Il Comune può negare il condono edilizio di un fabbricato per colpa di un magazzino abusivo costruito anni dopo? Basta che i due immobili stiano sullo stesso terreno e abbiano la stessa categoria catastale? E il magazzino costruito senza titolo, a quel punto, sfugge alla demolizione?
A questi interrogativi risponde il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS) con la sentenza n. 659 del 28 settembre 2026, che chiarisce come la valutazione unitaria degli abusi, spesso invocata per negare un condono edilizio, presupponga un'identità funzionale tra le opere e non la loro semplice vicinanza. Per chi attende da decenni l'esito di una vecchia domanda di condono significa che, secondo i giudici, il Comune non può respingerla chiamando in causa un fabbricato costruito anni dopo, distante, non comunicante e adibito a usi estranei all'edificio principale, anche se sorge sullo stesso sito, poggia sullo stesso basamento ed è accatastato nella stessa categoria.
Nel caso esaminato i giudici escludono che la presenza sullo stesso lotto basti a sommare le opere in un unico abuso quando manca un legame funzionale accertato, e negano che la comune categoria catastale provi una destinazione unitaria, richiamando la giurisprudenza secondo cui lo stato legittimo, ai sensi dell'art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), discende dai titoli edilizi.
Né il magazzino, per questo, esce indenne, perché per i giudici resta un abuso a sé che il Comune può ancora colpire con la demolizione; e neppure regge, alla luce di quanto accertato con la verificazione, la contestazione del muro di contenimento come opera autonoma priva di titolo, trattandosi di una componente strutturale dell'edificio per cui si chiede il condono.
Condono edilizio negato per un magazzino abusivo: la vicenda
La vicenda riguarda un fabbricato realizzato con concessione edilizia del 1982 in un sito legato all'attività di un cementificio, per il quale il 30 aprile 1986 era stata presentata un'istanza di concessione in sanatoria. Sulla domanda il Comune si è pronunciato nel febbraio 2025, con un diniego.
Il provvedimento chiamava in causa un magazzino costruito nel 1999 senza titolo sullo stesso sito, che l'amministrazione riteneva funzionalmente collegato al fabbricato da sanare. Vi aggiungeva la mancanza del parere dell'autorità sanitaria sugli scarichi e la presenza di un muro di contenimento ritenuto privo di titolo e non compreso nell'istanza.
Il TAR Sicilia ha disposto una verificazione, eseguita dai Carabinieri, dalla quale è emerso che i due manufatti erano distanziati e non comunicanti e che il magazzino, sostanzialmente abbandonato, era usato come deposito di vecchi ricambi di mezzi pesanti. Su queste basi, e in assenza di prove contrarie del Comune, ha annullato il diniego per travisamento del fatto, precisando che restava possibile ingiungere la demolizione del solo magazzino, e ha ritenuto infondate anche le altre due ragioni.
Nell'appello il Comune ha sostenuto che camion e betoniere sul piazzale provassero il legame con il cementificio, che la comune categoria catastale D/7 (impianti industriali) dimostrasse una destinazione unitaria e che l'unicità della particella catastale fosse determinante per lo stato legittimo. Ha contestato inoltre la qualificazione del muro e ha sostenuto che la questione degli scarichi, sollevata nel preavviso, non fosse stata riproposta nel diniego.
Stato legittimo e nuova costruzione: cosa dice il Testo Unico Edilizia
Il perimetro normativo è segnato anzitutto dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia. La norma lega lo stato legittimo al titolo che ha previsto o legittimato la costruzione, o a quello dell'ultimo intervento sull'intero immobile, a condizione che l'amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati dai titoli successivi per interventi parziali. Le informazioni catastali di primo impianto, insieme ad altri documenti probanti, entrano in gioco solo per gli immobili sorti quando il titolo non era obbligatorio, o quando c'è un principio di prova di un titolo di cui non sono disponibili la copia o gli estremi.
L'art. 3, comma 1, lettera e.1), qualifica come nuova costruzione i manufatti fuori terra o interrati, l'art. 10 la subordina al permesso di costruire e l'art. 31 ne disciplina la demolizione quando ne è priva.
La valutazione unitaria degli abusi non trova invece una definizione espressa nel Testo Unico ed è una costruzione giurisprudenziale, applicata con costanza anche in casi di opere in zona vincolata. Sullo sfondo resta la sanatoria straordinaria del primo condono edilizio (Legge n. 47/1985), che la sentenza non esamina.
Valutazione unitaria degli abusi edilizi: quando più opere contano come una sola
Il punto fermo da cui partono i giudici è che un intervento composto da più opere va valutato nel suo insieme, senza scomporlo per sottrarne una parte alla demolizione, perché il pregiudizio al territorio nasce dalle opere nel loro impatto complessivo. Il CGARS aggiunge però, con il Consiglio di Stato, che a rendere unitario l'intervento è l'identità funzionale delle opere, da cui discende un impatto altrettanto unitario sul territorio.
È proprio questa identità che l'accertamento in fatto del TAR, condotto con la verificazione, ha motivatamente escluso. Il magazzino è sorto diciassette anni dopo, è distanziato e non comunicante e, sostanzialmente abbandonato, ospita vecchi ricambi, scrivanie e scaffalature senza attinenza diretta con il cementificio. Né la presenza di camion e betoniere sul piazzale basta a dimostrare che quei ricambi servissero proprio a loro.
