Nuovo TUIR, i bonus edilizi passano agli articoli 17 e 18 senza cambiare regole

È stato pubblicato sul S.O. n. 26/L alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026 il Decreto Legislativo 19 giugno 2026, n. 117 recante "Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi", che sostituisce a tutti gli effetti il d.P.R. n. 917/1986.

Si tratta di un passaggio di portata storica, perché manda in soffitta il TUIR del 1986, il testo che per quasi quarant'anni ha retto l'imposizione sui redditi in Italia. Il nuovo corpus nasce dalla delega per la revisione del sistema tributario contenuta nella Legge n. 111/2023, il cui articolo 21 incarica il Governo di raccogliere in testi unici le disposizioni vigenti, con termini poi prorogati dalla Legge n. 122/2024 e ridefiniti dalla Legge n. 120/2025. L'operazione è di riordino a diritto vigente, ricompone cioè in un impianto ordinato norme stratificate in decenni senza riscriverne la sostanza, e dispiega i propri effetti dal 1° gennaio 2027, data a partire dalla quale gli articoli da 1 a 191 del vecchio decreto restano abrogati.

Il valore dell'intervento è di sistema più che di merito. Il legislatore delegato non riscrive le regole ma le rimette in fila, aggiornando la numerazione, riallineando i rinvii interni e ricomponendo in un unico testo ciò che la stratificazione normativa aveva disperso. Per chi legge le norme tributarie come strumento di lavoro quotidiano, il primo effetto è una nuova mappa da imparare, non un nuovo diritto da applicare.

Nel passaggio dal vecchio al nuovo testo il mondo dell'edilizia guarda soprattutto a due disposizioni. Il recupero del patrimonio edilizio, oggi disciplinato dall'articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/1986, confluisce nell'articolo 17, mentre il riordino delle detrazioni che comprime l'agevolazione per i redditi più alti, oggi ospitato nell'articolo 16-ter, diventa l'articolo 18. In entrambi i casi la trasfusione avviene a diritto vigente, sicché il Bonus ristrutturazioni conserva l'aliquota base del 36% entro il tetto di 48.000 euro per unità immobiliare, la ripartizione in dieci quote annuali e l'intera architettura degli interventi agevolabili, dalla manutenzione straordinaria delle parti comuni fino alle misure antisismiche e al risparmio energetico.

Cosa prevede l'articolo 17 sul recupero del patrimonio edilizio

Alla lettura comparata, l'articolo 17 riproduce fedelmente l'articolo 16-bis del Testo unico storico. Ritroviamo la detrazione del 36% delle spese documentate fino a 48.000 euro per unità immobiliare, lo stesso catalogo di interventi ammessi, la disciplina dell'acquisto di immobili ristrutturati da imprese entro diciotto mesi con base forfetaria pari al 25% del prezzo, la ripartizione decennale e il trasferimento della detrazione residua in caso di vendita o di decesso dell'avente diritto.

La differenza è di sola numerazione interna. I commi che il vecchio articolo collocava come 3-bis e 3-ter, dedicati alla misura del 50% per la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza con generatori a gas di ultima generazione e alla riduzione al 30% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033, nel nuovo articolo diventano i commi 4 e 5, con il conseguente scorrimento dei commi successivi. Sul piano dei contenuti, il ritocco redazionale più rilevante riguarda gli interventi di ricostruzione dopo eventi calamitosi, dove il generico rinvio all'entrata in vigore della disposizione è ora esplicitato nella data del 1° gennaio 2012.

Merita attenzione la rubrica dell'articolo, che al recupero del patrimonio edilizio affianca la riqualificazione energetica degli edifici. Il richiamo va inteso nel perimetro proprio della norma, quello degli interventi di risparmio energetico e di impiego delle fonti rinnovabili già previsti dalla lettera h) del comma 1, mentre l'Ecobonus in senso stretto continua a poggiare sul Decreto-Legge n. 63/2013, che vive fuori dal Testo unico e non è toccato dalla ricodificazione. La detrazione IRPEF, l'asseverazione tecnica e la comunicazione all'ENEA per gli interventi che la richiedono restano perciò regolate dalle rispettive fonti, senza che il passaggio all'articolo 17 ne alteri gli adempimenti.

Quadro riepilogativo delle aliquote dei bonus edilizi 2025-2027

Dal 1° gennaio 2025 e fino al 31 dicembre 2033, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio resta sullo sfondo la detrazione strutturale del 30% su un tetto di 48.000 euro per unità immobiliare, prevista dall'art. 16-bis, comma 3-ter, del TUIR, ossia la cornice a regime che tornerà a operare quando cesserà il regime maggiorato delle leggi di bilancio. Nel nuovo Testo unico quella previsione confluisce nel comma 5 dell'art. 17.

Condizione sull'aliquota maggiore

Il 50% e il 36% del 2026 non spettano a chiunque su qualsiasi immobile. L'aliquota più alta è riservata a chi sostiene la spesa sull'abitazione principale in qualità di proprietario o titolare di un diritto reale di godimento, mentre per gli altri immobili residenziali si applica quella ridotta. Va inoltre ricordato che il tetto di spesa, come l'insieme degli oneri detraibili, è compresso per i redditi superiori a 75.000 euro secondo il meccanismo dell'art. 16-ter del TUIR, ora art. 18 del nuovo Testo unico.

