Parti comuni e contributi, il Testo Unico Edilizia entra nel procedimento della ricostruzione post-sisma
L'articolo 14, comma 2, ha la forma della norma di interpretazione autentica, con la conseguenza che la sua efficacia risale alla data di entrata in vigore delle disposizioni interpretate. Va però calibrata subito la portata dell'intervento, perché la regola sostanziale che il comma richiama non nasce oggi. Sta già nell'articolo 9-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal Salva Casa, dove è stabilito che ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, e specularmente che ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità. La nuova disposizione non introduce quel principio, lo cala in un procedimento contributivo che aveva preso una direzione opposta.
Il disallineamento era scritto nero su bianco. L'articolo 9-novies del D.L. n. 76/2024 e il D.M. 13 dicembre 2024 richiedono entrambi, tra gli allegati obbligatori a pena di inammissibilità della domanda, la documentazione attestante lo stato legittimo dell'unità immobiliare, e il decreto attuativo dispone il rigetto dell'istanza se il richiedente non integra la documentazione nel termine assegnato dal Comune. Su un intervento che riguarda la struttura, e quindi le parti comuni, la verifica restava così agganciata al singolo appartamento. Il comma 2 stabilisce ora, con riferimento espresso alla previsione del decreto attuativo, che quella documentazione ha ad oggetto l'edificio e che non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari, richiamando l'articolo 9-bis.
L'operazione, però, è più incisiva di quanto la veste interpretativa lasci intendere, perché sostituisce un termine con un altro anziché scegliere tra significati già ricavabili dal testo, e lo fa con effetto retroattivo. La copertura sistemica esiste ed è proprio il comma 1-ter, ma il punto meriterà attenzione nel passaggio parlamentare.
C'è poi una seconda lacuna che il comma chiude, meno visibile e altrettanto bloccante. Il decreto attuativo affidava all'amministratore condominiale, o a un rappresentante dei proprietari nel condominio di fatto, o all'amministratore dell'eventuale consorzio, la realizzazione degli interventi sugli edifici con più unità immobiliari di proprietari diversi. La domanda di contributo, però, restava riservata al proprietario o all'usufruttuario dell'unità sgomberata, o al conduttore a ciò delegato, con una sola istanza ammissibile per ciascuna unità. I lavori sulle parti comuni erano condominiali, la richiesta che li finanzia individuale. Il comma 2 allinea le due fasi, attribuendo agli stessi tre soggetti, sulla base di apposita delibera degli organi assembleari o equivalenti, anche la presentazione della domanda relativa alle parti comuni. Il richiamo agli articoli 1117, 1128, 1130, 1131 e 1135 del codice civile àncora questa legittimazione a istituti già esistenti, dalla definizione delle parti comuni fino alla deliberazione assembleare sulla ricostruzione in caso di perimento parziale dell'edificio.
Resta fermo l'obbligo di allegare un progetto unitario per l'intero edificio, che peraltro era già previsto sia dalla norma primaria sia dal decreto attuativo. Qui la precisazione tecnica pesa più della conferma, perché la norma primaria intende l'edificio come unità strutturale ai sensi delle norme tecniche per le costruzioni e il decreto attuativo la descrive, agli effetti dell'intero provvedimento, come unità caratterizzata da continuità da cielo a terra nel flusso dei carichi verticali. Lo stato legittimo che oggi va attestato a livello di edificio segue quindi quel perimetro strutturale, che in un tessuto stratificato può non coincidere con il fabbricato come risulta al catasto. La semplificazione riguarda la verifica della legittimità pregressa, non la progettazione, che continua a richiedere il trattamento dell'organismo edilizio nel suo insieme.
Sul piano pratico l'ufficio istruttore non può più respingere né sospendere la domanda sulle parti comuni perché in un appartamento risultano una modifica interna non assentita o una chiusura difforme. Quelle difformità però non sono sanate, restano abusi esposti ai poteri repressivi comunali e continuano a pesare sulle compravendite e su ogni futura pratica relativa a quella unità. La norma le rende irrilevanti in un solo procedimento e limitatamente alla domanda sulle parti comuni, non le legittima.
Sul piano temporale l'effetto è ampio. Le domande pendenti vanno istruite secondo questa lettura, mentre per chi si è visto respingere l'istanza il comma 1 dello stesso articolo consente ai Comuni interessati di assegnare, con delibera di Giunta, un nuovo termine di presentazione per i danni prodotti dai sismi del 20 maggio 2024, del 13 marzo 2025 e del 15 marzo 2025, entro il limite delle risorse disponibili e fatti salvi gli effetti delle graduatorie già approvate. La regola interpretativa vale infine anche per gli eventi del 31 luglio e del 1° agosto 2026, poiché l'articolo 13 richiama i commi dell'articolo 9-novies che contengono sia l'obbligo documentale sia quello del progetto unitario, nella versione interpretata da questo articolo.