Escluso il legame, il magazzino resta una nuova costruzione destinata a esigenze stabili, soggetta a permesso di costruire perché solo gli interventi contingenti e precari ne sono esenti, e quindi abusiva anche se valutata da sola, con la conseguenza che il Comune può ingiungerne la demolizione. Né è una pertinenza, perché la nozione urbanistica, più ristretta di quella civilistica, riguarda opere modeste e accessorie, non quelle dotate per dimensioni e funzione di una propria autonomia.
Quanto alla categoria catastale comune, per i giudici non prova alcuna destinazione unitaria, perché lo stato legittimo è determinato dai titoli, come afferma il Consiglio di Stato (sentenza n. 2443/2026). Sempre con Palazzo Spada, i giudici ricordano che l'ulteriore documentazione serve a integrare il contenuto del titolo, specie per manufatti risalenti, senza mai tradursi in una sanatoria implicita di opere mai assentite.
Il verbale dei Carabinieri descrive un massiccio muro di sostegno che fa da basamento a entrambi gli immobili, mentre le fotografie allegate all'istanza di sanatoria mostrano il fabbricato principale adagiato su un plateau di calcestruzzo, lo stesso che, osservato dal retro, appare come il muro contestato. Per i giudici, come per il TAR, si tratta di un elemento strutturale del fabbricato da sanare, non di un'opera bisognosa di un autonomo titolo, e il fatto che sostenga anche il magazzino si risolve ancora una volta nella possibilità di demolire solo quest'ultimo. Sugli scarichi, infine, il diniego non aveva abbandonato la questione ma la dichiarava superabile documentando la conformità dello smaltimento dei reflui, e i giudici condividono la conclusione del TAR sull'asseverazione di conformità degli scarichi presente in atti.
Più fabbricati sullo stesso lotto: cosa deve verificare il tecnico
Guardata con gli occhi del progettista, la sentenza sposta l'attenzione dal lotto all'organismo edilizio. Epoca di costruzione, distanza tra i corpi di fabbrica, assenza di collegamenti e uso effettivo dei locali sono dati documentabili con titoli, rilievo e fotografie datate, e nel caso deciso sono emersi dalla verificazione, a fronte di un Comune che non aveva offerto prova contraria. Alla particella comune, invocata dal Comune, la pronuncia non dedica una risposta autonoma, e la replica va ricavata dall'identità funzionale e dalla regola dei titoli.
La pronuncia, peraltro, non afferma che il condono debba essere rilasciato. Conferma l'annullamento di un diniego fondato su ragioni che non reggono e, per effetto dell'annullamento, la pratica torna all'amministrazione, con quel vincolo conformativo che il TAR aveva già richiamato. Sul piano sistematico, che la valutazione unitaria non operi come un automatismo emerge anche, in un contesto diverso, dal caso delle difformità minime su un immobile al grezzo. È un'avvertenza utile, anche se la pronuncia non affronta il profilo, a chi verifica un complesso produttivo prima di una compravendita, tema del volume «Regolarità edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari».
Diniego di condono annullato: cosa cambia per Comuni e proprietari
In conclusione, il CGARS ha respinto l'appello del Comune e confermato la sentenza del TAR Sicilia che aveva annullato il diniego di condono.
Per gli uffici la pronuncia suggerisce un metodo prima ancora che una regola, perché, se l'unitarietà presuppone l'identità funzionale, leggere più opere come un unico abuso richiede di dimostrare che servono allo stesso scopo, con un'istruttoria in grado di reggere la verifica sul posto. Per i proprietari, all'opposto, la separazione tra i manufatti non è un salvacondotto, dato che il magazzino resta esposto alla demolizione.
La decisione si colloca nel solco della giurisprudenza che fa discendere lo stato legittimo dai titoli edilizi e non dalla categoria catastale. La vicinanza fisica può suggerire un legame, ma nella lettura dei giudici è la funzione a stabilire se due edifici raccontano la stessa storia o due storie diverse.
Valutazione unitaria degli abusi e condono: le domande più frequenti
Il Comune può negare un condono per un altro abuso sullo stesso lotto?
Secondo il CGARS (sentenza n. 659/2026), l'altro abuso può essere valutato insieme a quello da condonare solo se tra le opere c'è un'identità funzionale, con un impatto unitario sul territorio. Nel caso deciso, un magazzino costruito anni dopo, distante, non comunicante e privo di attinenza con l'attività principale è stato valutato da solo e non poteva fondare il diniego.
La categoria catastale dimostra la destinazione unitaria di due fabbricati?
Per il CGARS no, perché lo stato legittimo discende dai titoli edilizi e la sola comune categoria catastale non basta a provare una destinazione unitaria.
Il manufatto estraneo alla domanda di condono può essere demolito?
Sì, se si tratta di una nuova costruzione destinata a esigenze stabili e realizzata senza permesso di costruire. In questo caso, per il CGARS, resta un abuso autonomo e il Comune può ingiungere la demolizione del solo manufatto.
