Per anni il rapporto tra condono edilizio e stato legittimo è rimasto uno dei punti più controversi dell’intero sistema urbanistico-edilizio. Da una parte l’idea, molto diffusa nella prassi amministrativa, che il condono rappresentasse una sorta di sanatoria “tollerata”, utile a evitare la demolizione ma incapace di attribuire all’immobile una piena dignità urbanistica. Dall’altra una giurisprudenza progressivamente più attenta a distinguere tra l’abuso originario e gli effetti del titolo in sanatoria una volta definitivamente rilasciato.
Il problema, del resto, non è mai stato soltanto teorico, perché stabilire se un immobile condonato possa essere considerato parte integrante dello stato legittimo significa capire quali interventi siano oggi realmente consentiti: manutenzione, ristrutturazione, cambio d’uso, demolizione e ricostruzione, premialità volumetriche, rigenerazione urbana.
Sul tema si è sviluppato negli anni un articolato dibattito giurisprudenziale, all’interno del quale assumono particolare rilievo:
- la sentenza della Corte Costituzionale 19 giugno 2000, n. 238;
- la sentenza del Consiglio di Stato 9 aprile 2026, n. 2848;
- la sentenza della Corte Costituzionale 21 maggio 2026, n. 86.
Tre pronunce che, lette insieme, consentono finalmente di ricostruire un percorso interpretativo molto più coerente di quanto possa apparire a una prima lettura.
Il punto più interessante è che, in realtà le tre decisioni non si contraddicono. Affrontano, invece, tre segmenti diversi dello stesso problema. Prima la Corte Costituzionale ha chiarito che il condono non può trasformarsi in una limitazione permanente che impedisca perfino la conservazione dell’immobile. Poi il Consiglio di Stato ha valorizzato il ruolo del titolo in sanatoria nella formazione dello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001. Infine la Corte Costituzionale è intervenuta nuovamente per precisare che questa legittimazione non attribuisce automaticamente nuovi diritti edificatori o incrementi volumetrici.
È proprio seguendo questo filo logico che si comprende meglio cosa può davvero fare oggi il proprietario di un immobile condonato e quali siano, invece, i limiti che continuano a derivare dalla natura straordinaria della sanatoria edilizia.
Corte Costituzionale n. 238/2000: il condono non può impedire la conservazione dell’immobile
Il primo tassello di questo percorso interpretativo arriva dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 238 del 23 giugno 2000, relativa a una legge regionale umbra che escludeva gli immobili condonati dagli interventi edilizi consentiti sui fabbricati esistenti in zona agricola.
La questione affrontata dalla Corte era molto radicale. Secondo l’interpretazione accolta nel giudizio, sugli immobili oggetto di condono edilizio non sarebbe stato possibile eseguire neppure interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
La Corte Costituzionale ha ritenuto irragionevole una simile impostazione.
La decisione contiene un passaggio estremamente importante perché afferma che, una volta verificati i presupposti del condono e assolti gli oneri previsti dalla legge, il fabbricato deve considerarsi “regolarizzato a tutti gli effetti”. Ma, soprattutto, chiarisce che il condono non può tradursi in una forma permanente di penalizzazione dell’immobile.
Secondo la Corte:
- è ammissibile che gli immobili condonati siano assoggettati a limiti più rigorosi in relazione agli ampliamenti o agli interventi che comportino aumenti di volumetria, superficie o modifiche di sagoma;
- non è invece legittimo vietare gli interventi necessari a conservare il bene, mantenerlo funzionale ed evitarne il degrado.
La sentenza dichiara quindi illegittima la norma regionale nella parte in cui impediva:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- ristrutturazioni prive di aumento di volumetria o modifiche di sagoma e destinazione d’uso.
Questo è il primo punto fondamentale del percorso logico: il condono non può trasformare l’immobile in un manufatto urbanisticamente “congelato”.
Il ruolo dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia
Negli anni successivi il quadro normativo è profondamente cambiato, soprattutto dopo l’introduzione dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 sullo stato legittimo e la sua recente modifica ad opera del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).
Ed è proprio questa disposizione che ha progressivamente modificato il modo di leggere il rapporto tra condono edilizio e attività edilizia successiva.
