Un edificio pubblico può essere demolito e ricostruito come nZEB beneficiando del Conto Termico 3.0? E con quali limiti volumetrici? Chi sostituisce un generatore a biomassa è obbligato a sostituire anche l'accumulo termico già installato e funzionante? E una tensostruttura, che per sua natura si colloca ai margini delle definizioni tradizionali di edificio, può accedere al meccanismo incentivante?
Sono domande che, dopo l'entrata in vigore del D.M. 7 agosto 2025, ricorrono con frequenza crescente nella pratica professionale e alle quali il GSE ha fornito risposta con un nuovo pacchetto di FAQ sul Conto Termico 3.0, l'ennesimo tassello di un percorso interpretativo avviato nei primi mesi del 2026 e proseguito anche durante la sospensione temporanea del Portale, riaperto lo scorso 13 aprile per l'invio delle istanze in accesso diretto.
Si tratta di chiarimenti che incidono direttamente sulla progettazione e sulla costruzione delle istanze, perché riguardano l'intervento II.D, la sostituzione dei generatori a biomassa, l'individuazione stessa del concetto di edificio agevolabile e la gestione delle domande rimaste sospese insieme al Portale.
Il quadro normativo di riferimento
Il Conto Termico 3.0, disciplinato dal D.M. 7 agosto 2025, è un incentivo in conto capitale destinato all'efficientamento energetico degli edifici esistenti e alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili, con percentuali che arrivano al 65% delle spese ammissibili e che salgono fino al 100% per gli edifici pubblici adibiti a uso scolastico, per le strutture sanitarie e per gli immobili dei piccoli Comuni.
Tra le novità più rilevanti del nuovo meccanismo figura proprio la possibilità, riservata al settore pubblico, di realizzare interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati alla trasformazione dell'edificio in nZEB, anche con incremento volumetrico e perfino in localizzazione differente. Una previsione che ha aperto scenari progettuali inediti, ma che richiedeva di essere perimetrata con precisione, ed è esattamente quello che le nuove FAQ hanno fatto.
Demolizione e ricostruzione nZEB: solo per PA ed ETS non economici
Il primo chiarimento riguarda l'intervento II.D, ossia la ristrutturazione finalizzata alla trasformazione dell'edificio in «edificio a energia quasi zero». Il GSE precisa che la demolizione con successiva ricostruzione è ammissibile esclusivamente quando il Soggetto Ammesso sia una Pubblica Amministrazione o un ETS non economico, per qualsiasi tipologia di edificio di loro proprietà.
All'interno di questo perimetro soggettivo, le possibilità operative risultano comunque ampie. È ammessa la ricostruzione in una localizzazione differente rispetto al sedime originario, purché la nuova ubicazione ricada nel medesimo territorio comunale e l'intervento rientri in un "progetto integrato", così come è consentito demolire un unico edificio e ricostruirne più di uno, o viceversa accorpare più edifici demoliti in un'unica ricostruzione, a condizione che l'attività progettuale sia unitaria, pianificata a priori e approvata con un unico provvedimento amministrativo. Risulta infine percorribile la demolizione parziale con ricostruzione di un nuovo corpo edilizio, anche in sedime diverso, purché il nuovo organismo sia indipendente sul piano funzionale, strutturale e impiantistico dalla porzione preesistente non demolita.
Il limite del 25%: come si calcola l'incremento volumetrico
Sul piano dimensionale, la trasformazione nZEB può prevedere un incremento volumetrico massimo del 25% della volumetria complessiva iniziale dell'edificio, e il GSE specifica che il rispetto del limite va valutato sulla base dei volumi lordi, includendo nel calcolo della volumetria ante e post-operam anche gli eventuali locali non riscaldati.
La conseguenza del superamento è netta, perché oltrepassare la soglia del 25% rispetto alla configurazione ante-operam rende l'intero intervento non incentivabile, senza alcuna possibilità di riconoscimento parziale. Il Gestore ricorda inoltre che l'intervento nZEB deve riguardare l'edificio nella sua interezza e non è ammesso su singole unità immobiliari o porzioni di esso, fatta salva l'ipotesi della demolizione parziale sopra richiamata.
Per i progettisti, la tabella riepilogativa delle volumetrie ante e post-operam da allegare alla relazione tecnica non è quindi un adempimento formale, ma il documento sul quale si gioca l'ammissibilità stessa dell'incentivo.
