Quando una terrazza a livello svolge anche funzione di copertura delle unità sottostanti, gli interventi necessari a eliminare infiltrazioni e rischi strutturali non possono essere imputati automaticamente al solo titolare dell’uso esclusivo, ma è necessario accertare prima la causa del degrado e distinguere le componenti destinate al godimento individuale da quelle che assicurano la protezione dell’edificio.
Su questi presupposti, il Tribunale di Arezzo, con l’ordinanza del 14 luglio 2026, n. 981, ha ordinato l’esecuzione delle opere individuate dal CTU, fissando l’avvio dei lavori entro trenta giorni e imponendo l’immediata adozione delle misure temporanee di sicurezza, nell’ambito di una controversia relativa alle infiltrazioni provenienti da una terrazza sovrastante, nella disponibilità esclusiva della parte resistente, che svolgeva anche funzione di copertura della veranda sottostante.
Il punto centrale del provvedimento riguarda il rapporto tra la causa tecnica delle infiltrazioni e la ripartizione degli obblighi di intervento. Quando il degrado interessa componenti destinate alla protezione dell’edificio, il costo delle opere non può essere automaticamente posto a carico del solo titolare dell’uso esclusivo, ma deve essere distribuito tenendo conto della funzione svolta dalla terrazza e delle responsabilità riconducibili ai diversi soggetti coinvolti.
Infiltrazioni dalla terrazza e rischio di crollo: quando servono lavori urgenti
Nel caso in esame era già stato avviato, nel 2020, un procedimento di accertamento tecnico preventivo, dal quale era emerso che il solaio della terrazza risultava privo di impermeabilizzazione e che la pavimentazione presentava condizioni di degrado tali da consentire la penetrazione dell’acqua.
Alcuni interventi avevano eliminato una parte delle infiltrazioni, ma la situazione della veranda era rimasta irrisolta. Cinque anni dopo si erano verificati nuovi fenomeni infiltrativi e distacchi di intonaco dal soffitto, con esposizione delle travi in ferro e progressivo deterioramento della struttura.
I proprietari dell’unità sottostante avevano quindi chiesto al giudice di ordinare l’immediata esecuzione delle opere necessarie per eliminare le infiltrazioni, impermeabilizzare la terrazza, riparare gli scarichi, consolidare gli elementi portanti e ripristinare i locali danneggiati.
Era stata formulata anche una domanda risarcitoria, insieme alla richiesta di poter eseguire direttamente i lavori in caso di inerzia della controparte.
La parte resistente contestava, invece, la sussistenza dell’urgenza, osservando che il problema era noto già da alcuni anni e che, dopo il precedente accertamento tecnico, non era stata promossa una causa di merito. Sosteneva inoltre di non avere mai rifiutato l’esecuzione degli interventi, ma di essersi opposta soltanto alla richiesta di sostenerne integralmente il costo.
Il tempo trascorso non esclude l’urgenza se il degrado si aggrava
Secondo il Tribunale, la valutazione dell’urgenza non poteva essere effettuata considerando soltanto la data della prima comparsa delle infiltrazioni. Era necessario esaminare la condizione della struttura al momento della decisione e, soprattutto, il peggioramento intervenuto rispetto agli accertamenti precedenti.
La nuova CTU aveva evidenziato un’evoluzione del dissesto, con deterioramento degli elementi metallici e rischio di cedimento della terrazza. Il consulente aveva pertanto ritenuto indispensabile una messa in sicurezza immediata del solaio, affermando la sussistenza dei presupposti per un pericolo di crollo.
Il decorso di cinque anni dall’accertamento tecnico preventivo non è stato quindi considerato incompatibile con la tutela cautelare, perché nel frattempo la situazione si era notevolmente aggravata. Il rischio da valutare non era più costituito soltanto dalle infiltrazioni già note, ma dalla possibile compromissione della stabilità del manufatto e dai conseguenti pericoli per l’appartamento sottostante, per i suoi occupanti e per i terzi.
La precedente conoscenza del difetto, pertanto, non esclude di per sé il periculum in mora, quando le successive verifiche tecniche dimostrino un’evoluzione del danno o la comparsa di nuovi fattori di rischio.
Infiltrazioni dalla terrazza: la causa tecnica determina chi paga i lavori
La CTU ha escluso che le infiltrazioni potessero essere ricondotte alla sola rottura delle piastrelle o alla mancata manutenzione ordinaria della pavimentazione.
