Legge di Bilancio 2026: le modifiche al Testo Unico Edilizia che cambiano sanatorie, doppia conformità e stato legittimo

Emendamento 9.0.6: verso la sanatoria “a conformità attuale” e l’allineamento tra art. 36 e 36-bis

L’emendamento 9.0.6 interviene in modo puntuale ma estremamente incisivo su due articoli fondamentali del Testo Unico Edilizia:

• l’art. 36 (accertamento di conformità nelle ipotesi più gravi di abuso edilizio);
• l’art. 36-bis (nuova sanatoria semplificata introdotta con il “Salva Casa”).

Anche in questo caso, come già osservato per l’emendamento 9.0.5, la proposta prefigura un progressivo ripensamento dell’intero sistema di regolarizzazione degli abusi, orientato a concentrare la valutazione unicamente sulla disciplina vigente al momento della domanda.

Relativamente all’art. 36, l’emendamento propone la soppressione dell’inciso «sia al momento della realizzazione dello stesso, sia» dal comma 1, eliminando dunque il riferimento esplicito al requisito della doppia conformità “simmetrica” o “pesante”, che da sempre rappresenta la condizione cardine per la sanatoria degli abusi più rilevanti.

Con tale modifica, l’intervento risulterebbe sanabile purché conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda, senza necessità di verificare la conformità al tempo dell’esecuzione dell’abuso. Si tratta della stessa impostazione già proposta nell’emendamento 9.0.5, e che segna un cambio di paradigma rispetto a cinquant’anni di disciplina edilizia.

Anche per la nuova sanatoria semplificata viene proposto un intervento strutturale:

1. la sostituzione integrale del comma 1 dell’art. 36-bis, che diventerebbe il seguente:
   In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all'articolo 34, comma 1 e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della presentazione della domanda. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32.

Anche qui, come per l’art. 36, si chiede l’eliminazione della verifica edilizia svolta rispetto alla normativa tecnica vigente all’epoca dell’intervento. La conformità diventa un requisito unicamente “attuale”: l’intervento deve essere conforme oggi, sia dal punto di vista urbanistico che edilizio.

Da queste proposte discendono tre effetti immediati:

• la conformità urbanistica ed edilizia al solo momento della domanda diventa il parametro unico per la sanatoria, sostituendo l’attuale doppio binario (oggi vs. epoca dell’abuso) previsto dagli artt. 36 e 36-bis;
• la distinzione tra sanatoria “ordinaria” e sanatoria semplificata risulta fortemente attenuata, con una progressiva armonizzazione dell’impianto normativo;
• la verifica della normativa edilizia storica (antisismica, igienico-sanitaria, sicurezza strutturale, prevenzione incendi) viene eliminata dal processo di regolarizzazione.

Rispetto all’emendamento 9.0.5, questo intervento non agisce sugli importi delle sanzioni né sulla formazione dello stato legittimo, concentrandosi esclusivamente sul cuore tecnico-giuridico delle sanatorie. Tuttavia, proprio per questa ragione, l’impatto potenziale risulta altrettanto significativo: il superamento della doppia conformità, se confermato, determinerebbe una trasformazione radicale dell’impianto repressivo del Testo Unico Edilizia, avvicinandolo a un modello di sanatoria permanente fondata sulla sola conformità attuale.

In sintesi, l’emendamento 9.0.6 rappresenta il passo più netto verso un accertamento di conformità “a regime” svincolato dalla disciplina edilizia del passato, con conseguenze rilevanti tanto per gli uffici tecnici quanto per i professionisti coinvolti nei procedimenti di regolarizzazione.