Legge di Bilancio 2026: le modifiche al Testo Unico Edilizia che cambiano sanatorie, doppia conformità e stato legittimo

È in discussione al Senato il testo del disegno di legge di Bilancio per il 2026 e tra le proposte di emendamento spiccano le possibili nuove modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Proposte che arrivano parallelamente al disegno di legge delega per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni, approvato dal Consiglio dei Ministri e non ancora avviato nell’iter parlamentare.

Testo Unico Edilizia: doppio binario

Un doppio binario che colpisce per tempistiche e per contenuti: mentre si annuncia una revisione organica dell’intero impianto edilizio, la manovra finanziaria diventa – ancora una volta – il veicolo per intervenire chirurgicamente su alcune delle norme più delicate del Testo Unico Edilizia, quelle che regolano l’accertamento di conformità, la gestione delle difformità edilizie e la stessa nozione di stato legittimo degli immobili.

L’impressione è che il cantiere normativo sull’edilizia stia procedendo su piani paralleli:

• da un lato la prospettiva di un Codice unitario che dovrebbe rimettere ordine nella disciplina;
• dall’altro, emendamenti puntuali che incidono subito e in profondità su articoli chiave come il 9-bis, il 34-ter, il 36 e il 36-bis.

Entrando nel dettaglio, sono 3 le proposte di emendamento (tutti all’art. 9) che intervengono sul d.P.R. n. 380/2001 e tutte con un obiettivo abbastanza chiaro:

• riscrivere, in parte, il meccanismo dei casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità ex articolo 34-ter;
• modificare il perimetro dell’accertamento di conformità “ordinario” di cui all’articolo 36;
• ritoccare in profondità l’accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali (articolo 36-bis);
• collegare in modo ancora più stretto questi strumenti allo stato legittimo di cui all’articolo 9-bis.

Non si tratta, formalmente, di un “condono edilizio”. Ma molte delle scelte prospettate vanno nella direzione di rendere più “monetizzabili” le difformità e, soprattutto, di attenuare il principio della doppia conformità che ha sempre caratterizzato l’accertamento di conformità nel nostro ordinamento.

Se proviamo a leggere in modo unitario le proposte di modifica, emergono alcuni assi portanti, sui quali è utile soffermarsi. Prima, riportiamo nel prossimo paragrafo le 3 proposte di emendamento.