Secondo il consulente, la terrazza era priva fin dall’origine di un adeguato strato impermeabilizzante. In assenza della guaina, l’acqua meteorica, dopo avere attraversato la pavimentazione, raggiungeva direttamente la soletta e gli elementi portanti, provocando infiltrazioni diffuse nei locali sottostanti e accelerando il degrado della struttura.
La distinzione assume un ruolo determinante anche ai fini della distribuzione delle spese.
La pavimentazione costituisce normalmente un elemento collegato anche al godimento della terrazza da parte dell’utilizzatore esclusivo. Il sistema di impermeabilizzazione, invece, svolge una funzione strettamente connessa alla copertura e alla protezione delle unità immobiliari sottostanti.
Una pavimentazione danneggiata non determina necessariamente infiltrazioni quando sotto di essa è presente una guaina correttamente realizzata e ancora efficiente. Al contrario, l’assenza o l’inefficienza dello strato impermeabilizzante consente all’acqua di raggiungere la struttura anche in presenza di un degrado relativamente limitato dello strato superficiale.
Il Tribunale ha pertanto condiviso la conclusione del CTU secondo cui il fenomeno non era imputabile alla sola mancata manutenzione del piano di calpestio, ma a un difetto costruttivo incidente sulla funzione di copertura della terrazza.
Da questa qualificazione è derivata l’applicazione dell’art. 1126 c.c.
Terrazza a livello a uso esclusivo: come vanno ripartite le spese ai sensi dell’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. disciplina il caso in cui l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini. La norma prevede che chi ne ha l’uso esclusivo contribuisca per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi devono essere sostenuti dai condomini delle unità immobiliari comprese nella parte dell’edificio alla quale il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Quando il manufatto costituisce anche la copertura di locali sottostanti, la sua conservazione non riguarda esclusivamente il soggetto che lo utilizza, ma coinvolge anche l’edificio o la parte di edificio protetta dalla struttura.
Nel caso esaminato, il CTU aveva qualificato il manufatto come terrazza a livello con funzione di copertura della veranda sottostante. Il Tribunale ha quindi disposto che gli interventi fossero eseguiti, per quanto di rispettiva competenza, con ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c.
L’intero costo non è stato dunque attribuito al titolare dell’uso esclusivo, né è stato considerato determinante il solo fatto che la terrazza fosse nella sua disponibilità.
La funzione di copertura impone, infatti, di distinguere tra gli elementi destinati al godimento individuale e quelli necessari a proteggere le unità sottostanti: tra i primi possono rientrare le opere che servono esclusivamente alla praticabilità o alla fruizione della terrazza, tra i secondi rientrano normalmente la soletta, il sistema di impermeabilizzazione e le altre componenti che concorrono alla tenuta e alla protezione dell’edificio.
Il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., inoltre, non consente di porre i due terzi delle spese a carico indistintamente di tutti i condomini, ma soltanto dei proprietari delle unità immobiliari effettivamente comprese nella proiezione della copertura.
Responsabilità per le infiltrazioni: custodia dell’usuario esclusivo e obblighi del condominio
La decisione richiama il principio secondo cui, per i danni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello non comune a tutti i condomini, concorrono due differenti posizioni: la prima riguarda il proprietario o l’utilizzatore esclusivo, che conserva la disponibilità materiale del bene ed è tenuto alla relativa custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c.; la seconda attiene agli obblighi del condominio rispetto alla conservazione delle parti comuni e all’adozione degli interventi di manutenzione straordinaria, secondo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c.
Il rapporto tra queste posizioni non consente, tuttavia, un’applicazione automatica e indifferenziata del criterio di riparto. Prima di distribuire le conseguenze economiche del danno occorre accertarne la causa.
Qualora venga dimostrato che l’evento deriva esclusivamente dalla condotta di uno dei soggetti tenuti alla custodia o alla manutenzione, il riparto ordinario può essere superato.
È il caso, ad esempio, di un danno prodotto esclusivamente da opere realizzate dall’utilizzatore della terrazza, da un uso anomalo del manufatto o dalla mancata esecuzione di interventi ricadenti soltanto nella sua sfera di competenza.
Nel caso esaminato, la CTU non aveva però individuato la causa delle infiltrazioni nella sola trascuratezza dell’utilizzatore esclusivo. Il problema era stato ricondotto all’originaria assenza dell’impermeabilizzazione, vale a dire a una componente funzionale alla copertura dell’unità sottostante. Mancava, quindi, il presupposto tecnico per porre l’intero costo a carico di un solo soggetto.
