Condono edilizio e limiti volumetrici: il TAR Campania conferma l’unitarietà degli abusi

Il tema delle sanatorie straordinarie continua a generare contenziosi complessi, in particolare quando i richiedenti tentano di ottenere la regolarizzazione di immobili interessati da ampliamenti successivi o da frazionamenti artificiosi.

Condono edilizio e limiti volumetrici: il TAR sull'unitarietà degli abusi

Emblematico è il caso affrontato dal TAR Campania con la sentenza del 2 settembre 2025, n. 6037, relativo a più istanze di condono edilizio ex legge n. 724/1994 (c.d. "Secondo Condono Edilizio"), tutte respinte dall’Amministrazione comunale e sulle quali era stato presentato ricorso.

L’immobile oggetto della vicenda è un edificio destinato ad attività commerciale, con annessi uffici e alloggio del custode, che è stato realizzato senza titolo edilizio. Per tale manufatto i proprietari avevano presentato una prima istanza di condono ai sensi della legge n. 47/1985.

Negli anni successivi sono stati eseguiti ulteriori ampliamenti e trasformazioni (tra cui un capannone in ferro di circa 406 mq), per i quali sono state depositate nuove istanze di condono ai sensi dell’art. 39 L. n. 724/1994.

L’Amministrazione comunale ha rigettato tutte le domande, fondando la propria decisione su tre aspetti principali:

• il superamento dei limiti volumetrici stabiliti dalla L. 724/1994 (30% della volumetria originaria e limite assoluto di 750 mc);
• l’esecuzione di opere non ultimate entro i termini previsti dalle leggi di condono;
• la modifica della destinazione d’uso e il frazionamento del manufatto in più unità immobiliari, a seguito di una ristrutturazione del 2005 priva di titolo abilitativo.

Il Comune ha inoltre considerato le diverse istanze come riferite a un unico complesso immobiliare, da valutare nel suo insieme e non come interventi autonomi.

Gli eredi del proprietario hanno contestato il diniego, sostenendo che le opere dovessero essere valutate separatamente, che l’eccedenza volumetrica potesse essere espunta salvando il resto e che l’Amministrazione avrebbe dovuto avviare un procedimento di demolizione parziale anziché respingere integralmente le istanze.

Il TAR ha però confermato la correttezza dell’operato comunale, richiamando i principi consolidati in materia di condono edilizio:

• il superamento dei limiti volumetrici fissati dalla legge n. 724/1994;
• l’impossibilità di realizzare opere ulteriori durante la pendenza del condono;
• l’unitarietà dell’abuso edilizio, che esclude frazionamenti fittizi.

Vediamo i punti principali della sentenza, tenendo conto delle disposizioni della normativa condonistica e della loro applicazione nel caso concreto.