Quando un intervento di demolizione e ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia e quando, invece, deve essere inquadrato come nuova costruzione? Quali vincoli incidono sulla possibilità di modificare sagoma, volumetria e prospetti? E come si coordina questa distinzione con l’evoluzione normativa degli ultimi vent’anni?
Demolizione e ricostruzione: la sentenza del Consiglio di Stato
Sono domande che periodicamente ritornano e che trovano risposta in una normativa complessa, stratificata e soggetta a continue modifiche. Una ricostruzione puntuale l’ha offerta il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 3174 del 14 aprile 2025, è stato chiamato a pronunciarsi su un intervento edilizio in area costiera sottoposta a vincolo paesaggistico. Il progetto prevedeva demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma e volumetria. L’amministrazione aveva negato il titolo, qualificando l’intervento come nuova costruzione e non come ristrutturazione edilizia.
La questione centrale riguarda il regime applicabile ratione temporis e le conseguenze della disciplina sugli immobili tutelati dal d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). Un aspetto di particolare rilievo della pronuncia non riguarda solo la singola vicenda, ma il quadro normativo di riferimento. Il Consiglio di Stato ha, infatti, ricostruito passo dopo passo l’evoluzione della disciplina sulla demolizione e ricostruzione, evidenziando come nel tempo sia mutato il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistici e culturali.