L’art. 9-bis stabilisce infatti che lo stato legittimo dell’immobile è quello stabilito:
- dal titolo originario che ha previsto la costruzione dell’immobile o che ne ha legittimato lo stesso;
- dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile;
- dai titoli successivi relativi a interventi parziali.
Viene inoltre chiarito che, ai fini della determinazione dello stato legittimo, assumono rilievo anche i titoli rilasciati ai sensi degli artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38 del d.P.R. n. 380/2001, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.
Alla formazione dello stato legittimo concorrono inoltre il pagamento delle sanzioni previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 del Testo Unico Edilizia, oltre alla dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive prevista dall’art. 34-bis.
Sostanzialmente, il legislatore ha voluto espressamente valorizzare la sequenza dei titoli ordinari e straordinari, il pagamento delle sanzioni alternative alla demolizione e le tolleranze costruttive all’interno della sequenza giuridica che definisce la legittimità dell’edificio.
All’interno di questa sequenza rientra anche il condono edilizio, che non è soltanto una misura straordinaria diretta a evitare la demolizione, ma un titolo in sanatoria che diventa parte integrante della storia urbanistico-edilizia dell’immobile.
Consiglio di Stato n. 2848/2026: il condono concorre allo stato legittimo
Il secondo tassello del percorso interpretativo arriva con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2848 del 9 aprile 2026. In questo caso, la vicenda riguarda un immobile già oggetto di permesso di costruire in sanatoria e successive opere interne per le quali era stato richiesto un accertamento di conformità ai sensi degli artt. 36 e 37 del d.P.R. n. 380/2001.
La pronuncia è particolarmente innovativa, soprattutto nella parte in cui i giudici di Palazzo Spada affermano che “appare preferibile ritenere, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia”.
Secondo il Consiglio di Stato, infatti, il rilascio del titolo in sanatoria, pur restando una fattispecie eccezionale, deve essere letto anche alla luce del principio di certezza del diritto, che non consente l’esistenza di situazioni urbanistiche indefinite o “zone grigie” permanenti.
Corte Costituzionale n. 86/2026: il condono non attribuisce automaticamente premialità volumetriche
Il terzo tassello arriva con la sentenza della Corte Costituzionale n. 86 del 21 maggio 2026. In questo caso, la decisione affronta la disciplina regionale sarda relativa agli interventi di ristrutturazione edilizia e alla demo-ricostruzione con aumento di volume.
La Corte ricostruisce in modo molto dettagliato l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 e chiarisce che oggi la ristrutturazione edilizia può comprendere anche:
- demolizione e ricostruzione;
- modifiche di sagoma, prospetti e sedime;
- incrementi volumetrici, ma solo nei casi previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici.
Il punto decisivo della sentenza, però, riguarda i limiti. Secondo la Corte:
- gli incrementi volumetrici non possono essere considerati automaticamente ammessi;
- il relativo intervento richiede il corretto titolo edilizio;
- le Regioni non possono introdurre discipline che aggirino il sistema dei titoli previsto dal d.P.R. n. 380/2001.
Secondo la Corte Costituzionale, il condono edilizio resta una misura straordinaria ed eccezionale, destinata a chiudere situazioni abusive già esistenti ma non a trasformarsi in una fonte stabile di nuovi diritti edificatori. La sanatoria determina l’estinzione del reato edilizio e dell’illecito amministrativo nei limiti previsti dal titolo rilasciato, consentendo il rilascio del titolo in sanatoria, ma non cancella integralmente l’originaria illiceità dell’opera. Proprio per questo motivo, l’immobile condonato non può beneficiare automaticamente di premialità urbanistiche o vantaggi edilizi ulteriori rispetto agli interventi necessari alla conservazione, manutenzione o ristrutturazione dell’edificio. La Corte ribadisce inoltre che il divieto di riconoscere benefici edilizi agli immobili abusivi costituisce un principio generale dell’ordinamento, vincolante anche per le Regioni a statuto speciale.
Questa decisione, però, non nega affatto il ruolo del condono nello stato legittimo. Introduce, piuttosto, il limite di sistema: il condono non attribuisce automaticamente nuovi diritti edificatori.
