Donazioni immobiliari: stop al rischio per chi acquista da terzi

È ufficialmente in vigore la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2025, n. 281), c.d. “DDL Semplificazioni”, che introduce una nuova disciplina sulle donazioni immobiliari, con una vera e propria rivoluzione su un problema ben noto agli operatori del settore.

Per anni, infatti chi ha acquistato un immobile ricevuto in donazione dal venditore si esponeva al rischio che, anche a distanza di tempo dal rogito, gli eredi del donante potessero agire direttamente contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione del bene.

Con le nuove regole, l’acquirente in buona fede non è più esposto all’azione di restituzione, mentre la tutela degli eredi legittimari viene ricondotta su un piano diverso, attraverso un diritto di credito nei confronti del donatario.

Una novità che, come conferma il Consiglio Nazionale del Notariato, rende più sicuri e prevedibili gli acquisti immobiliari e offre uno scenario più stabile per la circolazione dei beni, senza comprimere le garanzie successorie.

Donazioni immobiliari: in vigore la nuova legge sulla vendita a terzi

Secondo le regole tradizionali del nostro ordinamento, infatti, gli eredi legittimari del donante (coniuge, figli e, in alcuni casi, genitori), qualora si fossero ritenuti lesi nella loro quota di legittima, potevano agire in riduzione non solo contro il donatario, ma anche direttamente contro il terzo acquirente dell’immobile.

E questo anche a distanza di anni dal rogito, purché entro dieci anni dalla morte del donante.

Le conseguenze? Difficoltà a vendere immobili donati, richieste di garanzie aggiuntive, frequente rifiuto da parte delle banche di concedere mutui, un generale clima di incertezza che penalizzava acquirenti in buona fede.

Con l’entrata in vigore della legge, si mette fine a questo sistema, con un cambio di prospettiva netto, che rende finalmente più stabile e prevedibile la circolazione degli immobili di provenienza donativa.

“Il Notariato rivendica con orgoglio e soddisfazione la paternità di questa riforma che ha portata storica e va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili”, commenta il Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Vito Pace. “Da oltre un decennio proponevamo questa importante semplificazione che adegua il diritto delle successioni alle mutate esigenze della società. Le tutele pensate ormai tanto tempo fa hanno creato negli ultimi decenni grande precarietà nella circolazione dei beni immobili donati, determinando la possibilità per chi acquistava un bene donato di vederselo portare via anni dopo l’acquisto effettuato in buona fede. Questa semplificazione, dunque, rafforza la sicurezza del sistema giuridico lasciando intatta la tutela degli eredi e darà un nuovo impulso alla circolazione dei beni immobili donati".