Mutui ipotecari 2024: mercato immobiliare in ripresa

Dopo due anni di flessione, il mercato dei mutui ipotecari in Italia torna a registrare una crescita significativa.

Secondo il Rapporto Mutui Ipotecari 2025 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, nel 2024 le unità immobiliari urbane e i terreni ipotecati sono stati 771.351, con un incremento del 5% rispetto al 2023.

Il capitale complessivamente finanziato ha superato 108,8 miliardi di euro, segnando un +21,5% su base annua.

Mutui ipotecari 2024: il nuovo report OMI

L’analisi conferma il ritorno di fiducia nel mercato del credito ipotecario, sostenuto dalla stabilizzazione dei tassi e dalla maggiore propensione all’investimento, anche in ambiti non strettamente immobiliari. Una ripresa che, pur restando disomogenea sul piano territoriale, rappresenta un segnale di consolidamento per il comparto immobiliare e per l’economia reale.

Scendendo nel dettaglio, il 71% delle unità ipotecate riguarda atti di tipo residenziale, che rappresentano il 37% del capitale complessivo, per un totale di oltre 40 miliardi di euro. Gli atti misti residenziali, che combinano immobili abitativi e non abitativi, coprono il 18% degli immobili ipotecati, con un incremento del capitale finanziato del +30,4%: segnale della crescente tendenza a utilizzare la leva ipotecaria anche per operazioni complesse o multifunzionali.

In crescita anche gli atti non residenziali, pari al 7,6% delle unità ma con una quota di capitale che supera il 43% (circa 47 miliardi di euro), con un +33,7% sul 2023.

Positivi anche i dati sui terreni, che pur rappresentando solo il 2,8% degli immobili ipotecati, registrano un +7,9% nel numero di unità e un +6,5% nel capitale.

Analisi territoriale: il Nord guida la ripresa

Dal punto di vista territoriale, il Nord Italia si conferma leader con il 60,8% degli immobili ipotecati e quasi il 60% del capitale complessivo, pari a 64,7 miliardi di euro.

Il Centro Italia mostra invece una lieve contrazione del capitale erogato (–6,4%), pur mantenendo una quota del 20% circa per numero di atti. Il Sud, al contrario, evidenzia una dinamica positiva, con un aumento del +23% nel capitale finanziato e del +3,9% nel numero di immobili.

Tassi e durate: calano i tassi residenziali, salgono quelli misti

Analizzando i tassi, nel 2024 i tassi medi ponderati alla prima rata si attestano al 4,98%, con un leggero incremento rispetto al 2023 (+0,06 punti percentuali). I mutui residenziali si confermano i più convenienti (3,65%, in calo di 0,61 punti), mentre le operazioni miste e non residenziali risultano più onerose (6,75% e 5,40%).

La durata media dei finanziamenti si ferma a 18 anni, con punte superiori ai 25 anni per i mutui residenziali, 14,4 anni per i non residenziali e 9,6 anni per i misti.

Capitale “estratto” e destinazione d’uso: cresce la leva per scopi non immobiliari

La seconda parte del Rapporto analizza la destinazione del capitale “estratto” dagli immobili ipotecati, ovvero la parte che torna a finanziare l’economia reale.

Nel 2024, circa il 63% delle unità e il 34% del capitale sono stati impiegati nel mercato immobiliare (“mercato A”), cioè per l’acquisto degli stessi immobili posti a garanzia e che riguardano per lo più da atti residenziali (35,5 miliardi su 36,8 totali);

Quasi la metà del capitale complessivo (49,9%) è invece confluita in attività economiche diverse dal settore immobiliare (“mercato C”), dove prevalgono gli atti non residenziali, con un incremento del +33,9% rispetto al 2023.

Infine, il Nord Italia assorbe oltre la metà dei finanziamenti extra-immobiliari, con un +41,6% rispetto all’anno precedente.