Il mercato residenziale italiano restituisce, per il terzo trimestre 2025, un quadro dinamico e, in molte aree, sorprendentemente vivace.
I dati raccolti e presentati nel nuovo sondaggio congiunturale della Banca d’Italia, realizzato insieme all’Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, mostrano una crescita dei prezzi più robusta, una domanda in graduale ripresa e condizioni di accesso al credito decisamente più favorevoli rispetto agli ultimi due anni.
Sono segnali che, nel loro insieme, confermano un trimestre positivo e prospettive altrettanto incoraggianti per la chiusura dell’anno.
Mercato residenziale: i dati del III trimestre 2025
Nel terzo trimestre del 2025 il saldo fra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi delle abitazioni è salito a +7 punti, in miglioramento rispetto ai +5 del trimestre precedente. Si tratta di un dato coerente con il consolidamento dei valori di mercato registrato su gran parte del territorio nazionale.
L’incremento dei prezzi è particolarmente evidente nelle aree urbane del Nord-Est, ma il sondaggio rileva un ampliamento dei segnali di rialzo anche nel Centro Italia.
Nonostante il contesto eterogeneo, l’indicazione generale è che i prezzi, dopo un biennio di rallentamento, stanno ritrovando una certa continuità di crescita.
A convergere nella stessa direzione anche altri elementi quali:
- lo sconto medio applicato dai venditori, che scende al 7,5%, uno dei valori più bassi mai registrati;
- i tempi di vendita, pari a 5,6 mesi, che restano ai minimi storici, con un aumento solo marginale rispetto ai mesi precedenti;
- la conclusione di almeno una compravendita da parte dell’86% delle agenzie, mantenendo livelli elevati anche nel trimestre estivo, tradizionalmente meno dinamico.
Tutti segnali che indicano un mercato reattivo, dove gli immobili ben posizionati trovano rapidamente un acquirente e la fase negoziale si è ridotta ai minimi.
Domanda in recupero, offerta ancora debole
La domanda torna a mostrare segnali di vitalità. Il divario fra le previsioni di aumento e di diminuzione dei potenziali acquirenti si è ulteriormente ridotto: il saldo negativo si assottiglia e nelle aree metropolitane il miglioramento è particolarmente accentuato.
In senso opposto il quadro dell’offerta, che continua a contrarsi:
- gli incarichi da evadere scendono a -32 punti,
- i nuovi mandati di vendita restano in calo (-30 punti).
Il rallentamento dell’offerta è ormai strutturale e dipende sia dalla prudenza dei proprietari, sia dalla difficoltà di reperire immobili con caratteristiche adatte alla domanda attuale. È anche uno dei principali fattori che sostengono i prezzi in questo nuovo ciclo di rialzo.
Credito più accessibile: mutui in crescita e rapporti LTV ai massimi dal 2022
Il contesto finanziario torna favorevole ai potenziali acquirenti. Le difficoltà di accesso al credito immobiliare restano su livelli minimi e il numero di agenzie che segnala ostacoli nella concessione dei mutui è ridotto.
Di conseguenza:
- la quota di compravendite finanziate tramite mutuo sale al 65,9%,
- il rapporto prestito/valore dell’immobile (LTV) raggiunge il 78,4%, il livello più elevato dalla metà del 2022.
Siamo dunque di fronte a un mercato in cui gli istituti di credito hanno ricominciato a sostenere con decisione le operazioni di acquisto, favorendo un ritorno alla normalità dopo l’impatto delle strette monetarie degli anni precedenti.
Le locazioni
Il segmento delle locazioni continua a distinguersi per una forte pressione al rialzo dei canoni, anche se con un’intensità inferiore rispetto ai mesi precedenti.
Questi i dati più rilevanti nel terzo trimestre 2025:
- il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei canoni scende a +41 punti (da +43),
- la flessione è più evidente nelle aree non urbane,
- lo sconto medio sui canoni resta intorno al 2%, confermando una tensione significativa lato domanda.
Un dato ormai stabile riguarda l’impatto degli affitti brevi: oltre il 50% delle agenzie considera questo fenomeno rilevante, con effetti significativi (superiori al 60% secondo gli operatori) soprattutto sui canoni dei contratti oltre i 30 giorni.
La conseguenza più evidente è la riduzione dell’offerta nella locazione tradizionale, che contribuisce direttamente all’aumento dei canoni.
L’influenza delle locazioni brevi sui prezzi di vendita, invece, appare in attenuazione, pur rimanendo percepibile in alcuni mercati ad alta tensione turistica.
Le prospettive per fine anno
Le attese degli operatori, sia sul mercato nazionale sia su quello locale, sono più favorevoli rispetto a un anno fa. Per il quarto trimestre 2025 le previsioni indicano queste direttrici:
- una lieve diminuzione dei prezzi a livello generale,
- attese di moderati aumenti nelle aree urbane del Nord-Est e del Centro,
- un quadro sostanzialmente stabile per i nuovi incarichi a vendere,
- un ulteriore incremento atteso dei canoni di locazione, pur con saldi più contenuti.
Nel complesso, le prospettive rimangono positive e suggeriscono che la fase di consolidamento proseguirà anche nella parte finale dell’anno.
