza un esame specifico, perché la Corte ha ritenuto il motivo manifestamente infondato alla luce del potere di sindacato del giudice penale, senza soffermarsi su quella previsione. Sul piano sistematico, e in una lettura che non appartiene alla Corte, quella clausola, per come è formulata, sembra riferirsi alle opere realizzate in forza di una concessione poi annullata, mentre il fabbricato era stato costruito senza alcun titolo.
Condono illegittimo e ordine di demolizione: cosa cambia per proprietari e tecnici
In conclusione, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, lasciando ferma l’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione aveva respinto la richiesta di sospendere la demolizione.
Per chi possiede, acquista o deve verificare un immobile condonato, il titolo va letto insieme alla domanda, alle misurazioni su cui poggiava e agli eventuali procedimenti penali sull’opera, perché un condono rilasciato su una misurazione diversa da quella reale può rivelarsi inservibile davanti al giudice penale proprio quando serve.
La decisione si inserisce in una linea giurisprudenziale costante, che nel processo penale tratta la sanatoria non come un atto intangibile ma come un fatto da verificare, e trova sul versante amministrativo un riscontro speculare. In una vicenda di acquisizione al patrimonio comunale seguita alla mancata demolizione, il Consiglio di Stato (sentenza n. 9408/2025) ha ribadito l’autonomia del c.d. doppio binario sanzionatorio, che trova il suo punto di convergenza nella condanna penale che ordina la demolizione, cioè proprio il terreno della vicenda qui commentata. Ha ricordato che la demolizione non punisce una condotta ma ricompone l’assetto urbanistico alterato, e che l’assoluzione penale non basta, di per sé, a travolgere l’ingiunzione a demolire.
Lette insieme, le due pronunce descrivono lo stesso sistema da lati opposti, perché il giudice penale non si arresta davanti al titolo rilasciato dal Comune, né l’azione amministrativa davanti all’assoluzione penale. In sede penale il condono protegge soltanto l’opera che la legge consente di condonare, e nessun timbro può trasformare 1.350 metri cubi in una volumetria condonabile.
Condono edilizio e demolizione penale: le domande più frequenti
Il condono edilizio blocca l’ordine di demolizione del giudice penale?
Non in modo automatico. Secondo la Cassazione il giudice dell’esecuzione verifica la legittimità del condono e, se il titolo è stato rilasciato in assenza dei presupposti o dei requisiti previsti dalla legge, l’ordine di demolizione resta efficace.
Pagare l’oblazione del condono estingue il reato edilizio?
Non da solo. Con la sentenza n. 33159/2026 la Cassazione ha escluso l’effetto estintivo del pagamento dell’oblazione in assenza di un titolo edilizio legittimo, come nel caso di un condono rilasciato oltre i limiti di cubatura previsti dalla legge.
Qual è il limite di cubatura del condono edilizio del 1994?
Per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, l’art. 39 della Legge n. 724/1994 esclude gli ampliamenti superiori al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o a 750 metri cubi e ammette le nuove costruzioni entro 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria. I limiti di cubatura non si applicano in caso di annullamento della concessione edilizia.
