È già in vigore il D.Lgs. n. 117/2026, che approva il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi (TUIR) e che, almeno sul piano della sistemazione normativa, rappresenta una piccola rivoluzione.
Il provvedimento riunisce e coordina in un unico corpus disposizioni che, nel corso degli anni, erano state distribuite tra il d.P.R. n. 917/1986, decreti-legge, leggi di bilancio e numerose norme speciali. Le disposizioni del nuovo TUIR, tuttavia, saranno applicabili soltanto dal 1° gennaio 2027.
Non siamo di fronte a una nuova generazione di agevolazioni fiscali né a una riscrittura sostanziale delle regole sui bonus edilizi, ma a un’operazione di riordino delle disposizioni per materia, coordinate con le modifiche intervenute nel tempo e trasferite all’interno di un impianto composto da 377 articoli, destinato a sostituire buona parte dei riferimenti oggi utilizzati.
Ed è proprio nell’ambito delle detrazioni edilizie che la riorganizzazione assume un particolare interesse per tecnici, imprese e contribuenti. Le norme relative al recupero del patrimonio edilizio, agli interventi antisismici e alla riqualificazione energetica confluiscono negli articoli 17, 371, 372 e 373, dando vita a una nuova mappa normativa con la quale occorrerà familiarizzare a partire dal 2027.
Nuovo TUIR e bonus edilizi: la nuova mappa normativa
Il D.Lgs. n. 117/2026 è organizzato in quattro parti, dedicate rispettivamente al regime ordinario delle imposte sui redditi, ai regimi speciali, all’imposizione minima globale e alle disposizioni varie, transitorie e finali.
La disciplina delle principali detrazioni edilizie viene distribuita tra un articolo inserito nel regime ordinario e tre disposizioni collocate nella parte dedicata alle misure transitorie e finali:
- l’articolo 17 riproduce e aggiorna la disciplina oggi contenuta nell’articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/1986, relativa al recupero del patrimonio edilizio e ad alcuni interventi diretti al risparmio energetico;
- l’articolo 371 raccoglie le misure temporanee per l’adozione di interventi antisismici, attualmente contenute nell’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies.1, del D.L. n. 63/2013, insieme alla disposizione sulla ripartizione decennale delle detrazioni introdotta dal D.L. n. 39/2024;
- l’articolo 372 riunisce la disciplina dell’Ecobonus, oggi frammentata tra la Legge n. 296/2006, la Legge n. 220/2010, il D.L. n. 63/2013 e la Legge n. 208/2015;
- infine, l’articolo 373 contiene la misura temporanea relativa al Bonus ristrutturazioni e disciplina le aliquote applicabili alle spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027.
Dal 1° gennaio 2027 saranno abrogati, tra gli altri, gli articoli da 1 a 191 del d.P.R. n. 917/1986, i commi dell’articolo 14 del D.L. n. 63/2013 relativi all’Ecobonus e quelli dell’articolo 16 del medesimo decreto riguardanti Bonus ristrutturazioni e Sismabonus.
La stessa disposizione sulle abrogazioni stabilisce che, quando leggi, regolamenti o altri provvedimenti richiamano una norma soppressa, il riferimento dovrà intendersi effettuato alla corrispondente disposizione del nuovo Testo unico. Non sarà quindi necessario modificare immediatamente ogni rinvio normativo esistente, ma dal 2027 la nuova numerazione diventerà il riferimento principale per l’interpretazione e l’applicazione delle agevolazioni.
Bonus ristrutturazioni: il regime ordinario del nuovo articolo 17
Scendendo nel dettaglio dell’articolo 17, la norma riproduce l’impianto dell’attuale articolo 16-bis del TUIR e conferma il perimetro degli interventi che possono beneficiare della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio.
La disposizione comprende gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulle parti comuni degli edifici residenziali, nonché quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali e sulle relative pertinenze.
Rientrano inoltre nel beneficio la ricostruzione degli immobili danneggiati da eventi calamitosi, la realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche, le opere dirette alla prevenzione degli atti illeciti, la cablatura degli edifici, il contenimento dell’inquinamento acustico, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, le misure antisismiche, la bonifica dall’amianto e le opere volte a prevenire gli infortuni domestici.
Tra le spese detraibili continuano a essere comprese quelle di progettazione e le prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere e alla messa a norma degli edifici.
Viene confermata anche la detrazione riconosciuta agli acquirenti di unità immobiliari comprese in fabbricati interamente restaurati o ristrutturati da imprese di costruzione, ristrutturazione immobiliare o cooperative edilizie, a condizione che la vendita o l’assegnazione avvenga entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori.
