Il mercato immobiliare italiano procede a velocità differenti. Nel secondo trimestre del 2026 le compravendite di abitazioni si mantengono sostanzialmente stabili rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre il settore non residenziale registra una crescita sostenuta soprattutto da negozi, laboratori, depositi e autorimesse.
Più debole, invece, il mercato dei terreni, dove diminuiscono sia gli scambi di superfici agricole sia, in misura più accentuata, quelli relativi alle aree edificabili.
È il quadro che emerge dalle nuove Statistiche trimestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e dedicate ai settori residenziale, non residenziale e dei terreni, con riferimento al periodo aprile-giugno 2026.
Mercato immobiliare nel secondo trimestre 2026: abitazioni stabili, non residenziale in crescita
Il dato più immediato riguarda il mercato delle abitazioni. Tra aprile e giugno 2026 sono state compravendute 201.596 unità residenziali, con una variazione tendenziale di appena +0,1% rispetto al secondo trimestre 2025.
Dietro un risultato nazionale sostanzialmente stabile emergono però alcune differenze territoriali. Gli scambi aumentano dello 0,4% nel Nord-Ovest e dello 0,6% al Sud, mentre il Centro registra una flessione dello 0,7%. Pressoché invariati il Nord-Est (-0,1%) e le Isole (+0,1%). Nei comuni capoluogo le compravendite crescono dello 0,5%, mentre nei comuni non capoluogo restano ferme rispetto allo scorso anno.
La dinamica interna al trimestre mostra inoltre un andamento piuttosto discontinuo: dopo il +5,2% di aprile, le compravendite sono diminuite del 4,1% a maggio e dello 0,3% a giugno. La sostanziale stabilità trimestrale nasce quindi dalla compensazione tra andamenti mensili di segno diverso.
Compravendite immobiliari: mutui, prima casa e nuove costruzioni nel 2026
Il report OMI consente di osservare anche alcune caratteristiche degli acquisti effettuati dalle persone fisiche.
La quota di compravendite che beneficia dell’agevolazione prima casa resta pari al 72,7%, sostanzialmente sugli stessi livelli del trimestre precedente. Gli acquisti assistiti da mutuo ipotecario rappresentano invece il 46,6% delle compravendite effettuate dalle persone fisiche, contro il 47,9% del primo trimestre 2026.
Il tasso di interesse medio applicato alla prima rata si attesta al 3,57%, mentre il capitale complessivamente finanziato supera 12,7 miliardi di euro, circa 325 milioni in più rispetto allo stesso trimestre del 2025.
Particolarmente significativa è la dinamica delle abitazioni di nuova costruzione. Nel secondo trimestre 2026 ne sono state compravendute 12.962, il 15,6% in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La quota delle nuove abitazioni sul totale delle transazioni sale così al 6,4%.
In direzione opposta si muove il mercato dell’esistente, che con 188.633 compravendite registra una flessione dello 0,8%.
Compravendite nelle grandi città: Napoli cresce, Firenze in calo
Nelle otto principali città italiane il numero complessivo delle compravendite residenziali aumenta dello 0,3%.
La crescita più elevata si registra a Napoli, dove gli scambi aumentano del 4,2%, seguita da Genova con +2,9%. Bologna cresce dell’1,1%, Torino dello 0,6% e Roma dello 0,4%, mentre Milano resta sostanzialmente stabile.
Le uniche variazioni negative riguardano Firenze, con un calo dell’8,3%, e Palermo, dove le compravendite diminuiscono del 2,6%.
Anche la composizione degli acquisti varia sensibilmente tra le diverse città. Roma presenta la quota più elevata di operazioni effettuate con l’agevolazione prima casa, pari all’85,3%, mentre Milano continua a distinguersi per l’incidenza delle nuove costruzioni, che rappresentano il 12,1% delle compravendite.
Locazioni residenziali 2026: aumentano i contratti agevolati e i canoni
Sul fronte delle locazioni residenziali, il secondo trimestre 2026 restituisce una crescita più marcata rispetto a quella osservata nelle compravendite.
Le abitazioni interessate da nuovi contratti registrati sono state 248.180, con una crescita del 3,1% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. L’aumento raggiunge il 3,7% nei comuni ad alta tensione abitativa e si ferma al 2% negli altri comuni.
Cresce ancora di più il valore economico dei nuovi contratti. Il canone annuo complessivamente pattuito raggiunge 1,681 miliardi di euro, con un incremento tendenziale del 6,3%.
Il dato complessivo nasconde, anche in questo caso, dinamiche differenti tra le diverse tipologie contrattuali. I contratti ordinari di lungo periodo diminuiscono dello 0,8%, mentre quelli ordinari transitori aumentano dell’1,9%.
La crescita più sostenuta riguarda i contratti agevolati di lungo periodo, che aumentano del 9,8% in termini di abitazioni locate e del 16% per quanto riguarda il canone annuo complessivo. Positivo anche l’andamento delle locazioni agevolate transitorie.
Roma e Milano: accelerano le nuove locazioni
La crescita delle locazioni è particolarmente evidente nei due principali mercati urbani italiani.
A Roma le nuove abitazioni locate raggiungono quota 12.934, con un incremento del 6,1%, mentre il canone annuo complessivo cresce del 9,6%. A Milano le nuove locazioni sono 13.730, il 6,9% in più, con un aumento del 5,8% dei canoni.
Nel capoluogo lombardo assume particolare rilievo la crescita dei contratti agevolati di lungo periodo, che aumentano del 76,8% in termini di abitazioni locate e dell’89,9% sul fronte del canone complessivo. L’OMI collega questa dinamica anche agli effetti del nuovo accordo territoriale sottoscritto per il Comune di Milano nel luglio 2023.
