Terzo condono edilizio e vincolo paesaggistico: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti della sanatoria

Il rapporto tra disciplina del condono edilizio e tutela del paesaggio continua a rappresentare uno dei punti più complessi dell’ordinamento urbanistico. Ogni nuova pronuncia dei giudici amministrativi contribuisce a ridefinire i limiti entro i quali un abuso può essere regolarizzato, soprattutto quando l’intervento ricade in area sottoposta a vincolo.

Ulteriore conferma ne è la sentenza del Consiglio di Stato dell’11 agosto 2025, n. 7004, con cui Palazzo Spada ha ribadito un principio cardine nell’ambito del Terzo Condono Edilizio: la sola presenza di un vincolo paesaggistico preesistente all’abuso è sufficiente a escludere la possibilità di sanatoria, indipendentemente dalla natura o dall’entità delle opere.

Terzo Condono Edilizio: i limiti della sanatoria in area vincolata

Il ricorso trae origine dal diniego di condono per la realizzazione di un locale abitabile in ampliamento di un’unità immobiliare. I proprietari avevano sostenuto che l’intervento, eseguito tra la fine degli anni ’90 e l’inizio del 2000, rientrasse tra le opere minori ammesse alla sanatoria del 2003, non avendo prodotto un impatto visivo o ambientale significativo.

Il Comune aveva invece rigettato la domanda per la presenza di un vincolo paesaggistico-ambientale, disponendo la demolizione delle opere.

Dopo il rigetto in primo grado, i ricorrenti avevano proposto appello, deducendo tre profili principali:

• errata applicazione dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003, in quanto l’intervento sarebbe stato compatibile con il vincolo;
• omessa acquisizione del parere della Soprintendenza, ritenuto necessario;
• sproporzione della sanzione demolitoria rispetto alla possibilità di applicare quella pecuniaria.