Sono ormai alle battute finali i lavori per la conversione in legge del Decreto Milleproroghe 2026 (D.L. n. 200/2025) e, tra le modifiche al provvedimento, una delle più significative riguarda i termini per l’avvio e la conclusione dei lavori edilizi privati.
Milleproroghe 2026: nuovi termini per i titoli edilizi
Se l’emendamento dovesse essere confermato, per i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025 i mesi per l'avvio e l’ultimazione dei lavori passeranno da 36 a 48, ampliando quindi di un ulteriore anno i termini per la realizzazione delle opere.
Quella che si profila all’orizzonte è un’ulteriore proroga di un regime straordinario entrato nel sistema a partire dal 2022 a seguito della crisi internazionale, che ha determinato l’aumento improvviso dei prezzi dei materiali e un forte rallentamento delle filiere produttive. Una misura nata per fronteggiare un’emergenza congiunturale sta progressivamente assumendo i tratti di una disciplina stabilizzata.
Entrando nel dettaglio, il differimento riguarda permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche e ambientali, oltre alle convenzioni di lottizzazione e agli strumenti urbanistici attuativi.
Nel regime ordinario, secondo quanto previsto dall’art. 15 del d.P.R. n. 380/2001, l’avvio dei lavori deve avvenire entro 12 mesi dal rilascio del titolo e la loro ultimazione entro 36 mesi. Il sistema ordinario è costruito su un equilibrio preciso: il titolo edilizio non è eterno, ma è funzionalmente collegato a un contesto pianificatorio e a un programma di intervento definito nel tempo.
A partire dal 2022, con il D.L. n. 21/2022, convertito nella Legge n. 51/2022, questo schema è stato progressivamente derogato. Prima un anno aggiuntivo per i titoli formatisi entro il 2022; poi due anni con il Milleproroghe 2023 (Legge n. 14/2023); quindi 30 mesi nel 2024 con il D.L. n. 181/2023; successivamente 36 mesi con il D.L. n. 202/2024 (Milleproroghe 2025); ora il passaggio a 48 mesi per tutti i titoli rilasciati entro la fine del 2025.
La ratio dichiarata è rimasta invariata: fronteggiare l’eccezionale incremento dei costi dei materiali e prevenire la decadenza di titoli già assentiti in un contesto di forte instabilità economica.
Tuttavia, il quadro economico attuale, pur segnato da prezzi ancora elevati rispetto al periodo pre-pandemia, non presenta più le dinamiche emergenziali del 2022. La proroga, quindi, assume sempre più i contorni di un intervento strutturale, anche se formalmente temporaneo.
Le nuove scadenze
Permessi di costruire
Per i permessi di costruire rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, i termini di inizio e ultimazione dei lavori possono essere differiti fino a un massimo complessivo di 48 mesi.
Il differimento non opera automaticamente. È necessaria una comunicazione del titolare prima della scadenza e resta ferma la verifica di compatibilità con eventuali strumenti urbanistici sopravvenuti o con nuovi vincoli di tutela.
Questo aspetto è centrale: la proroga non “cristallizza” il titolo in modo assoluto, ma lo mantiene efficace entro un sistema che continua a evolversi. Spetta quindi agli uffici tecnici verificare, caso per caso, che l’intervento sia ancora coerente con la pianificazione vigente.
Estensione a SCIA, titoli paesaggistici e atti ambientali
Il perimetro applicativo non si limita ai permessi di costruire. Il differimento si estende anche a:
- SCIA edilizie;
- autorizzazioni paesaggistiche;
- atti e provvedimenti ambientali comunque denominati;
- titoli collegati e presupposti.
La proroga riguarda sia i titoli originari sia quelli già interessati da precedenti estensioni dei termini, comprese le proroghe riconosciute per cause sopravvenute non imputabili al titolare o in forza delle misure emergenziali adottate negli ultimi anni.
Il risultato è un prolungamento generalizzato della vita amministrativa dei titoli edilizi, che può incidere sulla tempistica complessiva degli interventi e sulla gestione dei procedimenti.
Convenzioni di lottizzazione e strumenti attuativi
L’intervento incide anche sugli strumenti urbanistici attuativi.
In particolare, sono differiti di 48 mesi:
- il termine di validità delle convenzioni di lottizzazione;
- i termini di inizio e fine lavori ivi previsti;
- i termini dei piani attuativi e degli atti ad essi collegati.
Anche in questo caso, la proroga si applica agli atti formatisi entro il 31 dicembre 2025 ed è subordinata alla verifica di compatibilità con eventuali vincoli paesaggistici o culturali sopravvenuti.
Qui l’impatto è particolarmente significativo. Le convenzioni di lottizzazione sono strettamente connesse alla programmazione urbanistica e alla pianificazione attuativa. Prolungarne la validità significa mantenere in vita assetti insediativi e previsioni edificatorie che potrebbero essere stati concepiti in un contesto pianificatorio diverso da quello attuale.
Si apre così un tema delicato: il bilanciamento tra l’affidamento del privato, che ha ottenuto un titolo legittimo, e la potestà pianificatoria dell’ente locale, che potrebbe aver avviato o concluso processi di revisione degli strumenti urbanistici.
Gli effetti operativi
Sul piano amministrativo, la misura riduce il rischio di decadenza dei titoli già rilasciati e limita la necessità di riattivare procedimenti autorizzativi per interventi ancora programmati ma non avviati. In questo senso, contribuisce a garantire una certa stabilità agli operatori economici e ai professionisti.
Tuttavia, l’effetto cumulativo delle proroghe successive è quello di prolungare l’efficacia di titoli edilizi rilasciati in un contesto pianificatorio che potrebbe non essere più attuale. La disciplina ordinaria dei termini prevista dal d.P.R. n. 380/2001 rimane formalmente invariata, ma il sistema ha operato per diversi anni in regime derogatorio.
Il rischio non è solo quello di una stratificazione normativa complessa da ricostruire, ma anche di una progressiva alterazione del rapporto tra tempo del titolo e tempo della pianificazione. Se il titolo diventa di fatto ultrattivo, la capacità programmatoria dell’ente rischia di essere compressa o comunque condizionata da previsioni edilizie risalenti.
Sebbene la proroga si presenti ancora come misura temporanea, nella sostanza, però, incide in modo sempre più strutturale sull’equilibrio del sistema edilizio, con effetti che non riguardano soltanto i singoli cantieri, ma la governance complessiva del territorio.