Il regime ordinario previsto dall’articolo 17 riconosce una detrazione del 36%, calcolata su una spesa massima di 48.000 euro per unità immobiliare. Lo stesso articolo stabilisce, tuttavia, che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033 l’aliquota è ridotta al 30%, fatta eccezione per la sostituzione dei gruppi elettrogeni di emergenza con generatori a gas di ultima generazione.
La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo e restano confermate le regole relative al trasferimento delle rate residue in caso di vendita dell’immobile o di decesso del beneficiario.
Questa disciplina ordinaria deve però essere coordinata con l’articolo 373, che per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2027 mantiene il limite più elevato di 96.000 euro e prevede aliquote differenziate in funzione dell’anno di sostenimento della spesa, del titolo posseduto dal contribuente e della destinazione dell’immobile ad abitazione principale.
Aliquote e limite di spesa fino al 2027
L’articolo 373 disciplina le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 per gli interventi indicati nell’articolo 17, mantenendo un limite complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare.
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione ordinaria è pari al 36%. L’aliquota sale al 50% quando le spese sono sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento per interventi realizzati su un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Per le spese sostenute nel 2027, l’aliquota ordinaria scende al 30%, mentre quella riconosciuta per l’abitazione principale è pari al 36%.
La maggiorazione non dipende, quindi, soltanto dal fatto che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale. È necessario che la spesa venga sostenuta dal titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento.
Locatari, comodatari e familiari conviventi possono continuare a beneficiare della detrazione quando ricorrono le condizioni previste dalla disciplina generale, ma non accedono all’aliquota maggiorata se non possiedono uno dei diritti espressamente indicati dalla norma.
Per le spese sostenute dal 2028, in assenza di ulteriori proroghe o modifiche, tornerebbe invece applicabile il regime ordinario dell’articolo 17, con aliquota del 30% e limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare fino al 31 dicembre 2033. Tale conclusione deriva dal coordinamento tra la durata temporale dell’articolo 373 e la riduzione prevista dall’articolo 17, comma 5.
Sismabonus nel nuovo TUIR: aliquote e regole dell’articolo 371
L’articolo 371 trasferisce nel nuovo TUIR le misure temporanee relative agli interventi antisismici, comprese quelle riguardanti gli edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, gli interventi sulle parti comuni condominiali e l’acquisto di unità immobiliari derivanti dalla demolizione e ricostruzione di interi edifici da parte delle imprese.
La disposizione conserva al proprio interno anche le aliquote applicabili alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, differenziate in relazione alla riduzione di una o due classi di rischio sismico e alla realizzazione degli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, il comma 8 introduce invece una percentuale fissa per tutte le tipologie di interventi agevolati.
La detrazione è pari al 36% per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 e al 30% per quelle sostenute nel 2027. Le percentuali vengono elevate rispettivamente al 50% e al 36% quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento per interventi eseguiti sull’abitazione principale.
Per le spese sostenute dal 2025, il miglioramento di una o due classi di rischio sismico non determina quindi una diversa percentuale di detrazione, considerato che la norma stabilisce un’aliquota fissa per tutte le tipologie agevolate.
Questo non significa, però, che vengano meno gli adempimenti tecnici. La classificazione del rischio, le asseverazioni dei professionisti e la documentazione richiesta continuano a essere necessarie nei casi previsti dalla disciplina, anche quando non incidono direttamente sulla percentuale del beneficio.
L’articolo 371 recepisce inoltre la regola secondo cui, per le spese sostenute a partire dal periodo d’imposta in corso al 29 maggio 2024, la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
Riordino Ecobonus nel nuovo TUIR: interventi, requisiti e aliquote
L’articolo 372 riunisce una delle discipline più stratificate dell’intero sistema dei bonus edilizi.
All’interno della nuova disposizione confluiscono i commi da 344 a 349 dell’articolo 1 della Legge n. 296/2006, le norme riguardanti gli scaldacqua a pompa di calore, le misure contenute nell’articolo 14 del D.L. n. 63/2013 e la detrazione per i dispositivi multimediali destinati al controllo da remoto degli impianti.
La norma comprende gli interventi di riqualificazione energetica globale degli edifici, le opere sull’involucro, la sostituzione degli infissi, l’installazione di schermature solari, gli interventi sugli impianti di climatizzazione invernale, i microcogeneratori, i generatori alimentati da biomasse, gli scaldacqua a pompa di calore e i sistemi per il controllo a distanza degli impianti.
