Quale titolo edilizio è necessario per un cambio di destinazione d’uso senza opere da ufficio ad abitazione? La SCIA è sufficiente ai sensi del nuovo art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), oppure occorre comunque verificare le condizioni eventualmente imposte dagli strumenti urbanistici comunali? E quali sono i termini entro cui l’amministrazione può intervenire sulla SCIA?
Da ufficio ad abitazione: il TAR sul titolo edilizio per il cambio d’uso
Domande molto interessanti soprattutto alla luce della riforma del Testo Unico Edilizia arrivata dal Decreto Salva Casa (Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024) che, tra le altre cose, ha copiosamente rivisto la disciplina per il cambio di destinazione d’uso.
Nuove, e altrettanto interessanti, risposte sono arrivate dal Tribunale Amministrativo Regionale per la Regione Puglia che, con la sentenza n. 731 del 23 maggio 2025, ha fornito un'importante interpretazione delle nuove disposizioni di cui all’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, in riferimento ad un cambio d’uso senza opere di una unità immobiliare da ufficio ad abitazione.
Preliminarmente, occorre ricordare che il mutamento di destinazione d’uso rappresenta da sempre uno dei passaggi più complessi dell’attività edilizia, in bilico tra disciplina statale, vincoli urbanistici locali e recenti spinte semplificatorie. Le modifiche apportate dal Salva Casa hanno inteso chiarire le ipotesi in cui il cambio d’uso possa avvenire con SCIA, anche senza opere, introducendo una struttura che distingue tra:
- mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale (art. 23-ter, comma 1-bis);
- mutamenti tra diverse categorie funzionali, ma in zone A, B e C (art. 23-ter, comma 1-ter);
- condizioni aggiuntive previste dagli strumenti urbanistici comunali (art. 23-ter, comma 1-quater);
- titoli edilizi richiesti (art. 23-ter, comma 1-quinquies).
Tuttavia, in mancanza di un esplicito recepimento a livello regionale o comunale, l’applicazione concreta della norma può ancora sollevare contenziosi.