Le tre sentenze non si contraddicono
Uno degli errori più frequenti è leggere la sentenza della Corte Costituzionale n. 86/2026 come una smentita delle precedenti aperture giurisprudenziali sul rapporto tra condono e stato legittimo.
In realtà non è così, perché le tre pronunce affrontano problemi diversi:
- la sentenza n. 238/2000 afferma che il condono non può impedire gli interventi conservativi e manutentivi;
- la sentenza n. 2848/2026 chiarisce che il titolo in sanatoria concorre alla formazione dello stato legittimo;
- la sentenza n. 86/2026 precisa che questa legittimazione non equivale però al riconoscimento automatico di premialità volumetriche o incrementi edilizi.
Il percorso logico è quindi progressivo:
- prima viene riconosciuta la necessità di tutelare la funzionalità dell’immobile condonato;
- poi si chiarisce che il condono entra nello stato legittimo;
- infine si stabilisce che gli interventi successivi devono comunque rispettare la disciplina urbanistica vigente e il corretto regime dei titoli edilizi.
Immobile condonato: quali interventi sono oggi realmente possibili
Alla luce di queste pronunce, il quadro che emerge è molto più articolato rispetto alle tradizionali letture “rigide” del condono edilizio.
Oggi un immobile condonato:
- può essere mantenuto e recuperato;
- può essere oggetto di manutenzione ordinaria e straordinaria;
- può accedere alla ristrutturazione edilizia;
- può essere interessato anche da interventi di demolizione e ricostruzione, se consentiti dalla disciplina vigente;
- concorre alla formazione dello stato legittimo.
Ma tutto questo non significa che il condono elimini automaticamente:
- vincoli urbanistici;
- limiti paesaggistici;
- prescrizioni edilizie;
- regole sulle premialità volumetriche;
- obblighi relativi al corretto titolo edilizio.
Ed è proprio qui che oggi si gioca la vera attività tecnica.
Perché il problema non è più stabilire soltanto se esista un condono, ma capire:
- cosa sia stato realmente condonato;
- quale consistenza edilizia sia stata legittimata;
- quale sia oggi lo stato legittimo dell’immobile;
- quali interventi siano concretamente assentibili secondo la normativa vigente.
Condono edilizio: quali effetti produce oggi sullo stato legittimo
In conclusione, da una lettura superficiale potrebbe sembrare che le tre sentenze enuncino principi di diritto differenti. In realtà il quadro è molto più articolato.
L’immobile condonato non resta un abuso “tollerato”, ma entra nella sfera degli immobili legittimati attraverso il titolo in sanatoria. Tuttavia, il permesso di costruire in condono non attribuisce una generale conformità urbanistica all’immobile né crea automaticamente nuovi diritti edificatori.
La sanatoria straordinaria legittima infatti una specifica consistenza edilizia, cioè l’opera nella configurazione assentita dal titolo rilasciato. È proprio questa configurazione che entra nello stato legittimo e che può essere successivamente mantenuta, conservata, recuperata e ristrutturata nei limiti previsti dalla disciplina vigente.
È proprio in questo senso che le tre sentenze si integrano tra loro.
La Corte Costituzionale n. 238/2000 chiarisce che l’immobile condonato non può essere “congelato” o lasciato degradare. Il Consiglio di Stato n. 2848/2026 afferma che il titolo in sanatoria concorre alla formazione dello stato legittimo. La Corte Costituzionale n. 86/2026 precisa invece che questa legittimazione non può espandersi oltre la consistenza edilizia specificamente condonata, né trasformarsi automaticamente in una fonte di nuove premialità urbanistiche o volumetriche.
In definitiva:
- il condono stabilizza la legittimità dell’immobile nei limiti del titolo rilasciato;
- lo stato legittimo consente di valutare gli interventi successivi come su qualsiasi altro edificio esistente;
- manutenzione, recupero, conservazione e ristrutturazione dell’opera condonata risultano compatibili con la funzione conservativa della sanatoria;
- ogni trasformazione che alteri la consistenza edilizia assentita dal titolo in sanatoria deve trovare uno specifico fondamento nella disciplina urbanistica vigente e nel corretto regime dei titoli edilizi.
Questo è il mio punto di vista sulle tre sentenze. Tu che ne pensi? Scrivimi a redazione@lavoripubblici.it