Immobili non residenziali: compravendite in crescita del 2,6%
Segnali di maggiore vivacità arrivano invece dal mercato immobiliare non residenziale, che tra aprile e giugno registra un incremento delle compravendite rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Sono state compravendute 66.182 unità, con un incremento del 2,6% rispetto allo stesso periodo del 2025. A sostenere il risultato è soprattutto il comparto terziario-commerciale, che supera le 40 mila transazioni e rappresenta oltre il 60% dell’intero mercato non residenziale.
In questo settore aumentano del 5,7% le compravendite di negozi e laboratori, che raggiungono 12.226 unità, mentre depositi commerciali e autorimesse crescono del 5,2%, arrivando a 22.668 transazioni.
Gli immobili appartenenti alle categorie B/4, D/2, D/5 e D/8 aumentano del 3%, mentre gli uffici registrano una lieve flessione dello 0,6%.
Torna inoltre in territorio positivo il comparto produttivo, con 4.294 compravendite di capannoni e una crescita del 2,8%. Segno negativo, invece, per gli immobili del settore agricolo, in diminuzione dell’8,4%.
Compravendite di uffici: scambi in calo, aumentano le superfici
Il mercato degli uffici presenta uno degli andamenti più articolati del trimestre. Le 3.541 compravendite registrate a livello nazionale rappresentano una diminuzione dello 0,6%, ma la superficie complessivamente scambiata cresce dell’1,9%.
Il dato suggerisce quindi una maggiore incidenza delle operazioni relative a unità di dimensioni più elevate.
Nelle grandi città, tuttavia, il quadro è più debole: le compravendite diminuiscono complessivamente dell’8,3% e le superfici dell’11,7%.
Particolarmente marcate le riduzioni di Milano, dove gli scambi di uffici scendono del 24,3% e le superfici del 40,2%, e di Roma, dove le compravendite diminuiscono del 18,2%, nonostante un aumento del 2,6% delle superfici.
In controtendenza Firenze, dove le transazioni risultano più che raddoppiate (+122,2%), anche se il dato va letto considerando le dimensioni relativamente contenute del mercato locale.
Negozi e laboratori: mercato in crescita del 5,7%
È invece positivo il quadro relativo ai negozi e laboratori, dove le compravendite raggiungono quota 12.226, con un aumento del 5,7%, mentre la superficie complessivamente scambiata cresce del 7,7%.
L’incremento coinvolge tutte le macroaree del Paese e risulta più sostenuto nei comuni non capoluogo, dove le transazioni aumentano del 7,3%, rispetto al +3,1% registrato nei capoluoghi.
Nelle otto principali città gli scambi aumentano complessivamente del 4%. Tra i mercati più dinamici figurano Genova (+29,8%), Palermo (+14,5%), Bologna (+14%) e Milano (+7,6%). Roma registra invece una flessione del 2%.
Compravendite di capannoni 2026: torna a crescere il mercato produttivo
Dopo la battuta d’arresto del trimestre precedente, anche il mercato dei capannoni torna a crescere.
Nel secondo trimestre 2026 vengono scambiate quasi 4.300 unità, il 2,8% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. L’aumento è sostenuto soprattutto dai comuni non capoluogo, dove le compravendite crescono del 3,4%, mentre nei capoluoghi si registra una lieve flessione dello 0,6%.
Il Nord-Ovest è l’area più dinamica, con una crescita del 10,7% e quasi 1.700 transazioni, pari a circa il 40% del mercato nazionale. Tra le province con la maggiore presenza di immobili produttivi si distingue Treviso, dove le compravendite aumentano del 51%, seguita da Padova (+31%), Bari (+25,8%), Bergamo (+25,5%) e Torino (+20,5%).
Terreni, si interrompe la crescita: superfici scambiate in calo del 6,2%
Il quadro cambia sensibilmente osservando il mercato dei terreni. Nel secondo trimestre 2026 sono stati compravenduti poco più di 35 mila ettari, circa 2.300 ettari in meno rispetto allo stesso periodo del 2025. La superficie complessivamente scambiata diminuisce così del 6,2%, interrompendo la fase espansiva rilevata nel trimestre precedente.
La contrazione è determinata soprattutto dalle Isole, dove le superfici compravendute diminuiscono del 23,8%, seguite dal Nord-Ovest (-7,7%) e dal Sud (-5,2%). In controtendenza il Centro, che cresce dell’8,7%, e il Nord-Est, con un aumento del 3,4%.
Terreni agricoli ed edificabili: il calo è più forte nelle aree destinate alla costruzione
I terreni agricoli continuano a rappresentare la parte largamente prevalente del mercato fondiario, con circa il 95% delle superfici scambiate.
Nel trimestre sono stati compravenduti 33.102 ettari, il 5,6% in meno rispetto all’anno precedente. Le riduzioni più significative interessano le Isole (-22,6%), il Nord-Ovest (-7,4%) e il Sud (-5,6%), mentre Centro e Nord-Est registrano rispettivamente aumenti del 9,5% e del 4,8%.
Ancora più accentuato il rallentamento dei terreni edificabili. Le superfici compravendute ammontano a 1.353 ettari, con una diminuzione del 15,1% su base annua.
Il segno negativo riguarda tutte le macroaree del Paese: -33,8% nelle Isole, -22,3% nel Nord-Est, -10,5% nel Nord-Ovest, -5,9% al Sud e -4% al Centro.
Nel complesso, i dati OMI del secondo trimestre 2026 restituiscono quindi un mercato immobiliare che non segue una traiettoria uniforme, con una crescente differenziazione tra segmenti, territori e tipologie di immobili.
