Terzo condono e vincolo paesaggistico: i nuovi volumi restano insanabili

Quando un abuso ricade in area vincolata, che tipo di interventi entrano possono rientrare nel perimetro del c.d. "terzo condono edilizio"? È possibile sostenere che la sanatoria sia preclusa solo qualora tutte le condizioni ostative ricorrano insieme? E, soprattutto, può la conformità urbanistica compensare la presenza di nuova volumetria?

A ribadire la maggiore rigidità che caratterizza la normativa prevista dal D.L. n. 326/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, rispetto ai due condoni precedenti è il Consiglio di Stato con la sentenza del 9 dicembre 2025, n. 9671, in ossequio a un orientamento consolidato negli anni: la sola presenza di nuovo volume realizzato in area vincolata basta a rendere l’intervento insanabile, indipendentemente da qualsiasi valutazione urbanistica o da eventuali conformità allo strumento pianificatorio.

Terzo condono edilizio: niente sanatoria per nuove costruzioni in area vincolata

Il legislatore, di fatto, ha scelto di ammettere a sanatoria soltanto gli interventi privi di impatto volumetrico, cioè quelli ricondotti alla categoria degli “abusi minori”.

Ambito in cui sicuramente non rientrano opere come quella del caso in esame, riguardante un fabbricato unifamiliare di oltre 160 mq e circa 590 mc, costruito dopo la demolizione di un precedente locale agricolo di appena 30 mq.

L’immobile ricadeva in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e in una zona urbanistica destinata a “Verde pubblico a tutela”, dove le norme tecniche ammettevano esclusivamente servizi igienici di volume minimo.

Il Comune aveva respinto l’istanza di condono sulla base di più argomenti: l’incremento consistente di superficie e volumetria, il contrasto con le NTA e la preclusione assoluta prevista appunto dall’art. 32, comma 27, lett. d), legge 326/2003.

Una scelta avallata in primo grado dal TAR e impugnata quindi anche in appello dai proprietari dell'immobile. L’esito però non è stato diverso.