Il mercato dei mutui ipotecari torna a crescere in modo deciso. Nel 2025 sono state ipotecate oltre 906 mila unità immobiliari, il 17,5% in più rispetto all’anno precedente, a garanzia di finanziamenti per quasi 139 miliardi di euro, con un incremento del 27,4%.
A registrare l’accelerazione è il nuovo Rapporto Mutui Ipotecari 2026, pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che analizza i mutui sottoscritti nel corso del 2025, senza comprendere le operazioni di surroga.
I numeri restituiscono un quadro articolato. Gli immobili residenziali continuano a rappresentare la parte prevalente delle unità poste a garanzia, ma quasi la metà del capitale finanziato deriva da operazioni che coinvolgono immobili non residenziali. Parallelamente, il calo dei tassi riguarda tutte le tipologie di finanziamento, seppure con differenze significative tra abitazioni, immobili produttivi e terreni.
Mutui ipotecari: il Rapporto OMI segnala quasi 139 miliardi di capitale garantiti da oltre 906 mila immobili
Nel 2025 le unità immobiliari poste a garanzia di mutui sono state complessivamente 906.691, con un aumento del 17,5% rispetto al 2024. Il capitale di debito associato alle iscrizioni ipotecarie ha raggiunto 138,659 miliardi di euro, segnando una crescita ancora più sostenuta, pari al 27,4%.
La distanza tra l’andamento degli immobili e quello dei capitali segnala un aumento dell’importo medio delle operazioni, sul quale pesa soprattutto la forte espansione dei finanziamenti garantiti da immobili non residenziali.
Gli atti di tipo residenziale (RES), nei quali sono ipotecate abitazioni ed eventuali pertinenze o terreni, comprendono 644.369 immobili, pari al 71,1% del totale. Il capitale finanziato raggiunge 49,649 miliardi di euro, in aumento del 23,6%, ma rappresenta soltanto il 35,8% del valore complessivo.
Aggiungendo gli atti misti, che combinano immobili residenziali con unità appartenenti ad altri settori, la componente abitativa interessa quasi il 90% degli immobili ipotecati. In questo segmento, tuttavia, alla crescita del 14,7% del numero degli immobili corrisponde una lieve riduzione del capitale, sceso dello 0,2% a 16,657 miliardi di euro.
Il dato più significativo riguarda il comparto non residenziale. Gli immobili ipotecati sono 73.533, appena l’8,1% del totale, ma garantiscono finanziamenti per 65,274 miliardi di euro, equivalenti al 47,1% dell’intero capitale di debito. Rispetto al 2024, il numero delle unità cresce del 25,9%, mentre il capitale aumenta del 38,5%.
Anche i terreni registrano una dinamica sostenuta: le unità poste a garanzia salgono a 27.062, con un incremento del 26%, mentre i finanziamenti raggiungono 7,077 miliardi di euro, il 45,8% in più rispetto all’anno precedente.
Il rapporto tra immobili e capitali mostra quindi due mercati differenti: il settore residenziale concentra un elevato numero di garanzie distribuite su operazioni mediamente meno consistenti, mentre il non residenziale è caratterizzato da un numero più contenuto di immobili associato a finanziamenti di maggiore valore.
Tassi di interesse in discesa per tutte le tipologie di mutuo
La crescita dei finanziamenti si accompagna a una riduzione generalizzata dei tassi applicati alla prima rata. Nel 2025 il tasso medio ponderato dei mutui ipotecari si attesta al 4,12%, con una diminuzione di 0,86 punti percentuali rispetto al 2024.
La flessione interessa tutti i settori, ma i valori restano sensibilmente differenti in funzione della natura degli immobili posti a garanzia e della struttura delle operazioni.
I finanziamenti relativi agli atti residenziali presentano il tasso più basso, pari al 3,35%, in diminuzione di 0,31 punti percentuali. La durata media raggiunge 25,6 anni, confermando la struttura tipica dei mutui destinati prevalentemente all’acquisto delle abitazioni.
Per gli atti misti, il tasso medio è del 4,19%, con un calo di 1,21 punti percentuali, mentre la durata si riduce a 13,6 anni.
Le operazioni non residenziali registrano un tasso medio del 4,71%, inferiore di 2,04 punti percentuali rispetto al 2024, ma hanno una durata media di appena 8,1 anni. Lo stesso tasso medio del 4,71% si rileva per i finanziamenti garantiti esclusivamente da terreni, la cui durata si attesta a 13 anni.
Nel complesso, la durata media dei finanziamenti ipotecari scende a 15,8 anni. Il valore risente però della forte distanza tra i mutui residenziali, che superano mediamente i 25 anni, e le operazioni non residenziali, generalmente collegate a piani di rimborso più brevi.
Immobili come garanzia: oltre metà dei capitali non finanzia un acquisto
In riferimento alla destinazione del capitale ottenuto attraverso l’ipoteca, l’OMI distingue innanzitutto il cosiddetto “mercato A”, nel quale il finanziamento è collegato all’acquisto dell’immobile posto a garanzia, dal “mercato C”, nel quale all’iscrizione ipotecaria non risulta associata alcuna compravendita immobiliare. Tra le due categorie sono individuate alcune situazioni intermedie, nelle quali soltanto una parte degli immobili ipotecati è stata acquistata o il finanziamento è utilizzato per comprare unità differenti da quelle poste a garanzia.