Generatori a biomassa: l'accumulo esistente può essere mantenuto
Il secondo chiarimento interviene su una questione frequente negli interventi di cui all'art. 8, comma 1, lettera c), del decreto, ossia la sostituzione di un generatore a biomassa in presenza di un accumulo termico già installato e funzionante.
Il GSE conferma che non è necessario sostituire anche l'accumulo, dal momento che il serbatoio già presente nell'impianto ex ante può essere mantenuto, sempre nel rispetto del requisito di dimensionamento previsto dalla normativa di riferimento e dalle Regole Applicative.
La precisazione ha un peso operativo non trascurabile, perché evita la sostituzione automatica dell'intero sistema e consente di concentrare l'intervento agevolabile sul solo generatore, fermo restando che la conformità tecnica dell'accumulo conservato andrà adeguatamente documentata in sede di istanza.
Tensostrutture: quando possono essere considerate edifici
Il terzo chiarimento affronta un tema che tocca la definizione stessa del campo di applicazione del Conto Termico 3.0, vale a dire la possibilità di realizzare interventi incentivabili su tensostrutture.
Il GSE apre a questa possibilità, precisando che nell'ambito del meccanismo le tensostrutture sono considerate "edifici" e possono quindi accedere agli incentivi, ma solo in presenza di caratteristiche costruttive che ne attestino la natura stabile e permanente. In particolare, la struttura esistente deve presentare una struttura portante fissa e intelaiata in acciaio e una fondazione a platea, ferma restando la dimostrazione dei requisiti di accesso previsti dal D.M. 7 agosto 2025, ovvero la presenza di un impianto di riscaldamento funzionante e il regolare accatastamento.
Sul piano procedurale, in fase di trasmissione dell'istanza sarà necessario inviare elaborati grafici e idonea documentazione attestante la caratterizzazione dell'edificio, un onere probatorio rafforzato che conviene predisporre con cura prima ancora dell'avvio dei lavori.
Accesso diretto: proroga di 40 giorni per le istanze sospese
Completa il quadro il chiarimento sulla gestione delle domande interessate dalla sospensione del Portale. Per le richieste di ammissione in accesso diretto il cui termine di 90 giorni dalla data di fine lavori ricadeva nel periodo di sospensione, compreso tra il 3 marzo e il 12 aprile 2026, il GSE riconosce una proroga di 40 giorni per la presentazione della domanda, e la stessa proroga si applica alle richieste con data di fine lavori compresa tra il 25 dicembre 2025 e il 12 aprile 2026.
Sul piano operativo, per consentire l'invio delle richieste dopo la riapertura va indicata come data di conclusione dell'intervento la data di presentazione della domanda, mentre la data dell'ultimo pagamento va modificata soltanto qualora, per effetto di tale indicazione, risulti successiva ai 120 giorni dalla nuova data di conclusione. Ai fini istruttori è necessario allegare il Modello 7 - Dichiarazione di conclusione dell'intervento, sulla base del quale il Gestore verificherà la veridicità e la coerenza delle informazioni fornite.
Conclusioni operative
Del pacchetto fa parte anche la conferma su tapparelle e cassonetti, con le prime ricondotte all'intervento II.C sulle schermature solari e i secondi all'intervento II.B sugli infissi, fermo restando che le relative superfici non concorrono alla base di calcolo dell'incentivo, secondo quanto già approfondito su queste pagine.
Provando a tirare le fila, il quadro che emerge è quello di un meccanismo che concede al settore pubblico margini progettuali ampi, dalla delocalizzazione nel medesimo comune alla ricostruzione in più corpi edilizi, ma li subordina a una pianificazione unitaria e al rispetto rigoroso del limite volumetrico del 25%, calcolato sui volumi lordi e comprensivo dei locali non riscaldati, il cui superamento travolge l'intero intervento. Sul fronte impiantistico, la possibilità di conservare l'accumulo termico nella sostituzione dei generatori a biomassa alleggerisce gli interventi senza derogare al requisito di dimensionamento, mentre l'apertura alle tensostrutture sposta sul richiedente un onere documentale che conviene predisporre per tempo. Quanto alle istanze in accesso diretto rimaste bloccate insieme al Portale, la proroga di 40 giorni e le indicazioni sulla compilazione della domanda chiudono una fase transitoria che aveva generato non poche incertezze.
Ancora una volta, la partita dell'incentivo si gioca prima della presentazione della domanda, nella corretta qualificazione del soggetto, dell'edificio e dell'intervento e nella coerenza tra progetto, asseverazione e documentazione caricata sul Portale.
