Demolizione e sanatoria edilizia: irrilevante il contraddittorio se l’ordinanza è vincolata

Cosa accade quando un permesso di costruire in sanatoria resta fermo a un semplice “avviso di rilascio”? Un abuso edilizio può essere sanato se l’opera non rispetta le altezze di piano o i parametri urbanistici di zona? E, soprattutto, la mancata comunicazione di avvio del procedimento può davvero rendere illegittima un’ordinanza di demolizione?

Demolizione, sanatoria edilizia e avvio del procedimento: la sentenza del Consiglio di Stato

Sono le classiche domande a cui, sensatamente, si deve rispondere con un bel “dipende”. Purtroppo, o per fortuna, quando si parla di edilizia esistono principi consolidati ma anche situazioni che difficilmente possono essere inquadrate e mappate. L’ordinanza di demolizione, ad esempio, è un atto vincolato sul quale la giurisprudenza recentemente ha sottolineato l’importanza dell’avvio del procedimento e del contraddittorio, soprattutto per gli abusi edilizi più datati e i casi dubbi.

Un interessante spunto di riflessione, che risponde in parte alle domande iniziali, arriva dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 8445 del 30 ottobre 2025, che riguarda un “classico” degli abusi nazionali: la trasformazione di un sottotetto in unità abitativa e la modifica interna di un edificio esistente.

Intervento realizzato (naturalmente) senza alcun titolo salvo poi la presentazione del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE). La sanatoria ordinaria, lo ricordiamo, è un procedimento vincolato che richiede:

• la doppia conformità simmetrica, l’intervento da sanare deve cioè essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
• il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

Nel caso di specie, alla presentazione dell’istanza di sanatoria il Comune si era limitato a comunicare un “avviso di rilascio”, subordinando non l’efficacia del titolo ma il suo vero e proprio rilascio all’invio di alcuni documenti (come la denuncia dei cementi armati) e al pagamento del contributo di costruzione.

Poiché questi adempimenti non erano mai stati completati, l’amministrazione aveva concluso il procedimento con un unico provvedimento: diniego della sanatoria e contestuale ordine di demolizione delle opere abusive.

La proprietaria aveva, quindi, impugnato l’ordinanza sostenendo che mancasse la comunicazione di avvio del procedimento repressivo e che, comunque, l’amministrazione avrebbe dovuto annullare in autotutela il titolo in sanatoria prima di procedere alla demolizione.

Nel giudizio di primo grado il TAR aveva respinto il ricorso della proprietaria confermando la piena legittimità dell’ordinanza comunale. In particolare, aveva ritenuto che:

• la mancata comunicazione di avvio del procedimento non inficiava la validità dell’ordinanza, trattandosi di un atto vincolato e dovuto in presenza di opere abusive;
• il cosiddetto “avviso di rilascio” del permesso in sanatoria non poteva essere considerato un titolo edilizio efficace, poiché subordinato alla produzione di documentazione e al versamento del contributo di costruzione;
• l’intervento risultava insanabile per difetto di doppia conformità, in quanto il sottotetto superava i limiti di altezza e comportava la creazione di una nuova unità abitativa, in contrasto con la disciplina urbanistica di zona;
• infine, aveva escluso la possibilità di applicare le tolleranze costruttive, riservate alle sole difformità di minima entità.

Si è, quindi, arrivati al Consiglio di Stato.