Lavori sulla terrazza: il giudice può imporre solo le opere verificate dal CTU
Particolarmente interessante è anche il passaggio dell’ordinanza relativo all’individuazione degli interventi da eseguire.
Nel corso del procedimento, i ricorrenti avevano chiesto di essere autorizzati a realizzare direttamente le opere previste da un contratto d’appalto da loro predisposto, anticipandone i costi e accedendo alla proprietà sovrastante.
La richiesta è stata respinta perché i lavori indicati nel contratto non erano stati definitivamente concordati tra le parti e, soprattutto, non erano stati sottoposti alla verifica del CTU sotto il profilo dell’idoneità tecnica e della capacità risolutiva.
Il consulente aveva individuato tre possibili soluzioni, differenti per modalità esecutive e costi. Il Tribunale ha ordinato l’esecuzione della soluzione considerata meno onerosa ma comunque idonea a eliminare le criticità rilevate. La tutela cautelare è stata pertanto circoscritta alle opere effettivamente esaminate nel giudizio. L’urgenza non consente di autorizzare interventi unilateralmente predisposti, non verificati dal consulente o non adeguatamente proporzionati al dissesto accertato.
Rischio strutturale della terrazza: messa in sicurezza immediata prima del cantiere
Il Tribunale ha imposto l’inizio delle opere entro trenta giorni, ma ha contemporaneamente ordinato l’adozione immediata delle misure temporanee indicate dal CTU, quali inibire l’accesso alla terrazza sovrastante e alla veranda sottostante; delimitare l’area condominiale esposta al rischio di caduta di oggetti; informare gli altri condomini della situazione di pericolo; ispezionare gli elementi presenti lungo il perimetro della terrazza; rimuovere le parti che si trovassero in condizioni precarie di adesione o di equilibrio.
La necessità di progettare, affidare e organizzare i lavori non consente, quindi, di lasciare immutata una situazione considerata pericolosa. Quando la CTU accerta un rischio strutturale, le misure provvisorie di interdizione, delimitazione e rimozione degli elementi instabili devono essere adottate senza attendere l’apertura del cantiere principale.
Risarcimento dei danni nel ricorso d’urgenza: perché la domanda resta al giudizio di merito
Il Tribunale ha invece rigettato la domanda di risarcimento dei danni, senza che tale decisione equivalga a un accertamento definitivo dell’inesistenza del pregiudizio o dell’assenza di responsabilità.
Nel procedimento ex art. 700 c.p.c. non è sufficiente allegare l’esistenza di un credito risarcitorio. È necessario dimostrare che l’attesa della causa di merito esporrebbe il creditore a un danno non adeguatamente riparabile mediante una successiva condanna. Nel caso esaminato, il rischio immediato riguardava la stabilità della terrazza, l’aggravamento delle infiltrazioni e la sicurezza delle persone. Non era stato invece rappresentato uno specifico pregiudizio irreparabile collegato alla mancata corresponsione immediata del risarcimento.
La tutela d’urgenza è stata quindi concessa per la messa in sicurezza e per l’esecuzione delle opere, mentre la quantificazione dei danni e il definitivo accertamento delle responsabilità sono rimasti riservati all’eventuale giudizio di merito.
Infiltrazioni dalla terrazza: le indicazioni operative su lavori, responsabilità e spese
L’ordinanza conferma che, nelle controversie relative alle infiltrazioni provenienti da terrazze a livello, il riparto delle spese non può essere definito prima di avere individuato la causa del danno.
La distinzione tra degrado del piano di calpestio, difetto dell’impermeabilizzazione e compromissione della struttura determina tanto i soggetti obbligati quanto l’estensione delle rispettive responsabilità.
Quando il problema riguarda la funzione di copertura, il titolare dell’uso esclusivo non può essere automaticamente chiamato a sostenere l’intero costo degli interventi. Resta però possibile superare il criterio ordinario dell’art. 1126 c.c. qualora venga dimostrata la specifica imputabilità del danno a uno soltanto dei soggetti tenuti alla custodia e alla conservazione del bene.
In presenza di un rischio per la stabilità, infine, le misure provvisorie di sicurezza devono essere adottate immediatamente, senza attendere l’avvio delle opere definitive, mentre le eventuali pretese risarcitorie richiedono un autonomo accertamento nel giudizio di merito.
