Sanatoria edilizia semplificata: come dimostrare la doppia conformità leggera

Sono tante e rilevanti le innovazioni al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) arrivate dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) convertito in Legge n. 105/2024. Dalla dimostrazione dello stato legittimo – sul quale è in corso una disputa tra la giurisprudenza amministrativa e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) – passando per la nuova disciplina per i cambi d’uso, le tolleranze costruttive straordinarie, i casi particolari che non costituiscono più violazione edilizia (varianti ante ’77 e agibilità sanante), fino ad arrivare alla nuova sanatoria semplificata (ormai ribattezzata “leggera” o “asimmetrica”).

In questo approfondimento proveremo ad analizzare nel dettaglio il nuovo art. 36-bis relativo all’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.

Sanatoria semplificata: per quali abusi si utilizza

Nella procedura da utilizzare per sanare gli interventi realizzati in assenza di titolo o totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, l’art. 36 del TUE prevede:

• la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità “pesante” o “simmetrica”);
• il silenzio-rigetto dopo 60 giorni dall’invio dell’istanza.

Sulla doppia conformità simmetrica, la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che la stessa deve essere posseduta al momento della presentazione della domanda. Se l’intervento necessita di modifiche per rientrare nei parametri (edilizi o urbanistici) richiesti, significa che i presupposti per il rilascio del titolo in sanatoria non ci sono. Un principio che è stato recentemente confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24980 dell’8 luglio 2025, in cui è stato ribadito che non sono legittimi i provvedimenti di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del TUE condizionati all’esecuzione di ulteriori lavori.

L’art. 36-bis del TUE, diversamente dalla procedura di cui all’art. 36, può essere utilizzato per sanare le parziali difformità e le variazioni essenziali. Le principali caratteristiche che rendono questa procedura differente sono le seguenti:

1. l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (c.d. doppia conformità “leggera” o “asimmetrica”);
2. lo sportello unico edilizia può subordinare (“condizionare”) la sanatoria alla preventiva attuazione, entro un termine stabilito, di interventi di cui al secondo periodo, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
3. è possibile sanare interventi su immobili ubicati nelle zone sismiche, utilizzando le stesse procedure previste per le tolleranze costruttive (art. 34-bis, comma 3-bis, TUE);
4. è possibile utilizzare questa sanatoria per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, anche se in questo caso è in corso un dibattito sulla possibilità per sanare le variazioni essenziali che, ai sensi dell’art. 32, comma 3, del TUE, se effettuate su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerate in totale difformità dal permesso (art. 31 del TUE e, quindi, sanabili mediante art. 36);
5. è previsto il silenzio-assenso dopo 45 giorni dall’invio dell’istanza.