L'articolo 18 e il tetto alle detrazioni per i redditi elevati

Anche l'articolo 18 ricalca senza scostamenti sostanziali l'articolo 16-ter, ossia il meccanismo che dal 2025 comprime l'ammontare complessivo degli oneri detraibili per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. Restano fermi l'importo base di 14.000 euro fino a 100.000 euro di reddito e di 8.000 euro oltre tale soglia, i coefficienti graduati sul numero di figli fino a raggiungere l'unità in presenza di più di due figli o di un figlio con disabilità, e l'ulteriore taglio di 440 euro per chi supera i 200.000 euro.

Ciò che muta sono i rinvii interni, aggiornati alla nuova mappa del Testo unico. Il computo delle rate pluriennali che prima richiamava l'articolo 16-bis ora rimanda all'articolo 17, mentre le esclusioni collegate agli oneri detraibili al 19% e alle spese sanitarie seguono la rinumerazione degli articoli sugli oneri. È il riflesso naturale di un riordino che, spostando gli articoli, deve riallineare ogni riferimento incrociato affinché l'impianto resti coerente.

Aliquote 2025-2026, rinvii e decorrenza dal 2027

Dal punto di vista operativo conviene fissare un'avvertenza sul tempo. Fino a tutto il 2026 la disciplina resta ancorata al vecchio decreto, e la lettura dell'articolo 17 va calata nel regime che sarà vigente quando esso spiegherà effetti. L'aliquota strutturale del 36%, e la sua riduzione al 30% dal 2025, convive infatti con la disciplina transitoria delle leggi di bilancio, che per il biennio in corso ha innalzato la detrazione al 50% per l'abitazione principale e al 36% per gli altri immobili, da ultimo con la Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026). Quel regime speciale opera in deroga e sopravvive fuori dal Testo unico, che riproduce invece la cornice a regime destinata a riespandersi salvo nuove proroghe.

Sul piano sistematico va inoltre ricordato che le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito restano bloccate dal Decreto-Legge n. 39/2024 (decreto blocca-cessioni) e non riemergono per effetto della ricodificazione, che nulla dispone in proposito. La distinzione tra il piano della spettanza della detrazione e quello, autonomo, delle opzioni alternative sopravvive dunque intatta al riordino.

Un secondo elemento tutela nel frattempo la continuità delle citazioni. Il decreto stabilisce che i richiami alle norme abrogate si intendano riferiti alle corrispondenti disposizioni del nuovo corpus, così che i rimandi all'articolo 16-bis contenuti in leggi, regolamenti o prassi conservino efficacia leggendosi automaticamente come rinvii all'articolo 17. Chi redige computi, asseverazioni, visti di conformità o note in dichiarazione dovrà comunque abituarsi a citare l'articolo 17 dove finora scriveva articolo 16-bis, e a richiamare l'articolo 18 in luogo dell'articolo 16-ter.

Conclusioni operative

In conclusione, il D.Lgs. n. 117/2026 non riforma i bonus edilizi ma li ricolloca, trasfondendo l'articolo 16-bis nell'articolo 17 e l'articolo 16-ter nell'articolo 18 senza modificarne percentuali, massimali e meccanismi, con applicazione rinviata al 1° gennaio 2027.

La postura che il documento impone ai professionisti è quella dell'aggiornamento tempestivo dei riferimenti, da governare per tempo nella modulistica, nei modelli di asseverazione e nei testi standard degli atti, così da non trovarsi impreparati alla scadenza. Vale la pena distinguere con nettezza il piano della numerazione, che cambia, da quello della disciplina applicabile all'annualità, che dipende ancora dalle leggi di bilancio e dai vincoli sulle opzioni.

Nel disegno della riforma fiscale il testo unico è un'operazione di ordine più che di sostanza, la fotografia ravvicinata di un sistema che il legislatore ha scelto di rimettere in fila prima di continuare a ritoccarlo. Per chi lavora sui cantieri e sulle dichiarazioni, il nuovo TUIR è meno una svolta e più una mappa aggiornata degli stessi luoghi.

Nuovo TUIR e bonus edilizi, le domande frequenti

Il nuovo TUIR cambia le aliquote dei bonus edilizi?

No. Il D.Lgs. n. 117/2026 trasfonde l'art. 16-bis nell'art. 17 senza modificare percentuali e massimali. Per il 2025-2026 restano applicabili le aliquote maggiorate previste dalle leggi di bilancio.

A quale articolo corrisponde oggi l'art. 16-bis del TUIR?

Nel nuovo Testo unico il recupero del patrimonio edilizio è disciplinato dall'art. 17, mentre il riordino delle detrazioni per i redditi alti dell'art. 16-ter passa all'art. 18.

Da quando si applica il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi?

Le disposizioni si applicano dal 1° gennaio 2027. Fino al 31 dicembre 2026 resta in vigore il d.P.R. n. 917/1986, e i rinvii all'art. 16-bis si intendono automaticamente riferiti all'art. 17.