Restano fermi i requisiti tecnici previsti per ciascuna tipologia di intervento, i massimali di costo, gli obblighi di trasmissione dei dati all’ENEA e, nei casi previsti, le asseverazioni professionali e la documentazione relativa alla prestazione energetica.
La non veridicità delle attestazioni richieste comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista.
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, l’Ecobonus spetta nella misura del 36%. Anche in questo caso, la percentuale viene elevata al 50% quando le spese sono sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento per interventi sull’abitazione principale.
Per il 2027 le aliquote scendono rispettivamente al 30% e al 36%. La detrazione continua a essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
Anche per l’Ecobonus, dunque, le percentuali applicabili alle spese sostenute dal 2025 non dipendono più dalla singola tipologia di intervento, pur restando differenti i requisiti tecnici e i limiti massimi di detrazione previsti per ciascuna categoria di opere.
Caldaie a combustibili fossili: l’esclusione dai bonus edilizi
Gli articoli 372 e 373 confermano l’esclusione, per le spese sostenute a partire dal 2025, degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
L’esclusione riguarda sia l’Ecobonus sia la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio. Non è quindi possibile aggirare il divieto scegliendo una diversa agevolazione fiscale per la medesima tipologia di intervento.
Sul piano testuale, la norma fa riferimento alle caldaie “uniche”. Non risultano pertanto automaticamente esclusi gli apparecchi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica e progettati dal produttore per funzionare congiuntamente, che continuano a essere espressamente contemplati tra gli interventi disciplinati dall’articolo 372.
La possibilità di accedere alla detrazione deve comunque essere verificata in relazione alle caratteristiche tecniche del sistema installato, ai requisiti prestazionali e alla documentazione richiesta.
Redditi oltre 75.000 euro: il limite complessivo alle detrazioni
Nel coordinamento delle norme sui bonus edilizi va considerato anche l’articolo 18, che riproduce il meccanismo di riordino delle detrazioni attualmente contenuto nell’articolo 16-ter del d.P.R. n. 917/1986, già applicabile alle spese sostenute dal 2025 dai contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.
La norma stabilisce un limite complessivo alle spese ammesse in detrazione, da calcolare moltiplicando un importo base per un coefficiente collegato alla composizione del nucleo familiare.
L’importo base è pari a 14.000 euro per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro e non superiore a 100.000 euro, mentre scende a 8.000 euro per i contribuenti con reddito superiore a 100.000 euro.
Il coefficiente è pari a 0,50 in assenza di figli fiscalmente a carico, a 0,70 con un figlio, a 0,85 con due figli e a 1 in presenza di più di due figli oppure di almeno un figlio con disabilità.
Per le detrazioni ripartite in più annualità, comprese quelle relative ai bonus edilizi, nel limite rilevano le rate di spesa riferite a ciascun anno. Restano invece escluse dal calcolo le rate relative alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024.
Il limite di 96.000 euro previsto per il singolo intervento e la percentuale nominalmente spettante non garantiscono quindi, per i contribuenti con redditi più elevati, la piena fruizione del beneficio. Occorre verificare anche lo spazio disponibile all’interno del tetto complessivo delle spese detraibili.
Dal 2027 cambiano i riferimenti, non le aliquote dei bonus edilizi
Dal 1° gennaio 2027, l’articolo 17 diventerà il riferimento per il regime ordinario del recupero del patrimonio edilizio, mentre gli articoli 371, 372 e 373 disciplineranno le misure temporanee relative al Sismabonus, all’Ecobonus e al Bonus ristrutturazioni.
Le percentuali applicabili alle spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027 non cambiano rispetto alla disciplina già in vigore. Il nuovo Testo unico le assorbe, le coordina e le ricolloca, mantenendo la distinzione tra aliquota ordinaria e aliquota maggiorata per l’abitazione principale.
Per tecnici e contribuenti la novità principale riguarderà quindi i riferimenti normativi da utilizzare nei documenti, nelle asseverazioni, nelle relazioni professionali e nella ricostruzione delle agevolazioni.
Dal 1° gennaio 2027 non cambierà, dunque, l’entità delle detrazioni già prevista per le spese sostenute nel triennio 2025-2027. Cambierà la mappa normativa di riferimento e, con essa, il modo in cui le disposizioni dovranno essere individuate, coordinate e applicate da contribuenti, tecnici e professionisti.
