Demolizione e ricostruzione: occhio alle norme regionali

La demolizione e ricostruzione rientra sempre nella ristrutturazione edilizia? Oppure, in determinati contesti, le norme regionali e comunali possono limitarla fino a vietarla del tutto? In area vincolata, qualsiasi incremento di volume o modifica della sagoma è automaticamente una variazione essenziale? E se dopo l’abuso i volumi vengono riportati ai valori assentiti, si può comunque ottenere la sanatoria?

Demolizione e ricostruzione: la sentenza del Consiglio di Stato

Domande certamente interessanti che trovano risposta nella sentenza n. 5920 del 8 luglio 2025, con cui il Consiglio di Stato conferma un assunto che dovrebbe essere chiaro quando si parla di edilizia: va bene conoscere nel dettaglio la normativa nazionale, ma le norme locali e gli strumenti urbanistici comunali risultano determinanti nel far scivolare un intervento apparentemente “ordinario” in un abuso insanabile.

Nel caso oggetto della sentenza siamo di fronte a un intervento su un complesso rurale, originariamente assentito come ristrutturazione con recupero funzionale (permesso di costruire). In sede di verifica, il Comune ha accertato che le opere si erano tradotte in una demolizione e ricostruzione pressoché integrale, con incremento volumetrico e trasformazione della sagoma, in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Ulteriore criticità derivava dall’aumento delle unità abitative, con conseguente incremento della capacità insediativa vietato dalle NTA comunali. L’intervento era stato assentito sulla base di una legge regionale (Piemonte) che prevede un regime edilizio-urbanistico eccezionale per il recupero dei rustici e, al contempo, vieta la demolizione e ricostruzione.

Il ricorrente aveva presentato istanza di compatibilità paesaggistica (art. 181, comma 1-ter, d.lgs. 42/2004), accolta dalla Soprintendenza nei limiti delle proprie competenze e con rinvio al Comune per le verifiche ex artt. 167, comma 4, e 181 del Codice. Il Comune ha poi confermato la non sanabilità paesaggistica, stante la creazione/aumento di superfici utili e volumi.

In primo grado il TAR ha respinto il ricorso, qualificando l’intervento come demolizione e ricostruzione vietata dalla normativa regionale, quindi variazione essenziale, e comunque in contrasto con le NTA. Da qui l’appello al Consiglio di Stato.