Nel mercato A rientrano 573.056 immobili, pari al 63,2% del totale, ma il capitale destinato all’acquisto immobiliare è pari a 46,062 miliardi di euro, corrispondenti al 33,2% dei finanziamenti.
Il mercato C comprende invece 191.016 immobili, il 21,1% delle unità ipotecate, ai quali sono associati 73,316 miliardi di euro, pari al 52,9% del capitale complessivo. Rispetto al 2024, questa componente cresce del 35%.
Il dato conferma che l’immobile non rappresenta necessariamente la destinazione del finanziamento, ma può assumere esclusivamente la funzione di garanzia patrimoniale per ottenere risorse da impiegare in altre attività economiche.
La distinzione è particolarmente marcata tra i diversi settori: dei 46,062 miliardi destinati all’acquisto di immobili, 40,530 miliardi derivano da atti residenziali; al contrario, dei 73,316 miliardi non associati a compravendite, 55,981 miliardi provengono da atti non residenziali.
Circa l’82% del capitale garantito da immobili residenziali è quindi utilizzato per acquistare immobili, mentre quasi l’86% dei finanziamenti garantiti da immobili non residenziali non trova riscontro in una compravendita e risulta prevalentemente orientato al finanziamento di altre attività.
La distribuzione territoriale dei finanziamenti
La concentrazione territoriale degli immobili ipotecati resta fortemente sbilanciata verso le regioni settentrionali.
Nel Nord sono ubicati 552.073 immobili, pari al 60,9% del totale nazionale, ai quali corrispondono 60,770 miliardi di euro di capitale. Nonostante l’aumento del 17,7% delle unità poste a garanzia, il valore dei finanziamenti diminuisce però del 6,1% rispetto al 2024.
Il Centro conta 183.379 immobili ipotecati e 22,180 miliardi di euro di capitale. L’incremento delle unità è del 18,2%, mentre i finanziamenti crescono del 37,6%, il risultato più elevato tra le aree geografiche direttamente individuate.
Al Sud sono localizzati 161.689 immobili ipotecati, con una crescita del 17,3%, e finanziamenti per 25,407 miliardi di euro, in aumento del 28,1%.
Una quota rilevante è rappresentata dagli atti “pluri area”, nei quali gli immobili posti a garanzia sono distribuiti in più zone geografiche. Queste operazioni comprendono appena l’1,1% delle unità, ma assorbono 30,302 miliardi di euro, pari al 21,9% del capitale nazionale.
Grandi città: Milano resta prima per capitali, ma perde il 55,8%
Nelle otto maggiori città italiane sono stati ipotecati nel 2025 complessivamente 115.122 immobili, pari al 12,7% del totale nazionale. Secondo i dati della Tabella 7 del Rapporto, l’aumento rispetto al 2024 è del 14,3%.
Il capitale finanziato ammonta a 25,361 miliardi di euro, il 18,3% del dato nazionale, ma registra una riduzione del 26,2%. La flessione dipende quasi interamente dalla dinamica di Milano.
Nel capoluogo lombardo sono stati ipotecati 29.502 immobili, il 9,7% in più rispetto al 2024, ma il capitale scende a 10,480 miliardi di euro, con una contrazione del 55,8%. Milano mantiene comunque il primo posto tra le grandi città per valore dei finanziamenti, davanti a Roma.
Nella Capitale gli immobili ipotecati sono 42.584, con una crescita del 13%, mentre il capitale raggiunge 9,069 miliardi di euro, aumentando del 48,1%.
Segni positivi interessano anche Torino, dove il capitale sale del 20,9%, Napoli, con un incremento del 32,4%, e Firenze, che registra la crescita più elevata tra le grandi città, pari al 68,5%, raggiungendo 1,355 miliardi di euro.
Nelle maggiori città il 45,5% del capitale torna direttamente sul mercato immobiliare, una quota superiore di oltre 12 punti percentuali rispetto alla media nazionale. Genova e Palermo presentano le incidenze più elevate dei finanziamenti destinati agli acquisti, rispettivamente pari al 77% e al 79%, mentre Milano si ferma al 34,7%.
Il credito riparte, ma l’ipoteca finanzia anche il resto dell’economia
Il Rapporto OMI descrive un mercato del credito ipotecario molto più dinamico rispetto al 2024. Crescono gli immobili posti a garanzia, aumenta ancora più rapidamente il capitale finanziato e diminuiscono i tassi applicati a tutte le principali categorie di operazioni.
La ripresa non riguarda però soltanto i mutui destinati all’acquisto delle abitazioni. Il residenziale continua a dominare in termini numerici e beneficia delle condizioni finanziarie più favorevoli, ma il maggiore valore economico si concentra nelle operazioni non residenziali e nei finanziamenti che non risultano collegati a una compravendita.
L’immobile svolge quindi una duplice funzione: bene oggetto dell’investimento, soprattutto nel mercato residenziale, e garanzia patrimoniale attraverso la quale famiglie e imprese possono ottenere capitale da destinare ad altre finalità.
