Demoricostruzione e principio di neutralità: il Consiglio di Stato supera il dogma della continuità

Un intervento di demolizione e ricostruzione che si distacchi del tutto dal vecchio edificio deve essere considerato ristrutturazione edilizia oppure nuova costruzione?

È una delle domande principali sulla quale si è soffermata nel corso degli anni la giustizia amministrativa, soprattutto a seguito delle modifiche normative arrivate all’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) che negli anni hanno reso complesso il lavoro dei tecnici, sia liberi professionisti che funzionari comunali nell’interpretazione di uno degli interventi di riqualificazione edilizia principali.

Demoricostruzione e principio di neutralità: la sentenza del Consiglio di Stato

Un tema sul quale si è parecchio dibattuto e a cui si aggiunge una interessante nuova posizione del Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025, ha sciolto un nodo interpretativo che da anni divide giurisprudenza e prassi edilizia: quello della continuità tra l’edificio demolito e quello ricostruito.

Il principio (finalmente) affermato dai giudici di Palazzo Spada è chiaro: nelle demoricostruzioni non serve più un legame rigido con il fabbricato preesistente. Conta solo che l’intervento rispetti la volumetria originaria e non modifichi la morfologia del territorio.

Una posizione che smentisce la lettura penalistica tradizionale — quella che pretendeva un’identità quasi perfetta tra vecchio e nuovo — e restituisce coerenza al testo vigente dell’art. 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia.

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, la controversia riguardava un intervento di demolizione e ricostruzione con sagoma e sedime modificati rispetto all’edificio originario. L’amministrazione comunale aveva escluso che l’intervento potesse essere assimilato come ristrutturazione edilizia, qualificandolo piuttosto come nuova costruzione.

I proprietari, invece, avevano richiamato la riforma del 2020 del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che il legislatore avesse ormai superato la logica della “continuità fisica” tra vecchio e nuovo manufatto.